Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Как купить квартиру в Германии? Своим личным опытом делится с нами Наталья Терехова, высокооплачиваемый специалист, переехавший из Москвы в Мюнхен.

Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Купить квартиру в Германии не было изначально нашей целью. Решение зародилось самопроизвольно на фоне ежемесячных расходов на аренду жилья. Но обо всем по порядку.

: Как недорого купить дом или квартиру в Германии с аукциона?

Далее рассказ ведется от первого лица.

Давайте знакомиться! Зовут меня Наталья. Переехала я в Германию почти 6 лет назад. Сразу отмечу, что ситуация у меня была не совсем стандартная, что тоже добавляет свои нюансы в процесс получения ипотеки, чтобы купить квартиру в Германии.

Около 6 лет назад я находилась в следующей ситуации

  • Жить и работать в Германию я переехала по голубой карте.
  • Я работаю в американской компании, работа удаленная, и выбор места жительства для меня был непринципиален. Мы выбирали город, который был бы комфортным и схожим с нашей жизнью в Москве. Этим городом оказался Мюнхен.
  • Переехала я вместе с сыном-подростком. Муж на тот момент остался в Москве, поскольку у него там хорошая интересная работа и переезд в другую страну его не привлекал.
  • Моя специальность востребована в Германии. И зарплата классифицируется как выше среднего уровня. Именно стабильное финансовое положение, по моему мнению, сделало вообще возможным купить квартиру в Германии в ипотеку, да еще и в Мюнхене.

Почему я решила купить квартиру в Германии? И почему Мюнхен?

Когда меня спрашивают, как мы вообще решились купить квартиру в Германии, я просто озвучиваю цену аренды жилья, которое мы снимали. Наш ежемесячный взнос за арендованную квартиру составлял 2,5 тыс. евро.

Плюс к этой сумме добавьте оплату отопления и ряд других расходов. То есть сумма набегает немалая.

Она вполне соизмерима со средними платежами по ипотеке в Германии, поскольку на сегодня проценты по ипотеке в немецких банках достигли своего исторического минимума.

Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Зачем же платить «чужому дяде», если с таким же успехом на протяжении ближайших 7–8 лет мы можем платить почти те же деньги, но уже за собственную квартиру? Второй вопрос, который мне пришлось слышать очень часто: «Почему мы выбрали именно Мюнхен»? Дело в том, что это точно не самый доступный город. И рынок жилья здесь серьезно «подогрет». Цены на жилье в Мюнхене высокие, потому что сюда постоянно приезжает большое количество высокооплачиваемых специалистов.

В итоге, постоянный спрос и отсутствие массовой застройки, особенно в центре города, формируют высокие цены.

Действительно, в другом регионе или земле мы могли бы купить чуть ли не дом с садом за значительно меньшую сумму.

И покупка квартиры в Мюнхене – это своего рода авантюра, свойственная для нашего с мужем характера. Нам комфортно в этом городе, есть возможность поехать в горы, на озеро, рядом Италия и Австрия.

Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

А чтобы мы делали в глубинке? Поэтому Мюнхен! Просто потому, что нам здесь удобно! Ну и востребованность жилья упростит нам в будущем ее продажу даже с прибылью, если мы вдруг захотим переехать.

Как я начала поиск квартиры в Мюнхене?

Надо сказать, что у меня нет знакомых в Германии ни среди соотечественников, ни среди немцев. Работаю я, как уже говорила, из дома. Поэтому даже за эти годы у меня не произошла глубокая ассимиляция в немецкое общество.

Но мы к этому и не стремимся, потому что не знаем, где захотим жить еще через 10 лет.

Как только мы с мужем решили попробовать получить ипотеку на покупку квартиры в Мюнхене, я просто села и набрала в поисковике запрос (кстати, на русском языке): «купить квартиру в Мюнхене».

Так я нашла одно из русско-немецких агентств по недвижимости, с которым я и связалась.

Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Что касается выбора, то мы здраво подходили к оценке наших возможностей и не претендовали на апартаменты в центре Мюнхена за условные 3 млн. евро.

Важный нюанс: наше агентство изначально работало только с новостройками или квартирами, прошедшими капитальную реконструкцию и ремонт. И это хорошо! Потому что, как выяснилось позже, банки очень внимательно относятся к предварительной оценке покупаемого объекта недвижимости.

В ипотеке могут отказать только потому, что это вторичное жилье, например. Так банк страхует свои риски: для него важно, чтобы и через 10 лет жилье оставалось востребованным и не потеряло в своей стоимости. Приготовьтесь, что менеджер банка будет лично выезжать на квартиру для предварительной оценки.

В нашем случае не обошлось без «загвоздки»: в сравнительной близости от нашего жилого комплекса расположена железная дорога. До принятия решения о выдаче ипотеки к нам приезжали даже, чтобы замерить уровень шума! Но шум оказался в норме, и в итоге это не стало проблемой.

Чуть не забыла сказать! Мы выбрали квартиру в новостройке, которая должна была сдаться примерно через 4 месяца. Никаких проблем не возникло, к назначенному сроку мы получили ключи от квартиры. Кстати, дата выдачи ключей назначается примерно за 6 недель.

В нашем случае все было четко, день в день.

Выбор банка для ипотеки

Наше агентство очень тщательно подошло к организации всего процесса. Они взяли на себя поиск и нотариусов, и переводчиков. По сути, я не вникала особо ни в какие организационные моменты и получила ипотеку «под ключ». Агентство предложило нам и банк, обещая выгодные условия и скорость оформления.

Но я предпочла обратиться в свой банк, где являюсь клиентом и получаю зарплату на банковскую карту. Когда мы приняли решение о покупке квартиры в этой новостройке, то пришлось заплатить 2,5 евро залога, чтобы застройщик месяц держал эту квартиру за нами и никому другому не продал.

Этот месяц дается на урегулирование всех вопросов с банком.

Несмотря на то, что персональный менеджер обещал, что решение будет готово за 3 дня, по факту мы прождали 3 недели.

Мы пытались ускорить процесс

Но это Германия! Ускорить здесь что-то практически невозможно. И только, когда меня начал торопить застройщик, я обратилась к вышестоящему руководству моего персонального менеджера, и дело сдвинулось: положительное решение было получено, договор ипотеки подписан, банк перечислил платеж. После этого мне оставалось ждать сдачи объекта, чтобы заехать в квартиру!

В общей сложности в моем случае от момента начала поиска квартиры и до переезда прошло полгода. Но это потому, что мой дом был уже практически на финальном этапе завершения строительства.

Кстати, в Германии стоимость квартиры не меняется в зависимости от момента покупки, как в России. Осуществляется покупка на этапе котлована или, как в моем случае, за 4 месяца до сдачи: квартира будет стоить одинаково.

Хочу посоветовать тем, кто думает покупать жилье или арендовать, все-таки выбирать первый вариант, особенно если у вас стабильная и достаточно высокая зарплата.

Все о приобретении жилья и недвижимости в Германии

Благодаря экономической стабильности региона, среднеевропейским ценам на жилье, высокой доходности активов и юридической защищенности инвесторов граждане из Украины, России и других стран СНГ активно интересуются тем, как купить жилье в Германии и стать счастливым обладателем квартиры, небольшого загородного дома или эксклюзивного пентхауса.

Немаловажным фактором, повышающим спрос на рынке недвижимости в Германии, является отсутствие каких-либо ограничений для иностранных покупателей, что позволяет существенно облегчить процесс получения ВНЖ.Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Краткий обзор рынка недвижимости в Германии

Как следует из отчета Центрального комитета по недвижимости Германии, немецкий рынок переживает непростые времена. После пятилетнего повышения стоимости квадратного метра во многих крупных городах большинство квартир и коттеджей оказались переоценены. Причиной этого стал активный приток мигрантов, а также создание дополнительных рабочих мест в мегаполисах.

