Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Доходные дома в Германии — это жилая недвижимость, которую мы покупаем для сдачи в аренду. Это вид инвестиций, где доходность складывается из ежемесячной оплаты от арендаторов и роста стоимости недвижимости.

Для начинающих

  • Выгода
  • Доходность
  • Рост стоимости
  • Примеры и расчеты
  • Зачем нужны мы? ????
  • Риски и гарантии
  • Как работаем

Работаем с 2011 года. Знаем обо всех подводных камнях на рынке.

Выгода

Почему доходные дома в Германии?

Недвижимость в России — мыльный пузырь. Стоимость жилья падает вслед за российской валютой и политическими перманентными «катаклизмами». А доходность жилья под сдачу ощутимо ниже, чем в Германии.

Почему не банк? Вклады в банках никогда не дадут роста актива в 10-15% и пассивного дохода в 7-10%.

Почему инвестируют наши клиенты?

1. Рост стоимости недвижимости — от 4% до 15% годовых.

График недвижимости в Германии за 16 лет

Источник: агентство BulwienGesa AG, что ежегодно публикует цены жилья на основе опросов в 125 городах Германии. Результаты на globalpropertyguide.com, там же график Европейского Центрального Банка. Перепроверьте.

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Germany/Home-Price-Trends

2. Доход в надежной валюте

График роста евро к рублю за 20 лет

Источник: Центральный Банк России. Перепроверьте.

3. Ежемесячный переводы средств.

Постоянный приток средств в валюте, которые можно использовать «сейчас же». Многие клиенты рассматривают доходные дома, как «подушку безопасности» на черный день.

4. Надежный актив. Германия — локомотив, самая стабильная страна Европы.

Почему именно в проектах? Чтобы не было фигни — нужно это отремонтировать, третье, десятое. Человек приобретает объект за 20.000 €, потом вкладывается в него столько же. Мы же предоставляем готовые объекты. Со всеми ремонтами, со всеми возмжными (гипотетическими).

Мы видим подводные камни и предусматриваем их, устраняем. Человек получает «конфету» на выходе. Именно поэтому люди и обращаются к нам. Они не хотят париться, они хотят надежности. Никаких юлений. Мы говорим: нужно вложить столько, он будет приносить столько.

При грамотном управлении дом приносит столько-то.

Доходность

Доходность зависит от множества факторов. Мы же помогаем инвестировать в немецкую жилую недвижимость с гарантированной доходностью — 7-10% в год (см. гарантии).

Ежемесячно. Чистыми. В валюте.

Доходность может быть ниже? Не может. Наша специализация — поиск выгодных объектов. Если допустим ошибку, по договору обязаны исправить и компенсировать.

См. каталог: объекты с 7-10% годовых

Рост стоимости

Примеры и расчеты

  • Расположение
    Город Вердау, Саксония
  • Жилая площадь
    261 м²
  • Участок
    320 м²

Дом на 5 квартир, с газовым отоплением и подвалом. Три квартиры сданы в аренду, две
квартиры требуют ремонта, газовый котел требует замены. Дом в ухоженном состоянии. 

Ремонт

  • Поклейка и покраска обоев
  • Покраска дверей, лестницы и подъезда
  • Оштукатуривание потолков
  • Замена унитазов и котла
  • Приведение в порядок приусадебного участка

Вложения

  1. Стоимость объекта
    74.000 €
  2. Ремонт
    15.000 €
  3. Нотариус, налоги и сборы
    4.070 €
  4. Общие вложения — 93.070 €

Доходность

705 € в месяц и 8.460 € за год. Чистыми.

Окупаемость — 9,09 %

В цену проекта включено

  • Цена дома с участком
  • Все налоги, сборы и нотариальное оформление
  • Проведение необходимых ремонтных работ
  • Гарантированное заселение арендаторами
  • Проверка состоятельности и платежеспособности арендаторов
  • Управление и обслуживание объекта — на месте

Зачем нужны мы

Инвестирование происходит путем приобретения полного пакета услуг, который освобождает
вас абсолютно от всех забот. Вы покупаете не просто недвижимость в Германии, а готовый и

рентабельный проект.

