Оплата услуг маклера в Германии

Оплата услуг маклера в Германии

В немецком законодательстве в 2015 году произошли изменения, касающиеся получения посредником (маклером) вознаграждения за успешное заключение сделки. Раньше в объявлениях указывалось, нужно ли покупателю или продавцу платить агенту. И нередко сумма начислялась просто за то, что квартиру нашли по объявлению в газете, которое дала та или иная риелторская компания. Однако теперь вступил в силу закон № 652 BGB, где говорится, что платить надо только тогда, когда клиент заказал посреднические услуги.

При этом есть достаточно жёстко обозначенные критерии:

1. Посредник заключил с клиентом контракт (Maklervertrag) в устном или в письменном виде. Это значит, что согласия по телефону будет достаточно.
2. Именно деятельность маклера привела к заключению договора. Речь идёт как об аренде, так и о сделке купли-продажи.

3. Благодаря работе риелтора не было выявлено никаких недостатков, обмана и прочего. То есть маклер несёт определённую ответственность за юридическую прозрачность сделки.

Фактически поменялся характер работы агентов по недвижимости. Им недостаточно просто дать объявление в газету: нужно организовать просмотр, лично присутствовать на каждой сделке, выдавать информацию по ней (и проверять), помогать разобраться с договором и т. п.

Однако нельзя сказать, что эти нововведения только ущемляют права агентов. Теперь они могут заключить сделку с обеими сторонами и получить провизион в двойном размере!

Что поменялось по факту после нововведений?

Резко увеличилось количество жилья, которое сдаётся без участия маклеров. Объясняется это просто: раньше владельцы нанимали маклера и знали, что его услуги будет оплачивать арендатор. Но теперь такие расходы могут коснуться и их. Поэтому ситуация стала другой.

Оплата услуг маклера в Германии

Впрочем, минусов тоже хватает. Арендодатели стараются компенсировать возникшие у них расходы за счёт второй стороны.

И поскольку существует определённый максимум в отношении аренды (самая высокая цена за квадратный метр), то владельцы обходят этот момент, заключая сопутствующие контракты.

Например, они могут поставить в качестве обязательного условия покупку кухни или же другой мебели, причём по явно завышенной цене. И из вырученных денег собственник и оплачивает провизион.

Что нужно знать о договоре?

Контракт заключается на конкретный срок. И если договор закончился, а маклер не смог найти ничего подходящего для клиента, то он ничего и не получит. Но если срок контракта истёк, а обратившееся к нему лицо сняло или же купило квартиру по предложенному ранее агентом варианту, то у того появляется право потребовать вознаграждение.

Сколько стоят услуги посредника?

Вопрос цены – один из самых животрепещущих. Если говорить об аренде, то здесь есть ограничение: максимальный провизион равен двум арендным платам минус коммунальные расходы и плюс НДС. Что же касается сделок, которые заключаются при продаже, то тут ограничения отсутствуют. Фактический размер дохода агента определяется в каждом отдельно взятом случае индивидуально.

Есть «традиционные» размеры провизионов, на которые все ориентируются. Они зависят от земель. Торговаться в сторону уменьшения провизиона можно, если речь идёт о продаже недвижимости. Особенно если процесс затянулся.

Когда платить?

Услуги маклера оплачиваются через 1-2 недели после заключения контракта на аренду или на покупку. А если мы говорим о продаже, то клиент выдаёт вознаграждение только после того, как деньги покупателя поступают к нему на расчётный счёт.

Когда провизион не платят?

По закону провизион можно не платить тогда, когда вариант нашли без маклера, информация о недвижимости не соответствует действительности, сам договор с посредником был заключён без предоставления всего объёма данных (это же касается и условий расторжения). Кроме того, клиент не обязан отдавать деньги за услуги, которые он не заказывал.

Оплата услуг маклера в Германии

Доказать свою правоту можно в суде. Но учтите: туда также имеет право обратиться и маклер. Поэтому тесное общение с юристом лишним не будет.

Оплата услуг маклера в Германии

Как найти маклера в Германии

Оплата услуг маклера в Германии

Зачастую, сталкиваясь с необходимостью поиска недвижимости в Германии, потенциальные покупатели поначалу теряются. Многие не знают, стоит ли искать жилье самостоятельно или нужно обращаться в агентства, как определить добросовестность компании и т.д.

Казалось бы, проще всего найти маклера в Германии и положиться на его помощь в поисках недвижимости, однако и здесь будущих собственников поджидает целый ряд непредвиденных трудностей.

Ошибки покупателей при поиске недвижимости в Германии

Нередко покупатели в начале поиска пытаются обойтись собственными силами, сэкономить на оплате услуг риелтора и найти необходимую недвижимость напрямую от владельца.

Однако в Германии такие попытки, как правило, оборачиваются неудачей из-за того, что здесь порядка 95% недвижимости выставляется через специальные агентства. От частных лиц чаще всего продаются либо неликвидные, малоинтересные объекты, либо недвижимость по завышенной цене.