Эксперты прогнозируют, что 2018-2019 годы станут периодом резкого удешевления жилой недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Дюссельдорфе, от которого потенциальные инвесторы только выиграют.

Вместе с тем специалисты отмечают, что региональное жилье все-таки будет дорожать, поэтому будущим покупателям следует уже сейчас задуматься об изучении рынка и заключении выгодных сделок.

Следует отметить, что со стороны иностранных граждан сохраняется спрос на небольшие дома в деревне и малогабаритные квартиры, которые покупаются для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость квартиры на окраине города составляет 40-45 тысяч евро. При этом банки охотно выдают кредиты, а строительные компании ежегодно выводят на рынок по 200-300 тысяч новых объектов.

Как быстро найти подходящее жилье

Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка. Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:

  • посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
  • привлечь профессионального маклера;
  • посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
  • задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.
Читайте также:  Погода на немецком языке. полезные слова и фразы.

Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.

Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.

Чем может помочь маклер

Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.

Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.

Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера.

Сайт застройщика: недвижимость из первых рук

Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.

Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.

Посетив сайт застройщика, вы сможете ознакомиться со всеми разрешительными документами, почитать отзывы клиентов, а также выбрать планировку и способы отделки.

Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.

Чем полезны газеты и администрация города

Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung, есть также специальные газеты для русских).

Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.

Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.

Как искать жилье через интернет

Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24. Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.

Среди других рекомендованных сайтов следует назвать:

  • immonet.de
  • privatimmobilien.de
  • immopool.de
  • kalaydo.de
  • immobilo.de

С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.

Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.

Чем могут быть полезны принудительные аукционы

В случае, когда физическое или юридическое лицо перестает выполнять обязательства перед банком по кредиту, полученному на приобретение недвижимости, проводится продажа вилл, квартир или домов должников на аукционе. Как правило, такие объекты продаются по цене ниже рыночной, и этим успешно пользуются не только местные жители, но и иностранцы.

Как купить недвижимость в Германии — Личный Опыт

Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда.

Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.

К тому же первоначальную стоимость квартиры или дома может кто-то перебить, и в результате изначально выгодное предложение может оказаться неприемлемым по цене.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Чтобы избежать распространенных ошибок и неприятностей при покупке квартиры или дома в Германии, следует учесть рекомендации специалистов, а также придерживаться алгоритма действий, который выглядит следующим образом:

  1. Продавец и покупатель согласовывают стоимость объекта недвижимости, которая базируется на экспертной оценке квалифицированного специалиста.
  2. Открывается счет в банке и привлекается нотариус для сопровождения сделки.
  3. Составляется договор купли-продажи, копии которого передаются покупателю и продавцу.
  4. Заинтересованные лица посещают нотариуса для обсуждения и подписания договора.
  5. Нотариус формирует счет, который нужно оплатить на месте, и заполняет Поземельную книгу (делает предварительную запись).
  6. Формируется счет на покупку жилой недвижимости.
  7. Для засвидетельствования факта купли-продажи покупатель и продавец снова посещают офис нотариуса, который после проверки документов окончательно вносит информацию о новом собственнике недвижимости в Поземельную книгу.

Как показывает практика, большинство пунктов данной инструкции просты и понятны, однако многих инвесторов интересует вопрос взаимодействия с банками.

Какова стоимость жилья и какие еще расходы предстоят покупателю

Как уже отмечалось выше, стоимость однокомнатной квартиры, загородного дома или шикарной виллы зависит от многих факторов, основными из которых являются месторасположение объекта, его площадь, год постройки, наличие инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому можно купить скромную квартиру на 30 квадратных метров за 40 000 евро, а можно потратить на это и все 200 000 евро.

Цены на большинство вариантов, представленных на рынке недвижимости, колеблются в диапазоне от 1 000 до 3 000 евро за квадратный метр. Эксклюзивные объекты стоят гораздо дороже и стартуют от 1 500 000 евро.