Вы приобретаете ГОТОВЫЙ проект!
У Вас ГАРАНТИРОВАННЫЙ доход!
ВСЕ заботы мы берем на себя!
Разумеется, все гарантии подкрепляются нотариальным договором.

Наши преимущества:

  • Прозрачность, реальность и гарантия предложения
  • Отсутствие у клиента проблем по ремонту, заселению и управлению домом
  • Стабильное получение дохода
  • Обслуживание объекта в течение всего времени сотрудничества

Приемущество — вы покупаете объект не со скрытыми подводными камнями, а именно объект, который будет отремонтирован нашей бригадой. Вообще никаких забот после этого не будет.

Обычно как? Клиент приобретает недвижимость — вылазит крыша, третье, десятое (хорошо, если спустя несколько лет). Мы элементарно все в эту цену включили, и мы следим за этими проблемами. Вот и все.

Риски и гарантии

Если по истечении времени объект не дотягивает до обещанных, мы выплачиваем из своих средств.

Гарантия — натуральный договор. Что бы ни случилось, хоть потом, хоть арендаторы выехали — неважно — клиент по договору получает прописанную оплату.

В этом случае и вам спокойно, и мы заинтересованы.

Компания Стадивелт 9 лет на рынке. Реальная и проверяемая компания GMBH (аналог ООО в России) с 3 учредителями. Имущество, гарантирующее интересы клиентов — 3 отеля и другая недвижимость.

Более того, согласно договору, мы ответственны перед клиентам, в том числе, личным имуществом.

Как мы работаем

  1. Высылаем по электронной почте готовые пакетные предложения
  2. Предварительный выбор объекта клиентом, прилет в Германию, встреча в аэропорту, личный осмотр объектов
  3. Назначение даты подписания нотариального договора
  4. Подписание нотариального договора (личное присутствие или
    по доверенности)
  5. Через 1,5-2 месяца — внесение нового владельца в кадастровую книгу и перечисление
    средств за покупку объекта
  6. В течение 6 месяцев после покупки объекта мы производим все необходимые ремонтные
    работы, осуществляем чистку/поиск арендаторов и заселение, чтобы у нас и клиента не было геморроя
  7. По окончании 6-месячного периода — вы начинаете получать гарантированный доход в размере 7-10% в год (прописано в договоре) от стоимости приобретенного вами проекта.

Мы имеем возможность быстро зарезервировать понравившийся вам конкретный объект. В этом
случае необходимо внести предоплату в размере 2.500 евро. Если Вы решаете не
останавливаться на данном объекте и продолжить поиск, то предоплата, разумеется,

переносится на понравившийся Вам объект.

Вы также можете осуществить выбор объекта из предложенных вариантов непосредственно на
месте в Германии (без заключения договора и предоплаты). В этом случае мы встречаем вас в
аэропорту, совершаем с вами все необходимые поездки по Германии с посещением объектов и

предоставлением документов на объект. Стоимость наших услуг составляет 350 евро/день.

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Доходные дома есть в любой стране. Вам наверняка знакомы истории, когда владелец квартиры в Москве или Петербурге сдает жилье, а сам улетает в теплые страны на отдых, либо живет в свое удовольствие где-то еще.

Насколько выгодно

Сколько стоят дома

Цена доходных домов Германии — от 15 тыс. евро (от 1 млн. в рублях). Чем дороже — тем выше рента.

Для себя мы покупаем жилье под ремонт, но с потенциалом: с большой площадью, от 3-х квартир, в популярном районе. Осуществляем отделку для повышения ценника с аренды.

У директора компании — Геннадия Лопатникова — 3 объекта:

  1. Цена первого — 35 000 €, доход 1550 € в месяц
  2. Цена второго объекта — 30 000 €, доход 660 €
  3. Цена третьего — 85 000 €, доходность после ремонта ≈ 2000 €

Во всех трех случаях использовалась немецкая ипотека. Для первого был взят кредит на 27 000 евро (8 тыс. своих накоплений). С остальными по аналогии — подробнее с примерами.

Ипотека

Для ипотеки в ФРГ нужен свой капитал. Свой капитал — от 20%, для первого раза лучше — 40%. Потом можно вообще без собственного капитала, банк будет доверять.

