Контракт на аренду жилья в Германии

Как правильно составить договор о найме, который учтёт все необходимые условия? На сколько процентов по закону разрешается поднять арендную плату? Можно ли заставить жильца сделать ремонт? И как грамотно выселить арендатора, который перестал платить? Рассказываем на примере самого востребованного «инвестиционного рынка» – Германии.

Контракт на аренду жилья в Германии

Особенности жилищного права Германии раскрывает юрист-консультант адвокатского бюро Kanzlei Luba Mayr (адвокатское бюро Люба Майр в Бонне) Светлана Тейс (Svetlana Theis).

Германия, как может показаться на первый беглый взгляд, это страна не только квартиросъёмщиков. Закон в равной степени защищает как владельца квартиры, так и арендатора. Главное здесь, причём для обеих сторон – правильно составленный договор аренды. Так как действительным для суда считается только то, что указано в договоре, закреплённом подписями.

При этом обязательных предписаний к форме договора аренды нет. В этом смысле законодательство даёт свободу. Договор может быть хоть на словах. Ваше право. Но лучше, чтобы он всё-таки был составлен по форме с учётом рекомендаций специалиста.

«Живое» жилищное право

У жилищного права Германии есть одна особенность – важную роль играют судебные постановления.

Законодательство сложное и порой противоречивое, от чего судебные инстанции переполнены жилищными исками.

В результате из практики судебных процессов появляются постановления, которые, по сути, являются толкованием ряда законодательных актов. В дальнейшем именно на них ссылаются адвокаты и судьи.

Как это выглядит на практике. Например, арендатор покрасил стены в красный цвет. Хозяину квартиры не понравилось, и он потребовал перекрасить их в нейтральный. Квартиросъёмщик пошёл в суд, поскольку он потратил деньги на краску, оплату услуг маляра, требует возмещения.

А судья принимает сторону владельца.

Почему? В законе как таковом это не прописано, но есть постановление, согласно которому при косметическом ремонте квартиросъёмщику следует выбирать нейтральные цвета, и проводить его можно только в том случае, если на это есть договорённость с владельцем жилья.

Контракт на аренду жилья в Германии

Типичный многоквартирный дом в Германии. Квартиры в похожих зданиях многие иностранцы покупают для сдачи в аренду.

Важен каждый пункт

Несмотря на то, что в договоре аренды есть стандартные пункты, составлять его необходимо в индивидуальном порядке. Вот, на что нужно обратить внимание и прописать предельно чётко.

Размер арендной платы, а также условия и причины её повышения

В Германии причины, по которым можно повышать ренту, строго регламентированы специальными положениями в законе. Повысить ставку можно не более чем на 15-20% в течение трёх лет. Кроме того, с последнего повышения должно пройти по меньшей мере полтора года.

Практика показывает, что многие русскоязычные владельцы квартир в Германии, сдающие жильё по многу лет, не знают об этом своём праве. К примеру, можно повысить арендную плату на 20%, предварительно получив согласие арендатора, и при этом улучшив жилищные условия, например, сделав косметический ремонт. В случае несогласия – добиться своего всегда можно в суде.

Квартплата (miete), в которую входят различные эксплуатационные расходы

В немецком жилищном законе предусмотрены, так называемые, перелагаемые и не перелагаемые на квартиросъёмщика расходы.

К первым относится поземельный налог, потребление воды и электроэнергии, уборка внутри дома, а также прилегающих к жилому зданию улиц, утилизация собранного мусора, канализационные пошлины, уход за зелёными насаждениями, эксплуатационные расходы на лифт в жилом здании, освещение, общая антенна и подключение кабеля и другие. Ко вторым – страхование дома, капитальный ремонт здания и инженерных сетей.

С учётом этого следует корректно рассчитать ежемесячную сумму, согласовать с арендатором и обязательно прописать её в договоре. Рассчитать её можно, запросив протокол с расчетами всех расходов у домоправителя или союза жильцов. Это позволит в дальнейшем избежать конфликта, связанного с перерасчётом в конце года.

Контракт на аренду жилья в Германии

Квартиросъёмщик не обязан реновировать жильё, в котором проживает. За износ квартиры несёт ответственность сам владелец.

Залог за квартиру (kaution)

Владелец квартиры имеет полное право устанавливать залог, который является гарантией на случай, если квартиросъемщик не в состоянии оплачивать аренду. Закон устанавливает верхнюю, а не нижнюю границу залога, которая составляет не более трёх месячных квартплат.