Средние цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии в 2021 году

Город
Средняя цена в евро за м2
Кельн 3520
Гамбург 4820
Берлин 4110
Дортмунд 1790
Штутгарт 4350
Дюссельдорф 4250
Эссен 1790
Мюнхен 7190
Франкфурт-на-Майне 4490
Лейпциг 2250

Для покупки жилой недвижимости потребуются только деньги и паспорт. Если сделка оформляется от имени юридического лица, придется взять документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании на рынке.

Если к поиску жилья привлекается маклер, будьте готовы заплатить процент от суммы сделки (как правило, от 3,57 до 7,5%). Размер агентского вознаграждения на законодательном уровне не регулируется, и некоторые агенты этим пользуются. Поэтому чтобы сэкономить, лучше ищите варианты жилья без посредников!

Стоимость услуг нотариуса составляет фиксированные 0,7% от договорной цены недвижимости. Еще 0,8% придется заплатить за внесение информации о собственнике в Поземельную книгу.

Если квартира покупается за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), берется дополнительная плата в размере 0,5%.

Покупка недвижимости не облагается НДС, однако существует фиксированный налог на приобретение земельного участка, который варьируется на уровне 3,5-5% и зависит от территориального расположения объекта. Обратите внимание: если вы захотите продать квартиру или дом, купленные менее 10 лет назад, вам придется заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок.

Аренда квартиры как альтернатива покупке жилья

Бывают ситуации, когда покупка жилья экономически нецелесообразна либо отсутствует возможность получить ипотечный кредит, а собственных средств для приобретения недвижимости недостаточно. В таком случае следует рассмотреть вариант длительной аренды. Объявления от собственников или маклеров можно найти на сайтах wg-gesucht.de, immowelt.de, mitwohnzentrale.de и пр.

Цены на аренду жилья разные и зависят от расположения, площади и состояния объекта. Например, арендная плата за однокомнатную квартиру может составлять от 300 до 800 евро в месяц, дома обойдутся немного дороже.

Если вы хотите сэкономить, можно арендовать небольшую комнату или снять квартиру на несколько человек. При этом следует иметь в виду, что цены на коммунальные услуги в Германии достаточно высокие и, помимо фиксированной стоимости аренды, нужно будет заплатить по счетам за свет, воду, отопление.

Покупка недвижимости с целью получения прибыли от аренды

Если вы хотите выгодно вложить деньги, покупка недвижимости является наиболее разумным решением.

Недаром многие бизнесмены сейчас активно скупают жилье для сдачи в аренду и получают стабильно высокий доход от инвестиционной деятельности.

На правах собственника вы также можете сдать в аренду или продать свой объект недвижимости по более высокой цене и тем самым гарантированно защититесь от инфляции.

Если вы планируете сдавать в аренду квартиру в Баварии (например, в Мюнхене) или Берлине, рассчитывайте на доходность до 4% в год. В менее крупных городах этот показатель выше и на многоквартирные дома составляет около 7%.

Не бойтесь вкладывать деньги в недвижимость – в ближайшие три года эксперты прогнозируют рост арендных ставок на уровне 9-10%. Кроме того, инвестиции на сумму от 250 000 евро в коммерческую недвижимость GmbH с целью организации бизнеса позволит вам получить вид на жительство (ВНЖ), о котором так мечтают многие иностранцы.

Читайте также:  Глагол fallen: фразы и устойчивые выражения с этим глаголом

Вопросы, которые часто задают потенциальные покупатели

Если проанализировать поисковые запросы пользователей, желающих приобрести недвижимость в Германии, становится понятно, что больше всего их интересует возможность получения ВНЖ после покупки квартиры или дома, условия получения банковского кредита и ограничения, касающиеся сдачи в аренду принадлежащей им собственности. Поэтому представленная ниже информация будет весьма полезна и интересна.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

Бытует мнение, что покупка квартиры в Германии позволит получить ВНЖ и даже немецкое гражданство.

Однако по закону такие привилегии недоступны иностранцу, который стал владельцем квартиры или жилого дома.