Читайте также:  Как Подтвердить Диплом в Германии для Регулируемых Профессий

Процентная ставка — 3-4%

Немецкие банки, которые мы выбираем обычно (их условия смотрите на сайтах):

Коммерцбанк (нем. Commerzbank)

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Шпаркассе (нем. Sparkasse)

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Юникредит (нем. UniCredit)

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Ежемесячные расходы: ипотека, налоги, жкх, управление

Мы подбираем только окупаемое жилье. Доход с недвижимости гарантированно остается после вычета ипотеки, жкх, услуг по управлению и налогов. ТОЛЬКО такие.

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Интересная мысль: если рента превышает этот порог, его можно понизить за счет ремонта у нас.

Разовые расходы

Разовые расходы на наши услуги:

  1. Поиск доходных объектов, подготовка бумаг, поездки для осмотра, переговоры, открытие счёта, консультации — 7% от цены дома.

    Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

  2. Управление жильем в ФРГ: поиск и общение с жильцами, оплата ЖКХ, работа с налоговой и страховой, ведение корреспонденции с ведомствами, осмотр сохранности имущества, отчетность для Вас — от 15-30 евро в месяц.

    Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

  3. Ремонт и отделка при необходимости, либо для повышения арендной платы: цены на отделку — там же портфолио и отзывы.

Прочие расходы при покупке доходного дома:

  1. Открытие счета в банке — бесплатно.
  2. Стоимость за обслуживание счёта — 150 € в год.
  3. Карта банка — 10-20 €. Деньги с карты можно свободно переводить в Россию или же снимать с карты в любом терминале.
  4. Перелет в Германию для осмотра объектов: билеты, туристическая или другая виза, отель — мы встретим Вас в аэропорту.

Процедура покупки

  • Процедура покупки доходного дома одинакова для граждан России, Украины, Беларуси и других стран бывшего СНГ.
  • Все иностранные граждане при покупке недвижимости — приравниваются в своих правах к гражданам ФРГ.
  • Вкратце:
  1. Знакомимся по переписке через lopatnikov@studywelt.

    de, созваниваемся по телефону +49 176 9497-22-63 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.

  2. Вы прилетаете в Германию, заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим по объектам для осмотра.
  3. Открываем счет в банке, совершаем сделку при участии русскоговорящего нотариуса.

Подробнее о шагах покупки

Задавайте любые каверзные и «неудобные» вопросы — с удовольствием ответим.

Оставить заявку на поиск дома или задать вопрос

для звонков +49 176 9497-22-63

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Германия — один из самых надежных рынков для инвестиций в недвижимость, цены на жилье здесь почти не меняются уже 25 лет. В интервью московский предприниматель рассказал о собственном опыте выбора, оформления и приобретения небольшой квартиры в окрестностях Штутгарта

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

Сдача квартиры в Германии в аренду

Два года назад Владислав решил вложить небольшую сумму в зарубежную недвижимость. Долго думал, выбирал, приценивался и… остановился на Гайслингене – небольшом городке в Германии. О своем опыте приобретения квартиры для сдачи в аренду он поделится в сегодняшней статье.

Небольшое досье

  • Покупатель: Владислав, предприниматель из Москвы
  • Риэлтор: L&B Immobiliya
  • Регион: Германия, окрестности Штутгарта, город Гайслинген
  • Объект: квартира площадью 34 «квадрата»
  • Цена: €15 000

Сделка: покупка на вторичном рынке, июль 2010 года

  • В Германии стоимость недвижимости низкая, а уровень жизни, напротив, высокий.
  • При оформлении сделки проблемы были только в России (составление доверенностей, апостиль). А в Германии сложности вообще меня не касались.
  • Моей целью были инвестиции, поэтому я приобрел квартиру с арендатором, который живет там и сейчас.

Желания: заработать на аренде и стать ближе к Европе

Я давно собирался инвестировать небольшую сумму в недвижимость за границей. Хотелось получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду и стать ближе к Европе. В 2009 году это стремление оформилось в осознанное желание.

