Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

На данный момент арендодатель имеет право поднимать цену на жильё лишь в пределах 10% от стандартного уровня по региону.

Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

Вводят новые правила аренды в Германии. Закон, называемый «тормозом арендной платы» (Mietpreisbremse), продлили ещё на пять лет. 14 февраля это решение утвердил Бундестаг, передаёт ZDF. Вдобавок к этим правилам, теперь регулирование квартплаты решается в пользу арендаторов.

: Как выбрать жилье в Германии: стоимость аренды, реальна ли покупка недвижимости.

Новые правила аренды в Германии: как это работает? 

На данный момент немецкий арендодатель имеет право поднимать цену на жильё лишь в пределах 10 % от стандартного уровня по региону. Регулированием этого вопроса занимается Ассоциация арендаторов (Deutscher Mieterbund, DMB) — это сетевая организация, состоящая из 320 представительств по всей стране (они называются Mietervereine). 

Присоединение к такой Ассоциации сделает вас более подкованным в правовых вопросах при общении с работодателем (подробнее об этом читайте здесь).

Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

Если специалисты обнаружили факт переплаты, жилец имеет право потребовать возврат средств. Согласно заявлению правительства, эти деньги должны вернуть «в течение следующих 2,5 лет» после подачи заявки. До нынешнего постановления арендную плату корректировали только с момента подачи заявки и задним числом разницу не возвращали.

А срок действия самого Mietpreisbremse увеличили до 2025 года. Напомним, первая редакция закона о сдерживании арендной платы вступила еще в силу в 2015 году и была рассчитана на пять лет. И есть вероятность, что нынешнее продление — не последнее, так как в постановлении указано «минимум до 2025–го».

А Федеральное правительство уже оценило «арендный тормоз» как очень важный социальный двигатель: в последние годы рост арендной платы всё же несколько замедлился.

В то же время у закона есть и противники в лице оппозиции. Так, СвДП и АдГ считают, что подобная политика в области недвижимости тормозит строительство нового жилья. Инвесторы попросту не хотят вкладываться в подобные проекты как в заведомо неприбыльные. 

С 2019 меняются условия повышения стоимости аренды жилья в германии

Внедренный в 2018 году механизм защиты арендаторов, так называемый «арендный тормоз», не принес продуктивных результатов, также как и закон 2015 года (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG).  Поэтому законодатели приняли ряд дополнительных мер, с целью избежать повышения затрат на жилье, среди которых:

  • предоставление информации съемщикам жилья;
  • арендаторам можно будет жаловаться на повышение арендной платы;
  • уменьшается предельное повышение стоимости аренды после модернизации;
  • вводятся штрафы за ненадлежащую модернизацию.

Реформа «тормоза» арендной платы на этом не заканчивается. Для расчета средневзвешенной стоимости аренды будут использоваться данные аренды по региону за последние шесть лет, а не за последние четыре года. Государственное инвестирование в новое жилищное строительство и дотация семьям с детьми на покупку недвижимости тоже призваны сдерживать рост арендных ставок.

Законодательные поправки по ужесточению повышения стоимости аренды были приняты Бундесратом 14.12.2018 года. Рассмотрим их подробнее:

 

Усиливаются права арендаторов

Арендодатели должны сообщить предполагаемым съемщикам жилья до заключения договора аренды о том, есть ли предпосылки для поднятия стоимости в будущем. Информация должна быть предоставлена по собственному желанию и в письменной форме. В случае отсутствия такого предупреждения арендаторов — они не смогут рассчитывать на повышение аренды.

Читайте подробнее о правах арендодателей и арендаторов

 

Чрезмерное повышение арендной платы

Закон облегчает действия съемщиков при чрезмерном подъеме цен на аренду. В случае неоправданного повышения — будет достаточно простой жалобы на арендодателя, чтобы вернуть переплаченную арендную плату. С арендатора снимается бремя доказывания, почему именно требуемая новая арендная плата, по его мнению, слишком высока.

Читайте по теме: Как остановить рост квартплаты в Германии

 

Уменьшается предельное повышение аренды при модернизации

Для арендаторов предусмотрели улучшения в случаях перепланировки или модернизации имущества. В будущем арендодатели смогут учитывать расходы на ремонт не более 8%, в настоящее время эта цифра все еще составляет 11%.