Наличие прав на недвижимость может лишь упростить процесс получения ВНЖ, подтвердив таким образом платежеспособность заявителя и вызвав более доверительное отношение уполномоченных органов.

Справедливости ради нужно отметить, что покупка недвижимости на сумму от 250 000 евро с целью организации бизнеса является основанием для выдачи ВНЖ. Однако уполномоченным органам предварительно нужно утвердить бизнес-план инвестора и согласовать все организационные моменты.

Личный опыт: покупка дешевой квартиры в Западной Германии — Domik.ua

Надежда давно мечтала о заграничной даче. Будучи человеком требовательным, в качестве своего второго дома она рассматривала только развитые европейские страны с высоким уровнем жизни – Нидерланды, Бельгию, Испанию и Германию. Сравнив цены на недвижимость, она остановилась на последней. И осталась довольна.

Досье Prian.ru

Покупатель: Надежда, бухгалтер из МосквыРиэлтор: L&B Immobilya Регион: Германия, Нижняя СаксонияОбъект: квартираЦена: до €50 тыс.Сделка: покупка на вторичном рынке, март 2011 года.

•    С того момента, как я увидела будущий дом, до заключения сделки прошла пара месяцев. •    За содержание апартаментов в Германии надо платить около €1500 в год.

•    В Нижней Саксонии редко можно встретить россиян.

Желания и выбор

В 2010 году возникло у меня желание приобрести недвижимость за границей. Главная цель – отдых и релаксация. Хотелось купить квартиру в небольшом курортном городке, в котором можно было бы забыть о московской суете.

Знаю, что многие покупают зарубежную недвижимость для сбережения средств и инвестиций. Передо мной такая задача не стояла. Даже сейчас, владея квартирой в Германии, я не хочу сдавать ее в аренду, чтобы покрыть расходы на содержание. Лучше я буду сама как можно чаще (насколько позволяют законы Евросоюза) туда приезжать – одна, с семьей или c друзьями.

В качестве возможного места для второго дома я рассматривала европейские государства с хорошо развитой инфраструктурой – Германию, Нидерланды, Бельгию, Испанию. Однако сравнив цены на жилье и качество объектов недвижимости, а также прибавив к этому мою давнюю любовь к Германии, я остановилась именно на этой стране.

Никаких опасений относительно проведения сделки у меня не было. Я знала, что Германия – это надежная страна, и вероятность махинаций с недвижимостью там минимальна. Кроме того, я была компетентна в вопросах приобретения объектов за границей, много читала об этом.

На выставки по недвижимости я не ходила, других покупателей не расспрашивала, всю информацию об имеющихся предложениях искала в интернете. Чтобы найти подходящую с точки зрения цены и месторасположения квартиру, понадобилось более двух недель.

В итоге, посоветовавшись с дочерью и конструктивно поговорив с риэлтором, я решила купить апартаменты в Нижней Саксонии. Пришла утром на работу и поняла, что это – мое!

Курорты Нижней Саксонии

Нижняя Саксония – это федеральная земля в западной Германии, которая на севере граничит с Северным морем, а на юге – с горным массивом Гарц. На ее территории находятся несколько десятков морских, бальнеологических и горнолыжных курортов. Как правило, это небольшие городки с населением до 30 тыс. человек.

Один из самых популярных оздоровительных курортов в регионе – Бад-Пирмонт. Его целебные источники известны уже много столетий. В свое время на местных водах отдыхал и лечился сам Петр Первый.

В городе около 20 минеральных источников, оздоровительные клиники и СПА-центры, пальмовый парк, который считается одним из лучших в Европе, многочисленные музеи, конный клуб, теннисные корты, площадки для игры в гольф, казино, многокилометровые маршруты для пеших и велосипедных прогулок по лесной и холмистой местности.

Можно также отметить климатический и лыжный курорт Браунлаге, расположенный в национальном парке Харц, средневековый городок Гослар, застроенный живописными фахверковыми домами, небольшой населенный пункт Бад Закса, который славится окрестными лесными массивами, Куксхафен – один из самых известных морских курортов Германии.