Мое главное условие: объект должен подходить для инвестиций, то есть быть востребованным нанимателями и приносить хорошую прибыль. Бывать там я не собирался, поэтому местоположение квартиры, окружающая обстановка и прочие моменты не играли для меня большой роли.

Конечно, сначала у меня были опасения и различные бытовые страхи. Все-таки на тот момент процедура приобретения недвижимости в Германии была мне совершенно незнакома. Но после разговора с представителями риэлторской компании L&B Immobiliya я все продумал, взвесил и наконец-то решился.

Германия считается одним из самых надежных рынков для инвестиций в недвижимость в мире. Исследователи Роттердамского университета Эразмуса подсчитали, что цены на жилье в Германии оставались относительно стабильными в течение последних 25 лет, даже с учетом инфляции и объединения страны.

Например, в конце 2008 года, после краха банка Lehman Brothers, средняя стоимость жилой недвижимости в Германии снизилась лишь на 0,7% за год. Для сравнения: в Великобритании спад за то же время составил 15%, в США – 12%, а в Ирландии – 9%.

Однако, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными. Нормальной прибылью от сдачи недвижимости в аренду считается 5-6% годовых, что по сравнению с доходностью немецких депозитов (0,5-2%) весьма неплохо. Рассчитывать на молниеносный рост цен на рынке также не стоит.

Выбор: я хорошо знал эту страну, и всегда на нее ориентировался

Вопрос о вложении денег в недвижимость России передо мной даже не стоял. Я не заинтересован не только в таких инвестициях, но и в дальнейшем проживании здесь.

В Германии же я много раз бывал, хорошо ее знал и всегда на нее ориентировался. Кроме того, недвижимость там недорогая, а уровень жизни, напротив, – высокий.

Сначала я еще думал о приобретении инвестиционного объекта в Нидерландах, но порог входа на этот рынок намного выше.

На выставки по недвижимости я не ходил. Всю информацию о предложениях в Германии искал в интернете. Так же нашел и риэлтора – L&B Immobiliya. Созвонились. Мне понравился подход к клиенту в этой компании, качественная обратная связь и, что немаловажно, российский менталитет. Стали работать.

В агентстве мне предлагали различные варианты вложения средств. Несколько месяцев мы с женой их изучали, выбирали, и в итоге приняли совместное решение остановиться на этом. Приобрели небольшую квартиру (34 кв. м) в Гайслингене, городке рядом со Штутгартом. Объект нас привлек доступной ценой и сравнительно высоким доходом.

Гайслинген – это районный центр в земле Баден-Вюртемберг, в котором проживает не более 30 тыс. жителей. При этом городок может похвастаться многовековой историей, архитектурные памятники которой в прекрасном состоянии дошли наших дней – старинные ратуши, протестантские церкви, традиционные немецкие домики в стиле фахверк и сегодня украшают его центр.

Покупка: процедура покупки жилья в Германии строго регламентирована

Перед совершением сделки моя компетенция в вопросах приобретения недвижимости за границей была низкой. Я делал это впервые и знал лишь то, что было написано в открытых источниках.

Поэтому я постоянно консультировался с риэлтором. Я оплатил их услуги, объект зарезервировали и работа пошла. Мы общались по интернету, телефону, скайпу. Сотрудничеством остался доволен: в Германии никакие сложности с проведением сделки меня не коснулись. А вот в России были нюансы, связанные с оформлением доверенностей, апостиля и т. д.

Иностранцы вправе без ограничений приобретать любую недвижимость в Германии – жилье, земельные участки, коммерческие объекты, – оформляя сделку на физическое или юридическое лицо. Причем все операции можно провести удаленно.

Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариусом и содержать апостиль. Подробнее о процедуре приобретения недвижимости в Германии читайте здесь.

Моя покупка была непростой. Объект принадлежал банку из-за дела о банкротстве прежнего владельца. Поэтому процедура оформления недвижимости в собственность растянулась на 9 месяцев.

Думаю, что без помощи риэлтора я бы с этой сделкой не справился. Да и зачем в это ввязываться самому? Весь процесс покупки жилья в Германии строго регламентирован. Не вижу смысла ему не следовать.