Да и для иностранцев, не знающих тонкостей местных законов, в таких ситуациях существенно повышается риск попасться на крючок мошенников.

То есть, понятно, что лучше искать недвижимость с помощью профессионального маклера. Но тут возникает другая проблема — как найти маклера в Германии? В этом вопросе стоит проявлять особую осторожность, поскольку в последнее время количество мошенников, пытающихся заработать на рынке недвижимости, существенно выросло. С настороженностью нужно относиться к:

● Частным посредникам. Обычно в Германии, в частности в Берлине, маклер получает около 7,14% от стоимости недвижимости за свои услуги, поэтому в стране довольно много желающих заработать на этом рынке.

Нередко такие услуги предоставляют переселенцы из стран бывшего Союза, не имеющие ни собственного офиса, ни регистрации, ни должных навыков.
● Иностранным продавцам.

Если компания расположена не на территории Германии, вряд ли ее сотрудники будут хорошо ориентироваться в местном рынке недвижимости, да и для оформления сделки и решения всех насущных вопросов им придется перенаправлять клиента к местным, немецким компаниям, что чревато лишними затратами.

● Немецким агентствам недвижимости. Немцы, как правило, недоверчиво относятся к покупателям из стран Восточной Европы, да и языковой барьер часто оказывается непреодолим. К тому же, местные маклеры сопровождают сделку только до подписания договора купли-продажи, не предоставляя никаких постпродажных услуг.

Преимущества русскоязычных маклеров из крупных компаний

Остается только один вариант – обращаться к русскоязычным маклерам из крупных компаний, действующих на территории Германии.

Сотрудники таких агентств помогут не только найти недвижимость и оформить ее покупку.

Обычно они предлагают также и помощь в общении с нотариусом и домоуправлением, перевод договора и корреспонденции, открытие счетов в банках, помощь в оплате счетов и т.д. И все это – за ту же комиссию!

Кстати, когда вы ищете маклера в Германии, обязательно интересуйтесь наличием разрешения на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO.

Поделиться с друзьями

Риелтор (маклер) в Германии. Роль маклера, его обязанности и оплата труда риелтора

Если продают или покупают жилье в Германии далеко не все, то вот с арендой столкнется практически каждый иммигрант. Искать жилье в ФРГ можно по тому же алгоритму, что и дома: Интернет, сайты недвижимости, «сарафанное радио». Однако, довольно высокой популярностью пользуются маклеры. Что входит в их обязанности, сколько стоят маклерские услуги и при каких условиях работа маклера может не оплачиваться. Читайте в этой статье.

Что собой представляет маклер, он же агент по недвижимости

Маклер – это связующее звено между продавцом и покупателем, между арендодателем и арендатором.

Бюргеры очень ценят собственное время, и если кто-то из них имеет жилье на продажу, или же такое, что сдается в аренду, он не будет искать клиентов самостоятельно.

Владельцы недвижимости нанимают маклеров, которые сделают все необходимые фотографии помещения, создадут прекрасную презентацию, позаботятся о самом быстром поиске клиентов и будут проводить все встречи и показы жилья.

Польза, для владельцев жилья от работы маклера, понятна. Те, что ищут жилье, получают от такого сотрудничества тоже ряд преимуществ. Основное – это экономия времени.

В ФРГ, особенно в крупных мегаполисах, найти хорошую квартиру очень сложно. Если хозяин квартиры выставляет объявление об аренде на один из сайтов недвижимости, оно активное буквально 2-3 часа.

Конкуренция между арендаторами сумасшедшая. А маклер всегда имеет в запасе парочку неплохих квартирок.

Кроме этого, маклеры берут на себя все заботы о сложении арендного договора, проводят все необходимые проверки. В частности, в ФРГ арендаторы должны предъявить оценку собственной кредитоспособности (данные с Schufa), а маклеры проверяют верна ли предоставленная информация.

Маклер берет на себя полную ответственность перед обеими сторонами, чтобы в результате довольными остались все.

Когда маклеры получают средства, а когда нет

На самом деле, работа маклеров чрезвычайно сложная, ведь это не только размещение объявления, но и полноценная и постоянная коммуникация с обеими сторонами, составление отчетов и волнение за положительный финал соглашения. Маклер может и не получить денежное вознаграждение, если будет иметь место ряд ситуаций, однако об этом чуть позже.

Агент по недвижимости точно получит средства, если с его помощью была заключена сделка купли / продажи.

Интересная ситуация с арендой. Между посредником и арендодателем заключается договор на определенный период времени. За это время маклер должен найти арендатора. Но если когда-то в ФРГ арендодатель не оплачивал услуги посредника, за это платил лишь арендатор, то сейчас эти правила изменились и платит владелец жилья.

Вроде и все равно для маклера, но на самом деле для них условия ухудшились. Желая “отбить” эти средства, владельцы жилья завышают цены, и найти клиентов становится сложнее. А если период контракта между маклером и арендодателем заканчивается, а арендатора так и не найдено, маклер остается ни с чем.