Цены на недвижимость в небольших городах Нижней Саксонии, как правило, доступные. Стоимость компактных одна-двухкомнатных квартир начинается от €15-20 тыс., отдельностоящий дом на одну семью можно приобрести за €40-50 тыс.  

Покупка и обустройство

Сделка не доставила мне никаких хлопот. В интернете нашла агентство недвижимости L&B Immobilya, поговорила с ними, заключила договор на предоставление услуг. Потом риэлторы уже сами всем занимались. При подготовке документов, резервации объекта и непосредственно оформлении сделки купли-продажи никаких сложностей не возникло.

Мне не нужно было брать кредит в немецком или российском банке – всю сумму я оплатила из собственных средств. В итоге с того момента, как я увидела будущий дом, до заключения сделки прошла пара месяцев. Думаю, что в Германии без риэлтора процедуру покупки недвижимости не провести. Лично я сотрудничеством осталась довольна.

Квартира, которую я купила, была в нормальном состоянии – ни ремонта, ни перепланировки мне делать не пришлось, только докупила мебель и обставила ее «под себя».

За содержание апартаментов надо платить около €1500 в год. Меня эта сумма устраивает. Договор с управляющей компанией не заключала, сама перечисляю деньги за «коммуналку» через банк.

В целом, я довольна, что все-таки решилась приобрести недвижимость в Нижней Саксонии. В России дачи у меня нет, так что немецкая квартира для отдыха пришлась очень кстати. Особенно нравится окружающая природа – там чисто и хорошая экология. Сейчас стараюсь бывать на своей заграничной даче как можно чаще.

Друзья и знакомые пока не приезжали, но уже планируют.Времяпрепровождение и планы

Благодаря приобретению жилья я смогла получить многократную Шенгенскую визу. Сейчас я регулярно путешествую по Европе. Также активно учу немецкий язык – чтобы чувствовать себя в Германии не просто туристом, а полноправным гражданином.

Справка Prian.ru

Владелец жилья в Шенгенской зоне с покупкой недвижимости может претендовать на получение годовой мультивизы. Она предоставляет собственнику так называемый визовый коридор – возможность многократного въезда и пребывания до 90 дней в течение каждого полугодия в Шенгенских странах.

Важно и то, что члены семьи – супруг (супруга) и дети, как правило, получают право на мультивизу наравне с собственниками жилья. При ее оформлении следует иметь ксерокопию документа, дающего право собственности на объект, а также оригинал выписки из регистра недвижимости.

Напомним, что владение недвижимостью в странах Шенгенской зоны не дает права на получение ВНЖ.

С покупкой продуктов в Нижней Саксонии проблем в принципе не возникает – даже в маленьких городах есть магазины с широким ассортиментом товаров. Везде встречаются кафе и ресторанчики, но я предпочитаю готовить сама. С местными правоохранительными органами я не сталкивалась, а вот с медициной пришлось. По-моему, качество оздоровительных центров в Нижней Саксонии очень высокое.

С соседями и местным населением никаких конфликтов у меня не было. Немцы, на мой взгляд, – очень приветливые и добродушные люди. А вот россиян в этом регионе Германии мало, по крайней мере, я наших соотечественников практически не встречала.

Читайте также:  Kurzarbeitergeld — Пособие за Уменьшение Рабочего Дня

Мой день там проходит просто восхитительно – я отдыхаю, расслабляюсь, релаксирую. Много гуляю и езжу по окрестностям. Продавать или перестраивать квартиру пока не думаю, переезд на постоянное место жительство в Германию тоже не планирую. Для меня квартира в Нижней Саксонии – это дача, побывав на которой, я наполняюсь силой и жизненной энергией.

