Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса.

Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций.

Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

  1. Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
  2. Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
  3. Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
  4. Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Процент и условия ипотеки

Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

  • процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
  • первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
  • размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
  • срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

  • налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
  • плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
  • оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
  • комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
  • включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
  • комиссия за оформление кредита (около 1%);
  • плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
  • аудит объекта (0,5 – 1,5%);
  • прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

  1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
  2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
  3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
  4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
  5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

  1. Анализ предложений от банков.
  2. Сбор и подготовка документации.
  3. Открытие счета в банке и его пополнение.
  4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

  • Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).
  • Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.
  • Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:
  • дом на семью (коттедж);
  • дом на две семьи (с соседями);
  • дом в ряд;
  • отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
  • старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

  • действующие заграничный и российский паспорта;
  • заявление-анкету;
  • банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
  • документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
  • документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
  • отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Срок ипотеки

Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

Страхование жизни

В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung.

Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму.

Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых.

Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом.

Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

Читайте также:  Управление немецких глаголов: какие глаголы требуют предлога?

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Как взять ипотеку в Германии в 2020 году

Практика показывает, что покупка недвижимости в Германии — это выгодное вложение капитала. Независимо от цели заключения сделки — для собственного проживания или в качестве инвестиции в будущее — стабильно растущие цены на недвижимость в ФРГ помогут быстро компенсировать затраты.

В этой ситуации ипотека в Германии в 2021 году привлекательна не только для немецких граждан, но и для иностранцев, в том числе и для россиян. Процентные ставки на ипотеку в Германии сейчас одни из самых низких за всю историю жилищных кредитов в стране, и это при постоянно растущем спросе на жилье.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для немецких граждан, от 3 до 5 % – для иностранцев.

Пройдите социологический опрос!

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Узнайте, как оформить кредит в Германии в 2021 году.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Первую ипотеку иностранному гражданину в Германии получить труднее, чем последующие. При ее оформлении необходимо внести от 40 до 50 % от общей стоимости.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

  • наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
  • возраст клиента — от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
  • предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

С состоянием рынка недвижимости в разных городах Германии относительно аренды и всех касающихся этой темы вопросов вы можете ознакомиться в разделе “Недвижимость“.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Шаг первый: анализ предложений

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

  • недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
  • расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
  • предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

  • риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте информационно-справочного портала ФРГ ;
  • специализированные интернет-сайты: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
  • аукционы;
  • маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus).

Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта.

Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Шаг второй: подготовка необходимых документов

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
  • анкету (Selbstauskunft);
  • выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
  • подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
  • налоговую декларацию;
  • описание объекта недвижимости;
  • результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

  • налоговая декларация;
  • бухгалтерский баланс за два года;
  • текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
  • описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

Шаг четвертый: заключение договора

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

  • о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
  • об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
  • о способе выплаты ипотеки;
  • соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
  • о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Сроки оформления ипотеки в Германии

Оформление кредита происходит в течение месячного срока и более. На первом этапе нужно подготовить необходимые бумаги для оформления, на что уходит около двух недель. Одновременно стоит лучше ознакомиться с рынком предложений.Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Затем следует лично (для иностранцев это условие обязательно) посетить несколько банков и ознакомиться с условиями и процентными ставками, подать заявку на ипотеку – это может занять от двух до четырех дней и более.

Ожидание результатов принятия решения о выдаче ипотечного кредита после предварительных переговоров с несколькими банками может растянуться до 4 недель. На последнем этапе предстоит выбор наиболее выгодного предложения, открытие счета и внесение депозита в избранном банке.

Читайте также:  Получение Убежища в Германии

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

  • переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
  • услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
  • комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
  • другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

  • 1 % от суммы кредита (за оформление);
  • оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
  • Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно — он теряет свою прибыль. Но в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость. По этой причине немецкие банки дают клиентам возможность досрочного погашения. В договор вносится соответствующая статья, например, ежегодно в дополнение к аннуитетным платежам погашать 10 % тела кредита.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Схема расчета выплат аннуитетного ипотечного кредита прозрачна: общий годовой платеж (Rate) состоит из двух сумм: Zinsen — проценты банка на сумму кредита и Tilgung — годовой процент погашения тела кредита.

Разделив эту сумму на 12 (по числу месяцев), можно рассчитать ежемесячный расход. Размер аннуитетного платежа не изменяется: внутри него Zinsen постоянно уменьшается, а Tilgung увеличивается.