Срок действия договора и условия его расторжения

В Германии большинство людей живёт в съемных квартирах и домах, поэтому здесь законом строго определены сроки расторжения договора об аренде жилья. Приобретая квартиру с действующим договором о найме, покупатель, как правило, его не перепроверяет, а потом не знает, как выселить квартиросъёмщика.

С договором, где срок сдачи квартиры в аренду ограничен, например, на 1 год, проще. Жилец должен просто съехать по истечении срока аренды. Преждевременное расторжение договора возможно только по исключительным причинам.

Важно знать, что договоры, ограниченные по срокам, возможны только в узких рамках, оговоренных в законе. Если в договоре об аренде это не было учтено, то он считается заключенным на неограниченный срок.

С бессрочным договором всё иначе. В рамках его действия квартиросъёмщик может расторгнуть договор, уведомив хозяина квартиры за три месяца, независимо от того, как долго он там проживает. Для владельца эти сроки увеличиваются по мере того, как долго квартиросъёмщик занимает квартиру, с 5-ти лет проживания – на 6 месяцев, с 8-ми лет – на 9 месяцев.

Конечно, каждый случай индивидуален. Прежде, чем предпринимать какие-либо действия в части расторжения бессрочного договора, проконсультируйтесь с адвокатом. Потому что если квартиросъёмщик – мать-одиночка или инвалид, то весь процесс будет осложнен социальным фактором и отнимет много времени.

Косметический ремонт

К этому вопросу адвокаты рекомендуют подходить очень внимательно. Сегодня в немецком жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому, если в договоре этот пункт никак не прописан, то квартиросъёмщик не обязан реновировать жильё, в котором проживает. За износ квартиры несёт ответственность сам владелец. Остальное – как вы договоритесь.

Для владельца, конечно, это минус. Поэтому в договоре лучше учитывать, какие ремонтные работы проводятся за ваш счёт, а какие за счёт арендатора. При этом используйте правильные и конкретные формулировки.

Практика показывает, что судьи не любят, когда квартиросъёмщиков ставят в жёсткие рамки – например, каждые полгода белить квартиру.

Он может оспорить этот пункт договора и, скорее всего, судьи признают его недействительным.

Порядок и правила проживания в доме

Это тоже очень важный пункт для немецкого договора аренды. По местному законодательству, в каждом доме должен быть домоправитель, если его нет, то либо вы сами убираете свою площадку, либо товарищество собственников. Жильцы на общих собраниях решают все общедомовые вопросы и составляют протокол, учитывающий все расходы, график дежурств и прочее.

Контракт на аренду жилья в Германии

Уборка внутри дома, а также прилегающих к жилому зданию улиц – расходы, которые несёт квартиросъёмщик.

Животные

Согласно последним судебным постановлениями, на которые ориентируются все немецкие адвокаты, категоричный запрет заводить животных в квартире недопустим. Поэтому прописывайте в договоре свои требования и согласовывайте с арендатором.

Что ещё…

В договоре аренды обязательно должны быть указаны: данные владельца и постояльца, площадь недвижимости (в кв. м), количество комнат, меблировка, наличие/отсутствие подсобных помещений, парковка, количество переданных ключей, счётчики.

И ещё очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нём все показания счётчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будут обнаружены повреждения, ему придётся возместить ущерб.

Чем не стоит пренебрегать

Есть такая практика, которая давно перешла из консервативной земли Бавария, и которой почему-то пренебрегают иностранные владельцы недвижимости. Перед тем как подписать договор, попросите у арендаторов предоставить вам несколько справок. К ним относятся:

  • справка от прежнего арендодателя, подтверждающая отсутствие перед ним задолженности по аренде;
  • справка о доходах за последние три месяца;
  • справка из банка, показывающая кредитную историю арендатора.

И обязательно заселяйте квартиросъёмщиков только после (!) подписания договора.

Не пишите договоры сами

Да, сегодня можно скачать любой формуляр, а на сайтах профессиональных союзов квартиросъёмщиков можно почитать информацию по разным пунктам договора. Но индивидуальные и наиболее актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты, помогут составить только адвокаты.

Стоимость такой услуги в среднем €1000 (зависит от типа недвижимости, её размеров и т.д.), проверка договора – €300, внесение изменений и правок – от €500 до €1000.