Беседовала Анастасия Фалей

Старт продаж квартир в новой очереди. Подробности в отделе продажРассрочка без удорожания на апартаменты в домах 1, 3 и 4Яркий комплекс на берегу моря! Выбирай квартиру мечтыКвартиры в рассрочку с первым взносом от 10%. Доступнее еще не былоКомплекс введен в эксплуатацию! Готовые квартиры в видом на залив

  • ЖК Paradise Avenue | Парадайз Авеню | ZIM Group | Крюковщина25.11
  • ЖК Варшавский Плюс | Stolitsa Group | пр. Правды, ул. Маршала Гречко25.11
  • ЖК Rusaniv Residence | Русанив | Perfect Group, Citex | ул. Сверстюка25.11
  • Апарт-комплекс в Пуще Водице | Киевгорстрой | ул. Квитки Цисык 34,3625.11
  • ЖК Деснянский | ДБК-Житлобуд | ул. Электротехническая, 4325.11
  • ЖК Атлант | Коцюбинское, ул. Доковская, 1425.11
  • ЖК Сырецкие Сады | ИнтерГал-Буд | ул. Маршала Гречко, 10б25.11
  • ЖК Olegivskiy | DIM Group | ул. Олеговская, 3625.11
  • ЖК Одесский бульвар | Атлант | Новоселки, ул. Пригородная25.11
  • ЖК Свитло Парк | Svitlo Park | Futura Hata | Надднепрянское шоссе, 2а25.11

Как купить недвижимость в Германии

Согласно немецкому законодательству, иностранные граждане могут без ограничений приобретать любые типы недвижимости – дома, квартиры, объекты коммерческого назначения, а также земельные участки.

В этой стране рынком командуют продавцы, и именно на их условиях осуществляются сделки с недвижимым имуществом. Давайте узнаем, как купить недвижимость в Германии: с чего начинается сделка и какие этапы она в себя включает.

Этап 1. Выбор жилплощади

Прежде всего вам необходимо определиться, что именно вы хотите приобрести и каким бюджетом располагаете. После этого обращаетесь к маклеру (риэлтеру) и заключаете с ним договор. Комиссия за услуги посредника составляет от 3,57 до 7,14% от суммы сделки, включая НДС. Комиссия обычно делится между продавцом и покупателем. Сумма, которую платите вы, как покупатель, зависит от локации.

C 23 декабря 2020 года немецкое правительство приняло закон, по которому при покупке жилплощади на одну семью для собственного проживания половину маклерской комиссии платит продавец, а половину – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости с целью вложения средств, то данный закон не действует.

Перед покупкой вы должны решить, будете оформлять недвижимость на физическое или юридическое лицо. От этого зависит размер налога на доход в случае, если жилье будет сдаваться в аренду.

Для физлиц налоговая ставка рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 14,77 до 47,475% (включая надбавку за солидарность). Юрлица имеют фиксированную ставку в размере 15,825% (в том случае, если кроме сдачи жилья в аренду, они не ведут никакой другой коммерческой деятельности).

Чтобы зарегистрировать форму, вам понадобится заплатить 2,5 тыс. евро. На процедуру обычно требуется около четырех недель. На содержание фирмы будет уходить 500 евро ежемесячно.

Некоторые иностранцы интересуются: можно ли купить жилплощадь, не приезжая в Германию? Для проведения сделки вам нужно открыть банковский счет и, при необходимости, зарегистрировать юридическое лицо. В этих двух случаях ваше личное присутствие требуется обязательно.

Остальные процедуры, касающиеся выбора и приобретения недвижимости, можно провести без вашего участия. Вам нужно только оформить у себя на родине нотариально заверенную доверенность на своего немецкого представителя и поставить на нее апостиль. Образец документа можно попросить у юриста, занимающегося вашей сделкой. Он же поможет найти переводчика для перевода документации.

Этап 2. Резервирование недвижимости

После того как квартира выбрана, вы должны зарезервировать ее, подписав с продавцом соответствующее соглашение и внеся задаток. Этим вы доказываете серьезность своих намерений относительно покупки. Маклер бронирует объект на время, необходимое для сбора, подготовки документов и подписания договора купли-продажи.