Согласно закону, это регулирование будет применяться по всей стране. Ранее в проекте государственного регулирования эта норма предусматривалась только в регионах с напряженным рынком жилья.

Существует «упрощенная процедура», если модернизация стоит до 10 000 евро.

 

Верхний предел для повышения арендной платы после модернизации

Новым является установленный абсолютный предел увеличения арендной платы после модернизации. Арендодатель сможет увеличить арендную плату не более чем на 3 евро за квадратный метр жилой площади в течение шести лет.

Специальная договоренность применяется к невысокой арендной плате. При чистой «холодной» арендной плате менее семи евро за квадратный метр — ежемесячная арендная плата может возрасти максимум на два евро в год.

Решение суда об обязанности владельца недвижимости провести косметический ремонт после выезда квартиранта.

Компенсации и штрафы за ненадлежащую модернизацию

  • Чтобы предотвратить ненадлежащую модернизацию для арендодателей предусмотрели штрафы и обязанность компенсировать потери арендаторам.
  • Если владельцы недвижимости объявляют или проводят модернизацию с намерением избавиться от арендатора – арендатор получит право на компенсацию.
  • Это может произойти, например, если через год после объявления о модернизации ничего не произошло, если арендодатель объявит об удвоении арендной платы или строительные работы окажутся излишне обременительными для арендаторов.
  • Такая модернизация считается правонарушением и может быть наказана штрафом в размере до 100 000 евро.
  • Закон вступает в силу через месяц после подписания и обнародования.

Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

Берлин зафиксирует квадратные метры

В Берлине заморозят ценники на аренду жилья. Такое решение приняли партии, которые входят в Сенат города. Власти согласились ограничить стоимость аренды недвижимости на ближайшие пять лет.

Цены за квадратный метр будут варьироваться от 3,5 до €8 в зависимости от качества жилья и года постройки здания. К таким мерам городские власти вынуждены прибегнуть из-за рост цен на недвижимость.

В среднем аренда квадратного метра жилья в Берлине стоит €6,7. Однако не редко ценник доходит до 16 и €18.

Жилье в Берлине дешевле, чем в Париже, Праге и Варшаве. Однако в последние годы темпы роста арендной платы одни из самых высоких в Европе, сообщил “Ъ FM” экономический обозреватель немецкой телерадиокомпании Deutsche Welle Андрей Гурков: «Берлин — модный город.

Туда сейчас съезжается много молодежи, плюс довольно большой поток иностранцев. В результате в городе буквально взорвались цены на арендную плату. Тем не менее, они остаются в среднем ниже показателей, например, Мюнхена — самого дорого с точки зрения недвижимости города ФРГ.

Но ощущение стремительного роста цен привело к тому, что давление на политиков со стороны жильцов существенно усилилось.

А поскольку Берлином правит коалиция социал-демократов, левых и “зеленых”, то они решили пойти навстречу требованиям трудящихся и ввести ограничения на повышение арендной платы, в том числе после модернизации жилищного фонда.

Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

В свое время в Берлине распродали, приватизировали большое количество социального жилья. И, естественно, инвесторы, вложившись в эту недвижимость, санируют ее и уже после этого повышают цены. Так что отчасти попытки административными методами остановить рост квартплаты предпринимаются, чтобы исправить собственные ошибки.

Эксперты говорят, что куда более разумным было бы стимулирование дальнейшего жилищного строительства в городе, причем путем предоставления каких-то льгот или, например, площадей для застройки социальным жильем. Но с этим проблемы.

Поэтому Сенат Берлина решил прибегнуть к этому административному методу, который бурно обсуждается в Германии, но пока мало кто спешит его повторять».

При этом крупные домовладельцы в Берлине считают, что меры властей не только не решат проблему, но и могут ее усугубить.

Кроме того, есть предположения, что соглашение Сената будет отменено, говорит руководитель немецкой риэлторской компании KM Immobilienservice Александр Шиварев: «У нас еще есть квартиры с договорами, где люди платят €5 за квадратный метр в месяц. Сейчас средняя ставкапо хорошему району может быть €15, аренда выросла в три раза.