Договор составляется на немецком языке и нигде не регистрируется. В случае, если арендодатель русскоговорящий, то документ можно перевести как у нотариуса, так и у сертифицированного переводчика, который допущен в судебные инстанции.

Контракт на аренду жилья в Германии

Заселяйте квартиросъёмщиков только после (!) подписания договора.

Случаи из практики – просрочка платежей

К адвокатам обращаются с уже существующей проблемой. Реже – за консультацией или проверкой действующего договора.

Как правило, арендаторы просят помочь сделать пересчет платежей. В свою очередь, владельцы квартир и домов – легально повысить арендную плату или избавиться от жилья из-за растущих долгов. Бывают случаи, когда хотят досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с образовавшимися просрочками по оплате, выселить арендаторов и взыскать долги.

В нашей практике был недавно именно такой случай. В адвокатское бюро обратилась русскоговорящая пара – владельцы квартиры – с просьбой помочь выселить семью с двумя детьми, по причине регулярных просрочек (на 2-3 месяца) по оплате аренды. И это несмотря на то, что годовой доход семьи, зафиксированный в договоре аренды, составляет €120000.

После многих письменных и телефонных предупреждений, владельцы решили проверить финансовую состоятельность семейной пары (Bonitätsprüfung des Mieters). Выяснилось, что пара выдала фальшивые данные о своих доходах. На основании этого клиент бессрочно расторгнул договор аренды с жильцами.

Однако семейная пара сразу погасила задолженность за два месяца и заявила, что отказывается съезжать.

Что делать в этом случае? Главное – не принимать жёстких мер, например, менять замки в дверях. В этом случае вы рискуете быть оштрафованными за причинённый вред.

Читайте также:  Поиск Квартиры в Мюнхене — Реальная История

Нужно подать заявление об иске на выселение в окружной суд. Судебная инстанция окружного района проверит законность расторжения договора аренды и в случае, если нарушения не будут обнаружены, вынесет решение на выселение.

Данное решение приобретает законную силу, и судебный исполнитель перенимает на себя полномочия за выселение. Помните, именно он имеет полномочие запретить доступ к квартире арендатору.

Однако процесс выселения будет запущен только после покрытия арендодателем судебных издержек, связанные с выселением. Хотя принципиально эти финансовые издержки должен нести квартиросъёмщик. То есть после выселения наймодатель потребует их с бывшего квартиросъёмщика.

После этого судебный исполнитель уведомляет квартиросъёмщика о своём визите и призывает его добровольно освободить квартиру. Если арендуемый объект не освобождается, судебный исполнитель имеет право заказать экспедитора с контейнером и вывести всё содержимое.

  • Конфликты с арендаторами и как их избежать

Немецкое жилищное право – живое. Поэтому не пренебрегайте возможностью обратиться за помощью к адвокату. Перепроверяйте действующий договор о найме, если таковой есть в купленной вами квартире. Только правильно составленный договор позволит избежать судебных разбирательств.

Контракт на аренду жилья в Германии

Kanzlei Luba Mayr – адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, в том числе, русскоязычных клиентов, предпринимателей и частных лиц.

  • Члены коллегии адвокатов (Rechtsanwaltskammer Köln)
  • Члены федерального сообщества адвокатов (Deutscher Anwaltsverein)
  • Члены сообщества адвокатов Бoнне (Bonner Anwaltverein)
  • Buschstraße 52 53113 Bonn
  • Germania
  • Марите Любинайте
  • Unsplash, база Prian.ru
  • Условия цитирования материалов Prian.ru

Договор аренды в Германии: виды, особенности, подводные камни

В Германии существует четыре вида договоров на аренду. Будьте внимательны при заключении таких контрактов: там могут быть указаны нюансы относительно сроков аренды и возможного повышения цен.

Контракт на аренду жилья в Германии

Договор аренды (Mietvertrag) содержит информацию не только о размере арендной платы, но также о продолжительности аренды и вероятном повышении цен. Мы расскажем всё, что вам нужно знать о самых популярных разновидностях договоров аренды в Германии.

: Ипотека в Германии: условия, подводные камни

Они бывают четырёх видов: бессрочный, срочный, с возможностью увеличения платы (Staffelmietvertrag) и с индексированной арендной платой (Indexmietvertrag).