Результат: я ни разу не был в своей квартире, там живет арендатор

Покупкой остался доволен. Ежемесячно я получаю приемлемый доход, на который сразу и рассчитывал. Из минусов: моя квартира, насколько я понимаю, не очень ликвидна. Хотя для меня лично это и не важно, так как особого желания продавать этот инвестиционный объект у меня нет.

Помимо прибавки к зарплате никаких преимуществ от этой сделки я не получил. Визы, например, у меня и раньше были. Я вообще очень много путешествую. И, честно говоря, уже не за границей, а в России чувствую себя туристом (смеется).

Ни ремонтом, ни покупкой мебели я сам не занимался. За все эти годы я даже ни разу не был в Гейслингене. Я приобрел квартиру с арендатором, который живет там до сих пор.

Около 60% немцев, по статистике, живут в съемных домах и квартирах, а в Берлине доля нанимателей доходит до 80%. Поэтому практически любую недвижимость в Германии можно сдать в аренду. Тем не менее, столь высокий спрос не делает собственников недвижимости властелинами рынка, которые могут диктовать свои условия.

Во-первых, арендные ставки в стране относительно невысокие – в среднем от €4 до €10 за «квадрат» в месяц. А во-вторых, немецкое законодательство защищает права арендаторов и не позволяет владельцам жилья задирать цены.

Обслуживанием недвижимости занимается домоуправление. Я заключили с ними договор, и они оплачивают коммунальные услуги вместо меня. Это стоит мне €30 в месяц. Также в конце года мне приходит налоговая декларация, в которой указано, сколько я должен заплатить налога на доходы от сдачи недвижимости в аренду. Вот и все. Эта квартира не доставляет мне никаких хлопот.

А вообще, Германия мне нравится. По-моему, главное отличие этой страны от России – это отношение государства к своим гражданам. Кроме того, там очень много наших соотечественников, и если бы я там жил, никаких проблем с адаптацией у меня не было бы. Со временем думаю перебраться в Германию на ПМЖ. Вот тогда уже буду подыскивать квартиру для себя.

© Анастасия Фалей

Как приобрести недвижимость в Германии и зарабатывать на аренде

Покупка недвижимости — дело хлопотное. В Германии к тому же есть свои нюансы, о которых покупатели из России не знают. Например, спрос на жилье там намного превышает предложение.

По данным «Дойче Банка» на 2018 год в Берлине не хватало 55 тысяч квартир, а на сегодняшний день — 75 тысяч. Естественно, такой дефицит — возможность заработать на сдаче в аренду.

Мы пообщались с Callidus Invest — это компания, специализирующаяся на недвижимости в Германии, — и расскажем, что делать, чтобы купить квартиру в Германии и сдавать её.

1. Найти недвижимость

Поскольку в городах с дефицитом квартир (например, в Мюнхене) цены на жильё стабильно растут, местные риелторские агентства вообще не стараются работать с покупателями. Они знают, что квартиры их фонда всё равно купят по выгодной для риелторов цене. Не перезвонить, например, клиенту — обычное дело. В РФ просмотр квартиры можно назначить когда тебе удобно; в Германии же наоборот. И не стоит рассчитывать на это в выходные.

Всё это создаёт много трудностей при покупке. Следует учитывать ещё и то, что общаются риелторы только по-немецки. Вывод: тебе нужно либо самому знать немецкий, либо нанять переводчика. Поэтому удобнее обращаться в русскоязычные риелторские агентства, например в Callidus Invest.

У них в базе различная недвижимость в Германии — сможешь увидеть все объекты, которые тебя заинтересуют. Все квартиры этой компании находятся в Берлине, поэтому в спросе на недвижимость, которую ты приобретёшь, можно не сомневаться. Главное — её верно позиционировать, но об этом позже.

Когда выбрал квартиру — следует её закрепить за собой, заплатив риелтору 500 евро в знак твоих намерений. Учти, что бронь длится стандартно 2 недели, но можешь договориться и на более длительный срок.