Представляете, сколько зря потраченного времени.

Также маклер остается ни с чем, если:

  • Его услуги не были официально заказными. То есть, согласно немецким законам должен быть договор Maklervertrag между заказчиком и посредником;
  • Если клиент продал/нашел жилье/клиента самостоятельно;
  • Если маклер обманул клиента предоставив неверную информацию о жилье;
  • Если договор был составлен некорректно и о каких-то определенных дополнительных услугах, которые надо оплачивать, не было указано.
Читайте также:  Как Купить Авто в Германии — 3 Варианта (Частник, Дилер, Перекупщик)

Иногда в таких случаях имели место даже судебные тяжбы, однако подумайте насколько вам выгодно и есть ли смысл ввязываться в немецкое (не дешевое) правосудие.

Сколько зарабатывает маклер в случае положительного соглашения

Если речь об аренде жилья, то согласно законам посредник получает денежное вознаграждение, что равно двум арендным платам без коммуналки и еще дополнительно НДС (19%). Платит эту сумму тот, кто обратился к маклеру за помощью и заключил с ним договор.

Но здесь тоже ряд нюансов. Во-первых, с маклером можно и нужно торговаться, чтобы немного сэкономить. Во-вторых, если вы ищете квартиру и нашли объявление в Интернете от маклера, имейте в виду, его услуги уже оплачены арендодателем, а вы не должны платить ничего.

Все из-за последних законодательных обновлений, через которые маклер имеет право выставлять объявления только после того, как заключил официальный договор с арендодателем, который и оплачивает его труд.

Есть объявление – значит есть договор! Значит не надо платить комиссий. Все просто. 

Есть интересный момент и на тот случай, если арендатор сам пришел к маклеру и заключил с ним договор, потому что хочет найти какую-то этакую квартиру, и район ему важен, и этажность, и куча деталей. Словом, маклер начинает искать жилье специально под вас.

Тогда вы оплачиваете его услуги, но можете поинтересоваться, не имеет ли агент заключенных договоров с арендодателями и нет ли в этой базе нужной квартиры. Если таковая имеется, то комиссию маклеру может заплатить арендатор и арендодатель 50% на 50% (все зависит от честности маклера).

Обо всем нужно говорить и договариваться.

Если речь о купле/продаже, то предусмотреть заработок агента недвижимости очень сложно.

Все зависит от стоимости самого помещения, а вот маклер получает проценты, которые в зависимости от региона могут колебаться от 5% и до 8%.

Этих, например, 8% делятся между продавцом и покупателем, чаще поровну, иногда заплатить всю сумму должен только покупатель, или большую ее часть. Все зависит от федеральной земли.

Но и здесь есть определенные лайфхаки, как сэкономить на комиссии маклеру. Возможно, это и не совсем честно, но если кто-то этим пользуется, то почему бы не знать этого и вам.

Иногда, потенциальные покупатели приходят осматривать жилье, знакомятся с продавцом и тем же маклером, осматривают помещение и уходят ни с чем. Ну всякое бывает, не понравилось или что-то не подошло. Затем этот же покупатель, рассказывает об данном продавце знакомым, которые тоже хотят купить жилье и те связываются с продавцом уже напрямую, обходя агентов.

Если же сделка случилась все таки с помощью маклера, то свой процент он получает через пару недель после подписания арендного договора, или же тогда, когда средства за жилье поступают на расчетный счет (в случае с покупкой / продажей).

Сколько зарабатывают маклеры на продаже недвижимости в Германии?

Услугами маклеров пользуются в основном продавцы недвижимости, однако оплачивать их услуги обязаны покупатели. Нередко приходится платить довольно высокие комиссионные.

Специалисты портала Homeday оценили более 3 млн объявлений о продаже недвижимости за последние 4 года. Как показывают результаты исследования, покупатели в третьем квартале 2018 года платили маклерам в среднем 4,99% комиссионных от покупной стоимости объекта недвижимости.

Для сравнения, еще 4 года назад маклерские комиссионные составляли 4,78% от покупной стоимости. Однако в разных регионах суммы отличаются. К примеру, в Баден-Вюртемберге, Рейнланд-Пфальце и Тюрингии размер комиссионных за 4 года вырос более чем на 10%.

Почему комиссию обязан платить покупатель?

В законодательстве нет четкого регулирования размера маклерских комиссионных и указания, кто именно обязан их оплачивать. В связи с этим сформировались региональные отличия.

Например, в Берлине или Гамбурге покупатели обычно платят полную комиссию. В большинстве других федеральных земель покупатели и продавцы делят эти расходы пополам.

В основном это касается тех земель, где стандартная ставка комиссии составляет 3,57%.

С другой стороны, исследование показывает, что размер стандартной ставки комиссии и фактически оплачиваемой суммы заметно отличается.