Соглашение аренды на неопределённый срок

Это самый распространённый вид договора. Согласно этому документу, домовладельцы могут расторгнуть договор, только если они соблюдают сроки при рассылке уведомлений (от 3 до 9 месяцев) и выдвигают юридически обоснованные причины, например, собственную потребность (Eigenbedarf). Со своей стороны, арендаторы должны уведомить о желании расторгнуть договор минимум за 3 месяца.

Что касается цен, то арендодатель может увеличить ежемесячную квартплату до размера, типичного для данного района, если только речь не идёт о социальном жилье.

Арендатору стоит соглашаться на повышение, если сумма будет указана чётко, а годовой льготный период и порог Kappungsgrenze останутся неизменными.

Это означает, что с момента последнего увеличения стоимости квартиры должно пройти не менее 12 месяцев.

Контракт с фиксированными условиями

В срочном договоре квартиросъёмщик и домовладелец согласовывают начало и конец аренды. В течение этого времени ни одна из сторон не может расторгнуть договор.

С 2011 года, для того чтобы арендовать квартиру на ограниченный период времени, вы должны указать причину ограничения по времени (например, ремонт или реконструкция квартиры). Если этого не сделать, договор будет юридически считаться бессрочным.

Причиной ограничения по времени не может быть просто упоминание Eigenbedarf.

Однако у договора срочной аренды может быть много преимуществ для обеих сторон. Так, жилец в этом случае точно будет в курсе реальной ситуации, что избавит от споров с владельцем и от беспокойства насчёт внезапного требования освободить квартиру или дом потому, что «арендодателю так захотелось» или «срочно понадобилось».

Если в течение срока аренды причина для временного ограничения не возникает, арендатор может потребовать продления контракта. Срок продления оговаривается с хозяином, а если видимых причин для ограничений по времени нет, продлевать можно даже «на неопределённый срок».

Контракт на аренду жилья в Германии

Договор с возможностью увеличения арендной платы

Заключать его можно на определённый срок. В таком соглашении сам факт роста арендной платы оговаривается заранее. Тем не менее между повышениями (если их несколько) должна быть временная дистанция в один год, по крайней мере.

Кроме того, цифра должна быть названа заранее и в евро (в смысле, не в процентах). Это может быть сумма, на которую будут увеличивать квартплату, или новая квартплата за месяц.

Преимущество такого договора — заблаговременная готовность арендатора к повышению квартплаты вплоть до деталей.

Договор с индексированной арендной платой

Здесь размер арендной платы зависит от так называемого индекса потребительских цен (ИПЦ). Это означает, что в течение определённого периода аренды плата увеличивается на ту же сумму, что и индекс потребительских цен на содержание частных домохозяйств в Германии.

Арендодатель может увеличивать размер арендной платы по прошествии года с момента подписания договора. В своём письменном заявлении об увеличении арендной платы он должен указать прошлогодний и текущий ИПЦ, а также рассчитать соответствующее увеличение или сумму новой арендной платы. В такой ситуации арендодателю не требуется согласие арендатора на повышение.

Недостаток здесь в том, что ИПЦ растёт быстрее, чем средняя арендная плата. В нынешних условиях коронакризиса это особенно невыгодно. Из плюсов: квартплату в данном случае точно не будут повышать из–за подорожания квартир в регионе или из–за ремонтных работ.

Как вести себя, если вы получили извещение о расторжении договора аренды?

Прежде всего, сохраняйте спокойствие и перечитайте текст сообщения: действительно ли речь идёт о разрыве контракта. Помните, что для расторжения владелец должен соблюдать все сроки и формальности.

Есть смысл проверить все полученные письма с точки зрения формы и содержания: если вы обнаружите нарушения, расторжение договора можно отсрочить.

Права и обязанности жильцов в Германии чётко регламентируются Законом об аренде.

Как квартиросъёмщику защитить себя от расторжения со стороны владельца?

Прежде всего, арендатор имеет право обжаловать расторжение договора в суде. Это значит, что он может потребовать продления договора аренды, если расторжение договора отрицательно влияет на него и других членов его семьи. Кроме того, жилец может потребовать компенсацию от владельца квартиры, если последний имитирует собственную потребность в жилплощади.

Контракт на аренду жилья в Германии

Расторжение договора: домовладелец должен обосновать

Как мы уже говорили выше, арендодатель не может просто так разорвать Mietvertrag. Кроме того, он должен соблюдать определённые правила: необходимо указать причину в письменной форме и уложиться в сроки уведомления, указанные в договоре.