Операции с коммерческими объектами подразумевают составление так называемого письма о намерениях, которое подписывают обе стороны. В нем прописаны основные условия сделки и сроки ее заключения. В этих случаях покупатель обычно не оставляет задатка и не несет финансовых обязательств перед продавцом.

После резервации жилплощади вам нужно отрыть счет в одном из германских банков. С этого счета вы будете переводить продавцу деньги за покупку. В дальнейшем вы можете пользоваться им для оплаты налогов, коммунальных платежей. Если станете сдавать квартиру в аренду, оплату вам тоже будут переводить на этот счет.

Если вы оформляете ипотеку, то открывайте счет в том банке, который вам ее выдает. Для открытия счета нужно предъявить паспорт, резюме, а также документы, которые подтверждают законность происхождения ваших денег.

Это связано с тем, что в Германии действует процедура по борьбе с отмыванием денег и финансированием незаконного бизнеса. Она носит название Know Your Customer («Знай своего клиента»). Поэтому любой банк будет проверять вашу благонадежность.

На открытие счета обычно уходит около недели, но иногда процедура растягивается на несколько недель.

Этап 3. Подготовка

Обычно перед тем, как приобрести дорогостоящее жилье, покупатели заказывают всесторонний аудит (Due Diligence). Специалисты проводят юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизу, а также оценивают риски по будущей сделке. Проверка занимает примерно месяц. Ее стоимость составляет 0,5–1,5% от суммы, за которую приобретается объект.

На этом же этапе вы можете оформить ипотеку, если она нужна. Иностранный гражданин может получить от немецкого банка заем в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 1,5–2% годовых. Точная сумма зависит от условий, предъявляемых банковской организацией, и стоимости недвижимости. Ипотека обычно выдается на 15–20 лет.

Если вы планируете сдавать взятую в ипотеку квартиру или дом, это поможет оптимизировать налог на доход и заместить часть вложений, поскольку выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу.

Перед тем как выдать кредит, банк обяжет вас провести проверку недвижимости у независимых оценщиков. Таким образом банк оценивает ликвидность объекта и возможные риски. Процедура обойдется в 1–2 тыс. евро. Расходы на оформление ипотечного кредита составляют 1% от его суммы. Вы оплатите их после того, как получите заем.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Сделка оформляется у нотариуса. Он подготавливает договор и согласовывает с вами и продавцом условия сделки. Нотариуса обычно выбирает покупатель, поскольку именно он оплачивает его услуги. В Германии все нотариусы являются независимыми.

Нотариус проверяет запись о недвижимости в поземельной книге. Это делается для того, чтобы узнать информацию о нынешних и бывших собственниках, возможных наследниках, обременениях и т. д.

После проведения проверки нотариус составляет итоговый вариант соглашения и назначает дату сделки. Документ подписывается в его присутствии.

Этап 5. Оплата и регистрация

После того как соглашение подписано, нотариус вписывает в поземельную книгу нового владельца (пока это предварительная запись). Вы переводите на счет продавца остаток суммы. Средства могут быть переведены как напрямую, так и через трастовый счет (так делают при совершении крупных сделок).

Если недвижимость находится в ипотеке, нотариус обращается в банк с просьбой вынести ипотеку из поземельной книги при погашении кредита. В этом случае вы должны перечислить нужную сумму банку, а остаток – продавцу.

Получив деньги, продавец передает вам ключи от дома или квартиры, и вы становитесь ее экономическим собственником. Теперь вы можете жить там или сдавать жилье в аренду. Также вам необходимо оплатить налог на переход права собственности, нотариальные и маклерские услуги и регистрационную пошлину. В совокупности расходы составят от 10 до 17% от стоимости приобретения.

После того как продавец подтвердит получение денег, а налоговая – уплату налога, нотариус сделает окончательную запись в поземельной книге. После этого вы станете юридическим, то есть полноправным владельцем дома или квартиры./p>

Ссылка на основную публикацию