Федеральная земля Стандартная комиссия для покупателя Фактически оплачиваемая комиссия (средний показатель)
Берлин 7,14% 6,99%
Бранденбург 7,14% 6,90%
Саксония 3,57% 6,14%
Гамбург 6,25% 6,12%
Мекленбург-Передняя Померания 3,57% 6,10%
Бремен 5,95% 5,87%
Саксония-Анхальт 3,57% 5,86%
Тюрингия 3,57% 5,85%
Гессен 5,95% 5,81%
Нижняя Саксония 3,57% 5,69%
Шлезвиг-Гольштейн 3,57% 5,32%
Рейнланд-Пфальц 3,57% 4,55%
Баден-Вюртемберг 3,57% 4,40%
Северный Рейн-Вестфалия 3,57% 4,02%
Бавария 3,57% 3,90%
Саар 3,57% 3,70%

Принцип заказчика

В том, что покупатели недвижимости платят слишком высокие комиссионные, уверены и некоторые политики. Министр юстиции Катарина Барли (СДПГ) требует применения принципа, когда услуги маклера оплачивает тот, кто его нанимает, как в случае с арендой жилья. Однако пока в Германии нет соответствующего законопроекта.

Сколько зарабатывают маклеры на продаже недвижимости в Германии? обновлено: 18 июня, 2021 автором: Галина Крутикова

Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни

Вы купили квартиру в Германии и хотите получать доход от сдачи в аренду. Кажется, правильно выбрали район, тип объекта, рассчитали процент годовых и остались довольны. Теперь перед вами возникает другая проблема – найти арендатора.

В предыдущем материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в этой стране. На этот раз расскажем, как найти арендатора, с какими особенностями аренды в Германии придется столкнуться, а также, можно ли, если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.

Где искать?

Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Каких-то знаковых особенностей здесь нет. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно: например, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости:

Либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера, который специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том или ином городе. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.

Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды.

Правда, как замечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, когда речь идет об аренде объектов, пользующихся наибольшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор.

Справка Prian.ru. Холодная аренда – это арендная плата без учета коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости оплачивает услуги домоуправления, а также делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.Обратите внимание! По законам Германии, максимально допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), который выплачивается маклеру, составляет 2,38 месячной оплаты.

О маклерах

Все маклеры, имеющие лицензию, работают официально и надежны. Тем не менее, лучше обращаться к крупным маклерским фирмам или самостоятельным маклерам. В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, который его нашел.

Учтите, что маклер не несет ответственность за найденного арендатора. Он, конечно, проверяет его документы. По ним, а также по личной беседе убеждается в некоторой надежности съемщика. Однако гарантировать порядочность того или иного арендатора и юридически отвечать за него маклер не может.

Если же вы решили заняться поиском самостоятельно и разместить объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении нужно упомянуть о: наличии или отсутствии кухни, количестве комнат (комнатами не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки), площади жилья, этажности, отсутствии или наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (горячей или холодной).

Сколько искать?

Обычно срок поиска арендатора составляет 1-3 месяца. Длительность поисков зависит от самого объекта недвижимости и размера желаемой арендной платы.

Для ускорения этого процесса есть несколько способов, воспользоваться которыми советуют эксперты.

Во-первых, для более быстрого поиска арендатора можно снизить арендную плату, чтобы выделиться на фоне конкурентов (их скорее всего будет немало) или придать объекту больше привлекательности (например, сделать ремонт).

Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости можно избежать, если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, то есть сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.

Пример: поисковая система немецкого портала ImmobilienScout24 на запрос “2-комнатная квартира в Мюнхене”, выдала 645 результатов. В среднем квартиры небольшого метража здесь сдают по €800 в месяц. В маленьком Беблингене (150 тыс.жителей, земля Баден-Вюртемберг) таких предложений оказалось 69, а средняя арендная плата составила €600.

Кого выбрать?

Перед сдачей недвижимости в аренду владелец жилья в Германии, как правило, просит потенциального арендатора заполнить специальную анкету, а также предоставить документы, подтверждающие платежеспособность “соискателя”: справку от предыдущего арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов владелец жилья может сделать выбор в пользу того или иного арендатора.

Права и обязанности сторон

Начнем, пожалуй, с того, что основным актом, регулирующим арендное право в Германии, является раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто хочет изучить все подробно: нормы, защищающие права арендатора и арендодателя, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577).

Взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Согласно нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные расходы, воду, отопление и электроэнергию.

Также съемщик несет ответственность за устранение мелких неисправностей, например, ремонт крана в ванной комнате или выключателя.

Решение более серьезных проблем, связанных с теми же сантехникой или электрикой, ложится на плечи владельца жилья.

При подписании договора арендатор оплачивает владельцу недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы.

Именно эта сумма является гарантией возмещения потерь в случае, если арендатор задерживает оплату или за время своего проживания что-то испортил в квартире.

Читайте также:  Иммиграция в Германию для состоятельных лиц

Если же после того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему никаких претензий, залог будет возвращен.

В договоре аренды обычно указывается количество человек, которые будут проживать в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и получить разрешение от владельца.