Время, отведённое жильцу для выезда, зависит от срока, на который была арендована квартира:

  • до 5 лет — 3 месяца (срок уведомления для владельца) и 3 месяца (срок уведомления для арендатора);
  • до 7 лет — 6 и 3 месяца соответственно;
  • с 8 лет — 9 и 3 месяца.

Ситуации, при которых владелец может расторгнуть договор:

  • Пренебрежение обязательствами со стороны арендатора, например, постоянное нарушение Ruhezeiten или оскорбление других жителей. Однако, прежде чем расторгать договор, арендодатель должен отправить предварительное уведомление;
  • Несоблюдение договора, например, так называемая субаренда, когда съёмщик сдаёт квартиру другому лицу без согласия владельца;
  • Просрочка оплаты аренды может вообще привести к немедленному расторжению договора;
  • Собственные потребности — ситуация, когда квартира нужна для проживания владельцу или его близкому родственнику. Согласно Закону об аренде жилья (Mietrecht), в перечень таких родственников входят супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры, племянницы и племянники, а также тесть, тёща, свёкор, свекровь, лицо, которое является частью домашнего хозяйства домовладельца, то есть постоянный партнёр, домработница, гувернёр или специалист по медицинскому уходу.

Арендодатель обязательно должен предоставить письменные доказательства собственной потребности в жилье. В частности, нужно отметить, кому именно нужна квартира, а также указать степень родства с этим лицом и его жилищный статус.

Но не каждый член семьи является близким родственником с юридической точки зрения.

В эту группу не входят такие лица: дяди, двоюродные братья, внуки братьев и сестёр, разведённые супруги, родители постоянного партнёра и его детей, крестники, зятья, золовки.

Исключительными можно считать случаи, когда владелец может подтвердить, что он находится в тесном контакте, например, со своим зятем, и тогда он может расторгнуть договор по причине собственных нужд.

Расторжение договора в связи с жилищными потребностями владельца является необоснованным в таких случаях:

  • После выезда жильца ни владелец, ни упомянутое им лицо не намерены жить в квартире;
  • Арендодатель злоупотребляет правом расторжения договора из–за собственных нужд, например, когда другие аналогичные квартиры свободны;
  • Нет спроса на обширное жилое пространство. Например, владелец хочет передать 8–комнатную квартиру площадью в 300 «квадратов» одному человеку;
  • Если владелец квартиры нуждается в ней лишь в течение определённого периода времени;
  • Если владелец может предугадать спрос на квартиру до сдачи квартиры в аренду;
  • Если у владельца нет необходимости в этой квартире, а фактически он хочет использовать её для других нужд.

Договор аренды квартиры: образец, нюансы заключения и расторжения

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Контракт на аренду жилья в Германии

Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Изначально необходимо определиться с понятием аренды.

Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.

Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.

Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.

Читайте также:  Как растут дети в германии. воспитание и обучение.

«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.

Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.

Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.

Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).

Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.

В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.

«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Контракт на аренду жилья в Германии

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.

В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.

Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.

К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.

Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.

Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.

Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.

Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Контракт на аренду жилья в Германии

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.

Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте.

Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.

«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.

Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.

Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.

Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.

В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как дурят в договоре аренды квартиры

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Профиль автора

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Читайте также:  Приюты для женщин в Германии — frauenhaus

Договор найма квартиры Копия документа создается автоматически

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху.

Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал.

Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений.

Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него.

Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 года Дольше 1 года
Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов

Договор до 1 года

Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе.

Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда.

Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону.

К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц».

Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

  1. Внимательно прочтите пункт об обеспечительном платеже: когда и за что вы его платите, как и когда хозяин его возвращает.
  2. Проверьте, нет ли задолженностей по оплате коммунальных и других платежей. Четко пропишите, кто и за что платит в квартире.
  3. Решите, за чей счет проводить текущий ремонт квартиры: если в договоре ничего не прописать, платить за такой ремонт будете вы.
  4. Читайте раздел об ответственности: за что и как вы отвечаете перед собственником квартиры. Предусмотрите ответственность хозяина за нарушение важных для вас условий.
  5. В акте приема-передачи опишите состояние квартиры, срок ее передачи и все имущество, которое остается в квартире.
  6. Пропишите остальные мелкие, но важные условия: про котов, сожителей и повышение платы за квартиру. Или просто скачайте бланк аренды квартиры и исправьте его под себя.
Ссылка на основную публикацию