Но сильный скачок произошел, потому что изначально цена была очень низкая. Конечно, на этом фоне сейчас кажется, что цены выросли, но они в принципе стали общеевропейскими.

Это, возможно, не так сильно затронет крупные компании. Скорее всего, они будут так же дальше сдавать квартиры, подчиняясь законодательству. От того, что квартиры просто станут дешевле, их не станет больше.

А проблема именно в том, что их даже по высокой цене недостаточно, и уменьшается количество разрешений на строительство за последние годы. Есть еще такой момент: если раньше вы могли отремонтировать жилой фонд, исходя из этого поднять аренду, сейчас это практически исключается.

Читайте также:  Немецкий Рабочий Контракт

Поэтому перестанут модернизировать объекты недвижимости. Но пока еще бытует мнение, есть оценки экспертов, что этот закон не может быть принят Берлином, потому что он не может быть выше общего закона всей страны, который уже и так хорошо отрегулирован.

Поэтому говорят, что даже если его примут, скорее всего, через год отменят через высший суд, на что мы все рассчитываем».

На фоне новости о заморозке цен на аренду жилья акции крупнейшего немецкого домовладельца — компании Vonovia — подешевели почти на 2%. Бумаги крупнейшего владельца берлинских квартир Deutsche Wohnen упали в цене практически на 4,5%.

Александр Рассохин

В берлине запретили краткосрочную аренду квартир :: зарубежная недвижимость :: рбк недвижимость

Решение суда поставило вне закона сервис AirBnB и другие компании, которые помогают туристам найти дешевое жилье

Регулирование Стоимости Аренды Жилья в Германии

Станислав Красильников/ТАСС

В  столице Германии официально запретили посуточную аренду квартир, сообщает британская общественно-политическая газета The Guardian. Формальный запрет вступил в силу 1 мая 2016 года, однако в тот момент решение было опротестовано в суде, уточняет газета Independent. В июне 2016 года суд признал запрет на краткосрочную аренду законным.

Новые нормы, известные в Германии под названием Zweckentfremdungsverbot, поставили вне закона работу онлайн-сервисов по подбору недорогого жилья в Берлине для туристов, указывают СМИ.

Под запрет попала значительная часть объявлений AirBnB, Wimdu, 9flats и их конкурентов, перечисляет The Guardian.

Эти компании предоставляют возможность владельцам частных квартир сдавать их в аренду на короткий срок; такими услугами обычно пользуются путешественники, которые не хотят останавливаться в отелях.

Благодаря популярности данного способа размещения в Берлине появились коммерческие структуры, которые скупают городские квартиры, чтобы сдавать их в краткосрочную аренду, выяснили журналисты Independent.

За счет большого спроса и высокой доходности этого бизнеса в городе сформировались компании, владеющие сотнями квартир для сдачи в аренду, сказано в публикации. В общей сложности 20 тыс.

берлинских квартир используются для посуточной аренды, утверждает Independent.

Местные власти решили запретить жителям сдавать свои квартиры на короткий срок два года назад. Прошедшее время назвали переходным периодом, за время которого владельцы недвижимости должны были добровольно отказаться от такого способа заработка.

С 1 мая 2016 года нарушителей будут штрафовать на €100 тыс., пишет The Guardian.

У жителей Берлина осталась возможность получить официальное разрешение муниципалитета для краткосрочной аренды своей квартиры, однако местные власти уже предупредили, что будут отклонять 95% таких запросов, сказано в статье.

Запрет не распространяется на тех, кто сдает менее половины своей квартиры, разъяснил суд.

Это означает, что если владелец недвижимости продолжает жить в своей квартире, а в наем отдает меньшую часть (к примеру, одну или две комнаты), то лицензия на такую деятельность не потребуется, а сам берлинец не будет считаться нарушителем.

Закон также позволяет жителям столицы Германии свободно меняться домами на любой срок. Данная схема подразумевает краткосрочный обмен жилплощадью между несколькими семьями; подобные сделки могут заключаться на безвозмездной основе или с небольшой доплатой.