Обратите внимание! Ухудшение состояния недвижимости и различные поломки предотвращаются путем удержания залоговой суммы. Тем не менее, естественный износ недвижимости – неизбежен.  Владелец вправе наведываться в свою квартиру несколько раз в год при предварительном согласовании с арендатором даты и времени посещения.

К сожалению, конкретно проследить за тем, кто проживает в квартире и чем занимается – сложно.

Обратите внимание! Некоторые платежи за коммунальные услуги, в частности, за отопление – зависят от расходов конкретного квартиросъемщика. Если арендатор принял решение покинуть квартиру, об этом он должен предупредить хозяина заранее. Сроки, в течение которых необходимо сообщить об отъезде, указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством. Законодательно установленный срок на расторжение договора аренды по желанию арендатора – 3 месяца.

Как повысить арендную плату

По немецкому законодательству, повышать арендную плату владелец жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или улучшены жилищные условия.

Стоимость аренды не может превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме или квартире аналогичного качества. Также поднять ее можно в том случае, если после выселения прежнего съемщика заключается новый договор с новым арендатором.

Как расторгнуть договор

Германия – страна арендаторов. Этот тезис подтверждается не только тем, что в стране много и часто снимают жилье, но также и широкими правами арендатора: при возникновении спорных случаев законодательство чаще всего встает на его сторону.

В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев.

Данные сроки должны соблюдаться при расторжении договора аренды с целью личного проживания владельца недвижимости или его родственников. При этом потребность проживания в собственной квартире или доме должна быть доказана.

Конечно, конкретно за вами никто следить не будет.

Однако если впоследствии выяснится, что квартира была освобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи или заселения нового арендатора, то у владельца могут возникнуть проблемы.

Для бессрочного расторжения договора должны быть веские причины, среди которых:

  1. неоднократное нарушение арендатором договора аренды (нарушения тех пунктов договора, которые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись неоднократно);
  2. задержка арендной платы (если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель имеет право на бессрочное расторжение договора аренды, после чего арендатор обязан выселиться.
  3. нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, например, шум в ночное время.

После того, как арендодатель принял решение выселить арендатора, ему необходимо отправить на его адрес так называемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о своих намерениях лично проживать в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока.

Обратите внимание! В Германии выселить из арендуемого жилья сложно некоторые категории граждан. А именно: многодетные семьи, матерей-одиночек, пожилых людей и другие социально незащищенные группы. В случае необоснованного выселения, они могут пожаловаться в соответствующие органы, которые будут защищать их вплоть до суда.

Резюме

У аренды в Германии есть вполне очевидные особенности, встретить которые, например, в России, невозможно. Мы привыкли к тому, что отношения между арендодателем и квартиросъемщиком у нас чаще строятся или на «доверии», или на пресловутом «авосе».

Поэтому нередки случаи, когда после нескольких лет проживания в квартире арендатор вынужден в экстренном порядке собрать вещи и удалиться – договора то нет.

При этом арендодателю нет необходимости предупреждать съемщика о желании выселить его за несколько месяцев.

В Германии не так. И если вы приобретаете жилье для сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что в случае возникновения спорных ситуаций, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, регулярно повышая цену и меняя арендаторов на “более выгодных”, не удастся.

  • За помощь в подготовке материала редакция благодарит Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya
  • Автор Наталья Круткова
  • Условия цитирования материалов Prian.ru

Германия: Оплата маклерского гонорара в делах с продажей недвижимости – МК Германия

─ Здравствуйте, уважаемая газета!

У меня к вам вопрос. Мы с мужем купили земельный участок в Рейнланд-Пфальце. Он был выставлен сразу на нескольких сайтах. Так вышло, что мы сначала нашли его с опцией продажи через маклера. Увидев участок, я связалась с маклером и запросила данные об объекте. Однако мы ничего не обещали маклеру, так как искали и другие варианты.

Буквально через пару дней я увидела объявление собственника. Естественно, стоимость без услуг маклера была намного дешевле. Посмотрев участок и уладив вопросы финансирования, мы купили объект напрямую у собственника. Маклер, однако, счел, что мы его обвели вокруг пальца. Напомню, мы лишь запросили у него данные об участке и ничего ему не обещали.

Узнав о сделке, маклер выставил счет за его услуги, аргументируя тем, что у него первого запросили сведения. Хотя, откуда он это знает? Может, мы послали запросы одновременно? Правомерны ли действия маклера? Должны ли мы оплачивать его услуги? Он ругается с нами, говоря, что так могут делать только иностранцы, пытающиеся здесь в Германии всех обмануть.

Он знал, что он не единственный продает этот участок.

Буду благодарна вам за ссылки на законы.

Инна Т., Майнц.

─ Уважаемая Инна!

Спасибо за Ваш вопрос. Я вкратце обрисую правовые основы, касающиеся гонорара маклера в делах с продажей недвижимости. Для получения ответов на Ваши вопросы в индивидуальном порядке я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату. Он изучит условия сотрудничества и даст конкретные ответы. Последующая информация является лишь общей и не может заменить индивидуальную работу адвоката.