3. Подписать договор

Чтобы подтвердить, что на твоём счету достаточно денег для приобретения недвижимости в Германии, возьми справку из немецкого банка. Предварительно нужно будет открыть счёт именно в немецком банке и перевести на него эти деньги. Покажешь справку — нотариус составит договор. Для него предоставь свой загранпаспорт, адрес прописки и документ о семейном положении. Последнее нужно для того, чтобы подтвердить, что у тебя нет жены: по немецким законам, если состоишь в браке, обязан покупать недвижимость совместно с супругой. Ещё нужно указать адрес в Германии, на который будет доставляться корреспонденция. Поскольку ты планируешь сдавать квартиру, то укажи в договоре адрес, по которому она находится.

Так как ты не знаешь немецкого языка, то тебе придётся воспользоваться услугами нотариального переводчика, который заранее переведёт договор купли-продажи, а также будет присутствовать на самой сделке.

Деньги тебе нужно будет перевести на счёт нотариуса — он позаботится о том, чтобы ты получил квартиру, а продавец — деньги.

Вся сумма будет находиться у него, пока от вышестоящих чиновников нотариус не получит разрешения внести тебя во владельцы имущества. Если сделка сорвётся — он просто вернёт тебе деньги.

Есть сомнения — воспользуйся услугами Callidus Invest. Они обеспечат юридическое сопровождение.

Доходная Недвижимость в Германии — Покупка Жилья под Сдачу в Аренду

5. Внести квартиру в Grundbuch

Это Поземельная книга — в ней содержатся все сведения о недвижимости. Информация о том, что ты являешься владельцем такой-то квартиры, обязательно должна быть в неё внесена. После 2–3 месяцев нотариус, у которого ты оформлял договор, сделает для тебя выписку из Поземельной книги. Это означает, что твою недвижимости включили в госреестр.

6. Сдать в аренду

Чтобы сдать в аренду квартиру, нужно как минимум разместить объявление. Для этого нужно знать много юридических тонкостей местного рынка, чтобы не попасть на дополнительный налог во время сдачи квартиры. Но есть более эффективный вариант.

Callidus Invest займётся рекламированием квартиры на специализированных интернет-площадках, покажет её потенциальным съёмщикам, заключит выгодный для тебя договор аренды. Когда договор аренды закончится, компания примет квартиру согласно акту приема-передачи, уберёт её. Отметим, что за сохранность имущества в твоей квартире отвечает не только арендатор, но и компания.

В процессе сдачи в аренду компания проследит за перечислением тебе ежемесячной арендной платы; оплатит из денег, выданных арендодателем, коммуналку, налоги, интернет.

Ты же в это время можешь находиться в любой точке планеты — деньги исправно будут поступать тебе на счёт. Callidus Invest будет сдавать твою недвижимость в аренду от 2 до 12 месяцев.

Они работают эффективно — помогут тебе получить доход от аренды до 7 % в год от стоимости квартиры.

И тебе не придётся несколько месяцев ждать, пока найдётся арендатор, — компания обеспечивает 97 % заполненности всех квартир, с которыми работает. Заинтересовало — проходи по ссылке.

Оставить заявку→

Схема сотрудничества с Callidus Invest

  • Оставляешь заявку на сайте.
  • Консультируешься с сотрудником компании о том, какую недвижимость в Германии сможешь приобрести на свою сумму.
  • Выбираешь из предложенных квартир одну, которая больше всего понравилась.
  • Приобретаешь недвижимость.
  • Если требуется ремонт, компания может помочь его сделать. Она учитывает местоположение и характеристики квартиры и определяет, какой целевой аудитории эта жилплощадь будет интересна. Исходя из этого делает соответствующий ремонт, чтобы привлечь их.
  • Компания находит арендаторов.
  • Ежемесячно получаешь деньги и отчёт.

Callidus Invest поможет определить стоимость квартиры в Берлине или в другом немецком городе, проанализирует рынок, проверит документы на недвижимость, обеспечит юридическое сопровождение.

Компания очень быстро находит арендодателей для сдающихся квартир благодаря сервису CALLIDUS APARTMENTS.

Узнать больше о сервисе→

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв.

м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых.

Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении.

Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе.

Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал.

В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты.

Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест.

Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста.

Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых.

Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду.

В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии.

Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.

Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех – студентов.

Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги.

Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.
Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц.

Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.

В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.

Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%.

Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день.

Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды.

Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Ссылка на основную публикацию