На официальном сайте Берлина уже открылась специальная страница, где немцы могут пожаловаться на жителей, которые нарушают запрет на краткосрочную аренду.

Городские власти ввели запрет для того, чтобы справиться с острой нехваткой жилой недвижимости, пишут The Guardian и Independent.

С 2000 по 2012 год в Берлине было избыточное количество квартир, в результате чего покупка и аренда местной недвижимости стоила дешевле, чем в других европейских столицах. Это привлекло новых жителей, которые стали переезжать в столицу Германии.

В результате притока населения в городе возникла нехватка жилья. Только за последний год численность населения в Берлине увеличилась на 80 тыс. человек, в 2016 году этот показатель вырастет еще на 45 тыс., указывает Independent.

В этих подсчетах не учитывается массовый приток беженцев из стран Африки и Азии. Для расселения мигрантов городским властям предстоит возвести более 220 тыс. квартир за ближайшие десять лет, говорится в публикации.

Запрет на краткосрочную аренду позволит вывести квартиры, ранее сдававшиеся туристам, на рынок долгосрочной аренды для местных жителей, рассчитывают в берлинской мэрии. Такой маневр сможет удовлетворить годовой спрос на недостающее жилье, указывает Independent. В AirBnb и Wimdu считают это решение неконституционным.

«Сенат искал козла отпущения — и нашел, — цитирует The Guardian юриста Wimdu Петера Виду. — На протяжении многих лет город не справлялся со своими обязанностями по строительству доступного жилья, и сейчас, прямо перед местными выборами, они нашли, кого в этом обвинить».

«Поскольку в городе не хватает доступного жилья, принятое решение абсолютно оправданно», — приводит газета слова судьи Раутгундеса Шнайдерайда.

Антон Погорельский

Конституционный суд Германии отменил закон Берлина об ограничении ставок аренды жилья

время публикации: 15 апреля 2021 г., 14:58 | последнее обновление: 15 апреля 2021 г., 14:58

Конституционный суд ФРГ аннулировал закон Берлина о введении регулирования ставок аренды жилья в городе, признав его противоречащим Основному закону ФРГ. Об этом сообщает Deutsch Welle.

Речь идет о законе, который городской парламент принял в начале 2020 года для ограничения растущих цен на аренду жилья в Берлине.

Документ гласил, что в течение пяти лет верхний предел арендной платы за жилье будет составлять 9,8 евро в месяц за квадратный метр, а плата по договорам аренды не должна будет превышать его более чем на 20%.

В законе говорится, что с 2022 года арендодатели смогут ежегодно увеличивать арендную плату на 1,3% для компенсации инфляции, а если помещение имеет любые три из следующих характеристик: оборудованная кухня, высококачественные сантехника или полы, лифт либо низкий показатель энергопотребления, – то на 1 евро за квадратный метр. Нарушение правил грозит арендодателям штрафами в размере до 500 тыс. евро. С февраля 2020 года аренда для примерно полутора миллиона квартир в городе была заморожена на уровне июня 2019 года на пять лет, с ноября 2020 года вступила в силу норма о максимальной плате по договорам аренды.

Мотивируя свое решение суд пояснил, что законодательное регулирование рынка аренды частного жилья является пересекающейся компетенцией федеральных земель и республики, но земли могут принять свои законы только тогда, когда вопрос не был окончательно урегулирован на федеральном уровне. Судьи посчитали, что в случае с регулированием стоимости аренды вопрос урегулирован на федеральном уровне, а потому берлинской закон “не имеет силы во всей своей полноте”, передает РИА “Новости”.

Законопроект был принят усилиями правительственной коалиции левых партий и вызвал неоднозначную реакцию: арендаторы жилья поддерживали его принятие, тогда как либеральные политики и арендодатели ожидаемо выступали против. Иск об отмене закона был подан в Конституционный суд ФРГ в мае 2020 года группой депутатов Бундестага.

Комментируя решение суда, министр городского развития и жилищного строительства Берлина Себастьян Шеель назвал 15 апреля “черным днем для берлинских арендаторов”, отметив, что городские власти приняли закон об ограничении ставок аренды в благих целях. Он пообещал, что городские власти примут меры, чтобы помочь арендаторам, которые могут пострадать из-за ожидаемого повышения платы за жилье.