Как известно, гонорар маклера составляет большую часть дополнительных затрат в рамках приобретения недвижимости. Поэтому нередко возникают споры относительно маклерского гонорара.

Правила и условия вознаграждения регулируются в § 652 BGB.

В законе записано, что тот, кто обещает вознаграждение посреднику за доказательство о заключении договора или за посредничество при заключении договора, обязан уплатить вознаграждение только в том случае, если договор состоится благодаря указанию посредника или благодаря его посредничеству. В большинстве случаев покупки недвижимости по взаимному согласованию расходы несет покупатель.

Закон называет две маклерские операции, которые могут привести к оплате гонорара, а именно «доказательство» и «посредничество». Если реализован один из двух вариантов, то взимается гонорар.

Посредническая деятельность заключается в том, что маклер успешно работает с продавцом в интересах покупателя. В случае «доказательства» достаточно предоставить покупателю возможность заключить договор.

Это значит, что маклер выполняет свою работу тогда, когда он называет потенциальному покупателю объект и партнера по переговорам. Маклер получает гонорар на основе простой передачи информации.

Переговоры по условиям контракта являются исключительной ответственностью собственника недвижимости и потенциального покупателя. Если недвижимость затем действительно продается, это дает маклеру право требовать гонорар.

Однако большой проблемой может оказаться то обстоятельство, что покупатель получает информацию от нескольких источников. Ведь часто недвижимость предлагают несколько маклеров одновременно или она выставлена на продажу на нескольких платформах.

Иногда недвижимость предлагает параллельно и продавец, и сам маклер. Поэтому в случаях, когда покупатель получил информацию о недвижимости, о продавце и том, что недвижимость продается, перед тем, как ему сообщил маклер, то он не обязан производить оплату.

Если одно из этих условий не выполнено, то маклер может требовать гонорар. В этом случае покупатель должен доказать, что он располагал информацией до обращения к маклеру. А маклер, в свою очередь, обязан доказать, что благодаря его информации был куплен объект.

В большинстве достаточно того, что он передавал информацию покупателю до заключения сделки.

Эта статья носит ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор не несет ответственности за ущерб, полученный при использовании этой статьи. Это не относится к тем случаям, когда ущерб был причинен умышленно или грубой неосторожностью.

  • Григорий ЭКСУЗЯН, адвокат.
  • Об этом говорит Германия:
  • Германия: Домашнее насилие возросло во время пандемии коронавируса
  • Германия: Вирусолог Кристиан Дростен за сокращение срока карантина до пяти дней
  • Германия: Бонус в 1000 евро для медсестёр
  • Германия: Карнавал в Дюссельдорфе стартует традиционно 11 ноября, без алкоголя

Владение недвижимостью в Германии. Часть 3. Статус и правовые аспекты деятельности маклера в Германии

(V.

Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)

О чём думает любой продавец или покупатель недвижимости или участка в первую очередь, приняв решение о покупке или продаже своего владения? – Правильно: кому доверить осуществление поиска договорного партнёра для такой сделки и кто сможет найти его в крадчайшие сроки и с наименьшей стоимостью таких услуг. Казалось бы вопрос не требует особой подготовки, но не для тех, кто задался им в первый раз.

Мало кому известно при этом, что деятельность посредника в поиске договорного партнёра для владельца недвижимости в Германии урегулирована не только специальными положениями гражданского кодекса, но и составляет отдельную «отрасль» права с громким названием «маклерское право».

Читайте также:  Типичные Ошибки Соискателей Работы в Германии

Независимо от того, что является предметом посреднической деятельности, объект недвижимости, земельный участок, производственная площадь, кредит, вложение капитала или что либо иное, сам вид договора, является в немецком праве особым видом, определяющим права и обязанности сторон.

Актуальным для многих владельцев, желающих воспользоваться услугами маклера в Германии является вопрос профессиональности, серьёзности, доверительности и правонадёжности того, кто возьмёт на себя поставленную задачу.

В разрешении этого вопроса поможет знание нескольких правовых условий, заложенных в § 652 — 655 BGB, § 34c GewO определяющих не только допуск и разрешение к подобному виду деятельности, но и чётко регулирующих права и обязанности маклера, содержание и действительность статей договора с ним и много другое.

К наиболее важной для клиента информации из этой целой «области права» относится прежде всего статус маклера, которым может быть как частное, так и юридическое лицо в любой форме собственности с соответствующей регистрацией этого вида деятельности в регистре по месту жительства или нахождения (§ 34c GewO).