Стоимость и особенности аренды недвижимости в Германии

Главная особенность немецкого рынка недвижимости – это стабильность. Цены, конечно, не стоят на месте и с каждым годом растут, но этот рост происходит на фоне повышения доходов населения Германии и не сопровождается резкими скачками и колебаниями.

  • О стоимость аренды квартир и домов в Германии поговорим дальше, а также дадим ответы на некоторые вопросы.
  • СОДЕРЖАНИЕ
  • 1 Рынок недвижимости в Германии: коротко о главном
  • 2 Стоимость аренды жилья в Германии
  • 3 Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы
Читайте также:  10 интересных фактов: немецкие рождественские ярмарки.

Рынок недвижимости в Германии: коротко о главном

Любой иностранец (от студента до бизнесмена), который легально находится в Германии, сможет найти жилье с учетом своих желаний и возможностей.

Стабильность рынка позволяет получать дивиденды от сдачи недвижимости в аренду, пусть и небольшие – от 4 до 7% в год, но зато гарантированные и без всякого риска.

Низкие ипотечные проценты – от 0,8 до 2% для немецких граждан и от 3 до 5% для иностранцев – делают этот бизнес еще более привлекательным, в том числе для иностранных инвесторов.

Еще одна особенность – большая разница в ценах на жилую недвижимость в различных регионах Германии. Более высокие цены в южных и западных федеральных землях и крупных городах: Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Штутгарте, Дюссельдорфе, Берлине.

Например, стоимость квадратного метра жилья во Франкфурте-на-Майне в среднем составляет около 5 тысяч евро.

В то же время цены на недвижимость на востоке Германии почти в три раза ниже – в среднем 1,3-1,5 тыс.

евро за квадратный метр (например, в Дрездене или Берлине), что позволяет приобретать здесь жилье по более выгодным ценам. На рынке представлен большой выбор первичного и вторичного жилья.

Стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и его местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

  1. В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, согласно которым арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.
  2. Для того, чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel.
  3. Средние ставки на аренду квартир по федеральных землях Германии в 2018 году:
Федеральная земля/город Цена в евро/м2 30 кв. м Цена в евро/м2 60 кв. м Цена в евро/м2 100 кв. м
Баден-Вюртемберг
Земля Баден-Вюртемберг 15,45 10,84 9,96
Штутгарт 23,27 16,95 14,92
Тюбинген 13,67 11,23 10,33
Мангейм 12,69 9,53 10,09
Бавария
Земля Бавария 15,40 11,67 10,63
Мюнхен 22,41 18,26 18,01
Эрланген 14,53 11,19 10,50
Нюрнберг 14,03 10,47 10,86
Берлин
Земля Берлин 14,38 11,32 12,5
Берлин 14,38 11,32 12,5
Бранденбург
Земля Бранденбург 6,79 6,38 7,82
Потсдам 9,70 9,74 10,80
Бранденбург ан дер Хавель 6,03 5,70 6,28
Свободный город Бремен
Земля Бремен 9,56 7,65 9,42
Бремен 10,56 9,04 10,20
Свободный город Гамбург
Гамбург 16,14 12,07 13,36
Гессен
Земля Гессен 14,29 10,44 10,32
Франкфурт-на-Майне 18,07 14,20 14,75
Висбаден 14,05 10,81 11,59
Фульда 12,87 8,98 8,56
Мекленбург — Передняя Померания
Земля Мекленбург -Передняя Померания 7,42 6,03 7,45
Шверин 7,32 5,65 7,35
Росток 7,71 7,26 10,01
Нижняя Саксония
Земля Нижняя Саксония 9,46 7,21 7,45
Ганновер 11,40 8,67 9,90
Хильдесхайм 8,37 6,73 7,06
Северный Рейн — Вестфалия
Земля Северный Рейн — Вестфалия 10,37 7,16 8,06
Дюссельдорф 13,47 10,70 11,83
Дортмунд 9,48 7,05 8,19
Кельн 14,12 11,07 11,57
Рейнальд-Пфальц
Земля Рейнальд-Пфальц 11,09 7,76 7,54
Майнц 13,45 10,77 11,73
Саар
Земля Саар 8,76 7,18 6,52
Саарбрюкен 9,18 7,40 6,96
Саксония
Земля Саксония 7,00 5,75 7,28
Дрезден 8,70 7,50 9,44
Лейпциг 8,76 6,83 8,71
Хемниц 5,45 4,93 5,69
Саксония-Анхальт
Земля Саксония — Анхальт 6,73 5,38 6,02
Магдебург 6,70 5,89 6,73
Шлезвиг-Гольштейн
Земля Шлезвиг-Гольштейн 15,45 10,84 9,96
Тюбинген 13,67 11,23 10,33
Киль 10,10 8,61 9,17
Тюрингия
Земля Тюрингия 7,14 5,69 6,33
Эрфурт 7,94 7,21 8,40

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш — Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тельц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1279,5 евро в месяц.

Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггер в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят за все по 3,35 евро в год.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире.

Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро.

Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает.

Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли.

Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток.

Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Как сдать квартиру в Берлине: обзор самого жёстко регулируемого рынка аренды в Европе

1 119 просмотров · Обновлено 1 июня 2021

Patino / Shutterstock

Рынок недвижимости Берлина, согласно отчету Emerging Trends in Real Estate, считается наиболее стабильным в Европе. При этом он является одним из самых жестко регулируемых в области сдачи в аренду, потому что спрос сильно превышает предложение, и власти города таким образом пытаются регулировать ценообразование.

85% населения Берлина живёт на съемных квартирах. Вместе с немецкими юристами мы разобрались, что учесть при покупке квартиры для сдачи в аренду в Берлине, как получить разрешение заселить арендатора, и насколько часто можно повышать арендную ставку.

Какую квартиру можно сдать в краткосрочную аренду?

Сдать квартиру в Берлине в краткосрочную аренду очень сложно. В 2013 году в городе был принят закон о запрете использования квартир не по назначению — например, под офис или для сдачи в аренду на короткий срок. За нарушение закона полагается штраф до 500 тысяч евро. Однако если получить разрешение от районного центра, можно изменить назначение квартиры и зарабатывать на аренде.

Читайте также:  Зимние Шины в Германии — Законы, Штрафы

Разрешение от местных властей получить сложно, особенно в районах, где и так много отелей. Чтобы получить разрешение, нужно соблюсти хотя бы одно из условий:

  • общественные интересы должны преобладать над личными — например, когда жилье сдаётся родственникам пациентов, приезжающих в Берлин из других городов;
  • арендодатель остро нуждается в деньгах, и его экономическую ситуацию может спасти только краткосрочная аренда. Однако при текущих высоких ценах на долгосрочную аренду в Берлине под это условие попасть сложно.
  • арендодатель строит дополнительное жилье, которое подлежит долгосрочной аренде. Согласно закону, в таком случае он «уравновешивает созданный дефицит жилых помещений».

Установленная арендная плата при этом должна быть близка к средней по району.

За подачу заявления на разрешение взимается сбор в размере 225 евро за одно жилое помещение. Также могут возникнуть и другие расходы, например, если потребуется экспертная оценка. Срок рассмотрения заявления — от 2 до 6 недель. Разрешение может быть выдано бессрочно или на определенный срок.

Если разрешение удалось получить, необходимо выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро/м². Для многих владельцев квартир такая сдача в краткосрочную аренду будет невыгодна.

При получении разрешения выдаётся регистрационный номер. Он связан с конкретным жилым помещением и не подлежит передаче; его нужно указывать в объявлениях о краткосрочной аренде.

Как ограничивают стоимость аренды квартир в Берлине?

С февраля 2020 по апрель 2021 в Берлине действовал закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространялся на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду.

Закон не действовал в отношении:

  • домов, построенных после 1 января 2014;
  • коммерческих помещений;
  • общежитий и квартир, субсидируемых государством.

15 апреля 2021 года Федеральный конституционный суд Германии объявил закон об ограничении арендной платы «полностью недействительным».

Как пишет Business Insider, после отмены ограничений арендная ставка вновь стала расти, так как арендодатели захотели компенсировать потери, которые они понесли во время действия закона.