Любые отношения с носителем такой профессии или с компанией предлагающей подобные услуги основываются на договоре, который урегулирован в § 652 BGB и который может быть заключён как в письменной так и в устной форме и даже может быть признан в последствии действительным согласно т.н. конклудентным действиям сторон (т.е. основываясь на типичном поведении сторон). Особенностью этого типа договора является то, что все неурегулированные взаимоотношения становятся для маклера в последствии обременением, так как одной из его обязанностей уже на преддоговорной стадии является чёткое определение таких правоотношений. Кроме того, договоры относятся к т.н. «формулярным» и подлежат контролю действительности как отдельных их статей, так и всего содержания согласно положениям о контроле односторонне сформулированных условий (§ 305-310 BGB)

Если говорить о подвидах таких договоров, то к ним относятся, кроме типичного договора, т.н. персональный договор, подразумевающий с одной стороны старания маклера по заключению основного договора между клиентом и найденным партнёром, с другой стороны — отказ клиента от задействия других маклеров.

Обычным содержанием «стараний» маклера и их документации является чётко урегулированный каталог его действий. Их исполнение определяет законное требование об оплате провизии (гонорара) с или без достижения цели для клиента.

Именно обязанность оплаты провизии клиентом без достижения желаемой цели (заключение основного договора купли или продажи) является наиболее частым «удивлением» в таких договорных отношениях с маклером.

Решающим в договорных отношениях является признак «доверительности» (Treuhand), обязывающий к соблюдению интресов клиента. Его нарушение не редко является основанием досрочного расторжения договора и обращение к адвокату.

Доверительность подразумевает, кроме прочего, сознательное воздержание от действий, заявлений, решений или методов, возможных (или в разных ситуациях даже нужных), но противоречащих интересам клиента и ставящих под угрозу заключение договора купли или продажи объекта.

Ещё более интересным и неожиданным для многих клиентов становятся урегулированные в маклерском праве Германии положения о провизии, запрете двойной деятельности маклера, о т.н. «договорной каузальности», определяющей требование об оплате и др.

Подробнее см. «Владение недвижимостью в Германии. Часть 4».

Применимые нормы

BGB, B?rgerliches Gesetzbuch, Гражданский Кодекс.

GewO, Gewerbeordnung, Уклад о предпринимательстве.

Клуб Антимаклер – недвижимость в Германии, ипотека, строительство

Wir führen unsere Webseiten nach den im Folgenden geregelten Grundsätzen:

Wir verpflichten uns, die gesetzlichen Bestimmungen zum Datenschutz einzuhalten und bemühen uns, stets die Grundsätze der Datenvermeidung und der Datenminimierung zu berücksichtigen.

1. Name und Anschrift des Verantwortlichen

Der Verantwortliche im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung und anderer nationaler Datenschutzgesetze der Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie sonstiger datenschutzrechtlicher Bestimmungen ist:

Status Invest GmbH & Co.KGvertr. d. Bauwille GmbHZum Gewerbepark 1144532 LünenDeutschlandTel.: 02306 980-86-65Fax: 02306 980-86-64E-Mail: info[at]status-invest.de

Webseite: http://status-invest.de

2. Begriffserklärungen

Wir haben unsere Datenschutzerklärung nach den Grundsätzen der Klarheit und Transparenz gestaltet. Sollten dennoch Unklarheiten in Bezug auf die Verwendung von verschiedenen Begrifflichkeiten bestehen, können die entsprechenden Definitionen hier eingesehen werden.

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung von personenbezogenen Daten

Wir verarbeiten Ihre personenbezogenen Daten wie bspw. Ihren Namen und Vornamen, Ihre E-Mail-Adresse und IP-Adresse usw. nur, wenn hierfür eine gesetzliche Grundlage gegeben ist. Hier kommen nach der Datenschutzgrundverordnung insbesondere drei Regelungen in Betracht:

  1. a) Sie haben uns Ihre Einwilligung zu der Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten für einen oder mehrere Zwecke erteilt, Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO. Sie werden in diesem Zusammenhang von uns über den Zweck bzw. die Zwecke der Verarbeitung ausführlich informiert und Ihre ausdrückliche Einwilligung wird bei uns dokumentiert.
  2. b) Die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten ist für die Erfüllung eines Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen mit Ihnen erforderlich, Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO.
  3. c) Die Verarbeitung der personenbezogenen Daten ist zur Wahrung unserer berechtigten Interessen erforderlich, sofern nicht Ihre Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten überwiegen, Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f DSGVO.

Wir weisen Sie aber an den jeweiligen Stellen immer noch einmal darauf hin, auf welcher Rechtsgrundlage die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten erfolgt.

4. Weitergabe der personenbezogenen Daten

Eine Übermittlung Ihrer persönlichen Daten an Dritte zu anderen als den im Folgenden aufgeführten Zwecken findet nicht statt. Wir geben Ihre persönlichen Daten nur an Dritte weiter, wenn:

  1. a) Sie Ihre ausdrückliche Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO dazu erteilt haben,
  2. b) die Weitergabe nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f DSGVO zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen erforderlich ist und kein Grund zur Annahme besteht, dass Sie ein überwiegendes schutzwürdiges Interesse an der Nichtweitergabe Ihrer Daten haben,
  3. c) für die Weitergabe nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. c DSGVO eine gesetzliche Verpflichtung besteht
  4. d) dies gesetzlich zulässig und nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b DSGVO für die Abwicklung von Vertragsverhältnissen mit Ihnen erforderlich ist.

5. Speicherdauer und Löschung

Wir speichern alle personenbezogenen Daten, die Sie uns übermitteln, nur so lange, wie sie benötigt werden, um die Zwecke zu erfüllen, zu denen diese Daten übermittelt wurden, oder solange dies von Gesetzes wegen vorgeschrieben ist. Mit Zweckerfüllung und/oder Ablauf der gesetzlichen Speicherungsfristen werden die Daten von uns gelöscht oder gesperrt.

6. SSL-Verschlüsselung

Diese Webseite nutzt aus Gründen der Sicherheit und zum Schutz der Übertragung vertraulicher Inhalte, wie z.B. der Anfragen, die Sie an uns als Webseitenbetreiber senden, eine SSL-Verschlüsselung. Eine verschlüsselte Verbindung erkennen Sie daran, dass die Adresszeile des Browsers von „http://“ auf „https://“ wechselt und an dem Schloss-Symbol in Ihrer Browserzeile.

Wenn die SSL-Verschlüsselung aktiviert ist, können die Daten, die Sie an uns übermitteln, nicht von Dritten mitgelesen werden.

7. Erhebung und Speicherung von personenbezogenen Daten sowie deren Art und Zweck der Verwendung

Kontaktformular / E-Mail-Kontakt

Wir stellen Ihnen auf unserer Webseite ein Formular zur Verfügung, so dass Sie die Möglichkeit haben, jederzeit Kontakt mit uns aufzunehmen. Für die Verwendung des Kontaktformulars ist die Angabe eines Namens für eine persönliche Anrede und einer gültigen E-Mail-Adresse zur Kontaktaufnahme notwendig , damit wir wissen, von wem die Anfrage stammt und diese auch bearbeiten können.

Wenn Sie uns per Kontaktformular Anfragen zukommen lassen, werden Ihre Angaben aus dem Anfrageformular inklusive der von Ihnen dort angegebenen Kontaktdaten sowie Ihre IP-Adresse gem. Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit.

b und f DSGVO zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen, die auf Ihre Anfrage hin erfolgen bzw. zur Wahrnehmung unseres berechtigten Interesses, nämlich zur Ausübung unserer geschäftlichen Tätigkeit verarbeitet.

Gerne können Sie uns auch stattdessen eine E-Mail unter Verwendung der auf unserer Webseite angegebenen E-Mail-Adresse zusenden. Wir speichern und verarbeiten in diesem Fall Ihre E-Mail-Adresse sowie die von Ihnen im Rahmen der E-Mail gemachten Angaben gemäß Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. b und f DSGVO zur Bearbeitung Ihrer Nachricht.

Die Anfragen sowie die damit einhergehenden Daten werden spätestens 3 Monate nach Erhalt gelöscht, sofern diese nicht für eine weitere vertragliche Beziehung benötigt werden.

8. Cookies

Auf unserer Webseite setzen wir Cookies ein.

Cookies sind kleine Datenpakete, die Ihr Browser automatisch erstellt und die auf Ihrem Endgerät gespeichert werden, wenn Sie unsere Webseite besuchen.

Diese Cookies dienen dazu, Informationen im Zusammenhang mit dem jeweils eingesetzten Endgerät abzulegen. Eine persönliche Identifikation Ihrer Person ist aber durch die Cookies nicht möglich.

Die durch Cookies verarbeiteten Daten sind für die genannten Zwecke zur Wahrung unserer berechtigten Interessen sowie der Dritter nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f DSGVO erforderlich.

Die meisten Browser akzeptieren Cookies auf Grund der Browser-Voreinstellung automatisch.

Sie können Ihren Browser jedoch so konfigurieren, dass entweder gar keine Cookies auf Ihrem Endgerät gespeichert werden oder aber zumindest ein Hinweis angezeigt wird, bevor ein neuer Cookie gespeichert wird.

Wenn Sie die Cookie-Funktion in Ihrem Browser vollständig deaktivieren, kann es sein, dass Sie nicht alle Funktionen unserer Webseite nutzen können.

  • Nachfolgend erläutern wir Ihnen die verschiedenen Arten von Cookies, die wir einsetzen.
  • Um Ihnen die Nutzung unseres Angebots angenehmer zu gestalten, setzen wir sogenannte Session-Cookies ein, um zu erkennen, dass Sie einzelne Seiten unserer Webseite bereits besucht haben.
  • Diese Session Cookies werden nach Verlassen unserer Seite automatisch gelöscht.
  1. b) Cookies zu Optimierungszwecken

Schließlich setzen wir auch Cookies zu Optimierungszwecken ein. Diese erfassen die Nutzung unserer Webseite statistisch und werden zum Zwecke der Optimierung des Angebots für Sie ausgewertet. Die Cookies ermöglichen die Wiedererkennung Ihres Internetbrowsers, wenn Sie unsere Webseite erneut besuchen.

Diese Cookies werden nach einer jeweils definierten Zeit automatisch gelöscht.

Ссылка на основную публикацию