Тем не менее, на протяжении 2021 года ограничение арендной платы останется в силе для зданий, принадлежащих государству.

Ранее, согласно этому закону, пределы арендной платы зависели от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов.

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивался на 10%.

Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВт⋅ч  на 1 м² в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивалась на один евро (объект должен был обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) мог повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могли претендовать на субсидию на аренду.

Закон замораживал существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих 5 лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум 1 евро/м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространялись на арендную плату без учета коммунальных расходов.

Что делать, если квартира продаётся с арендатором?

Иногда на рынке встречаются предложения о продаже квартир с арендатором. Цена таких квартир может быть как выше рынка, например, если арендная плата достаточно высокая, так и ниже, потому что наличие квартиросъемщика ограничивает в использовании квартиры.

Если арендатор заехал в квартиру в доходном доме до юридического разделения его на отдельные квартиры, уведомить его о желании жить там самому новый собственник может только через 3 года после покупки (параграф 573 Гражданского кодекса Германии). Этот срок может быть продлен вплоть до 10 лет решением местных властей. После этого у арендатора есть от 3 до 12 месяцев, чтобы покинуть помещение.

Если же арендатор относится к социально защищённым группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, людьми с маленькими детьми), то выселение может затянуться еще сильнее, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

Причиной для выселения может быть необходимость жить в квартире самому собственнику квартиры, либо кому-то из его ближайшего круга.

К нему относятся дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки, супруг, родители супруга, обслуживающий персонал и персонал по уходу, племянники, пасынки, падчерицы.

Однако если собственник выселит арендатора, но ни он, ни его близкие родственники не будут там жить, арендатор может подать в суд на возмещение ущерба.

Чем дольше арендатор проживал в квартире, тем дольше срок его выселения. Если менее 5 лет — срок выселения составит 3 месяца, 5-8 лет — 6 месяцев, больше 8 лет — 1 год.

Если при этом арендаторе не было истории с выделением квартиры из доходного дома, то ждать не придется. Поэтому если покупатель хочет сменить арендатора или жить в квартире сам, необходимо уже на этапе покупки выяснять с юристами нюансы договора.

Как разделить дом на квартиры?

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

  • составление плана архитектором;
  • получение свидетельства от строительного надзора;
  • заверение нотариусом;
  • утверждение реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt).

В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса.

Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным.

Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус.

Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс.

евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Налог при продаже недвижимости

Если немецкая недвижимость продается в течение 10 лет после покупки, полученная прибыль облагается спекулятивным налогом.

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%) а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Таким образом, продажа в течение 10-летнего срока приводит к возникновению дополнительных расходов. В таком случае имеет смысл подумать о том, чтобы выдержать этот срок и, соответственно, избежать дополнительного налогообложения. В течение этого времени можно продолжать заниматься долгосрочной арендой или, если удастся, получить разрешение на сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Как часто и насколько можно повышать арендную плату?

В Германском Гражданском Уложении указаны следующие предпосылки для изменения арендной платы:

  • Арендная плата может меняться не чаще раза в год.
  • Арендодатель должен информировать арендатора в письменной форме как минимум за 2 месяца до изменения платы.
  • В сообщении о повышении арендной платы должна быть обязательно указана новая арендная плата или размер увеличения арендной платы в евро.

Что касается размера увеличения арендной платы, здесь существует двойное ограничение:

  • Арендодатель может поднять арендную плату не более, чем на 20% в течение 3-х лет. Однако, в отдельных городах (Берлин, Мюнхен, Гамбург) эта ставка не должна превышать 15% (§558 III BGB).
  • Арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно её превышать (§558 II BGB).

Таким образом, арендодатель имеет право повышать арендную плату, к примеру, на 5% или 7% каждые полтора года или же 1 раз за 3 года на 10-15%.

При покупке жилья в Берлине с целью аренды необходимо учитывать нюансы, связанные с законодательством. Если вас интересует покупка недвижимости в одном из наиболее экономически стабильных городов Европы, в каталоге Tranio есть более 300 объектов жилой недвижимости в Берлине.

Ссылка на основную публикацию