Типичная немецкая модель ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

  • клиент с возможностью вносить ежемесячно по 600 евро в счет уплаты оформляет кредит в 100 тысяч евро на десять лет.
  • Банк установил ставку оплаты в 3,22 % годовых (3 220 евро) с ежемесячной выплатой 268 евро и 33 цента.
  • На погашение тела кредита в данном случае остается 331 евро 67 центов в месяц или примерно 4 тысячи евро в год (что составит Tilgung в 4 %).
  • Немецкие банки стремятся уменьшить Tilgung (предлагая 1 %), а при настойчивости клиента повысить этот показатель — повышают процентную ставку, «штрафуя» таким образом заемщика.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Иностранные граждане, которые взяли ипотечный кредит в Германии на покупку недвижимости, могут уменьшить свои общие выплаты по кредиту. Высокая конкуренция заставляет большинство ипотечных банков предлагать своим клиентам такую возможность. Для этого необходимо при заключении договора внести в него пункт по Sondertilgung-Möglichkeiten.

Этот пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Перед подписанием договора следует заложить в него процент такого погашения — вносить до 3 и выше процентов от суммы кредита.

Здесь все зависит от того, как вести переговоры. При правильном подходе можно поднять размер таких выплат до 5-7 %. Но такой размер не обязателен: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить деньги, зато при появлении дополнительного заработка или свободного капитала его можно будет использовать для погашения долга без всяких штрафных санкций.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2021 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

Ипотека в Германии: условия, подводные камни

Условия, документы и другие нюансы, которые необходимо знать перед оформлением ипотеки в Германии.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Ипотека в Германии дает реальную возможность купить недвижимость и через 15–20 лет стать ее полноправным собственником. За последнее десятилетие цены на жилье в Германии выросли в 1,5−2 раза. Растет и цена аренды. На рынке присутствует дефицит арендного жилья.

Правительству Германии даже пришлось принять законы, которые ограничивают возможности повышения арендной платы. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам в немецких банках достигли своего исторического минимума.

В итоге, сложилась ситуация, когда оплачивать ежемесячную аренду иногда бывает дороже, чем вносить платежи по ипотеке.

Как выбрать жилье в Германии: стоимость аренды, реальна ли покупка недвижимости?.

Какие условия имеет ипотека в Германии?

Общий принцип ипотеки в Германии достаточно стандартный. Банк выдает заемщику необходимую сумму для покупки жилья под определенный годовой процент. Приобретаемая недвижимость становится залогом.

Если заемщик перестает осуществлять выплаты по ипотеке, то недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Вырученные от продажи деньги уходят на погашение долга перед банком.

Если этой суммы не хватает для погашения, то остаток долга остается за заемщиком. И он должен его выплачивать.

Худший вариант развития событий не устраивает ни банк, ни клиента. Поэтому банк тщательно взвешивает риски при принятии решения о выдаче ипотеки. Потенциальный заемщик должен отвечать ряду требований:

  • наличие стабильного источника дохода на территории Германии;
  • желательно, чтобы специальность заемщика была востребованной на немецком рынке труда; наличие накоплений;
  • страхование жизни должника (в случае трагических обстоятельств снимает бремя погашения с семьи и минимизирует риски банка).

Какие документы нужны для ипотеки в Германии?

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

  • документ, удостоверяющий личность (для иностранных граждан – загранпаспорт);
  • документ о регистрации на территории Германии;
  • выписка о доходах за последние 12 месяцев и информация о накоплениях;
  • информация о составе семьи;
  • документы по оценке объекта недвижимости;
  • документы на приобретаемую недвижимость (выписка из подземельной книги, жилищный устав и т.д.).

Банк анализирует все предоставленные документы и формирует свое предложение ипотеки. Разные банки имеют свой алгоритм подсчета рисков. Поэтому всегда рекомендуется обратиться одновременно в несколько банков, чтобы выбрать лучшее предложение.

Факторы, влияющие на вероятность получить ипотеку

Финансовая состоятельность

Основным фактором является финансовая состоятельность. Под этим понятием подразумевается наличие стабильного дохода и первоначального взноса. Теоретически собственных накоплений у претендента на ипотеку должно быть не меньше 10% от стоимости жилья.

Но практика показывает, что оптимально сумма накоплений должна составлять 35–45% от суммы жилья, чтобы получить выгодные условия ипотеки. Чем больше накоплений, тем лучше. Продвинутые претенденты на ипотеку стараются «подготовиться» и максимально увеличить сумму своих накоплений.

По возможности продается автомобиль или другая имеющаяся недвижимость.

Срок ипотеки

Следующий важный фактор – срок ипотеки. Когда в Германии озвучивается фраза «ипотека на 10 лет», то это не означает, что вы через 10 лет гарантированно станете собственником жилья.

Ипотечный договор на 10 лет означает, что именно этот период времени не будет изменяться процентная ставка по кредиту.

Если через 10 лет сумма ипотеки еще не будет выплачена, то заемщик должен или погасить остаток задолженности разово, или оформить новый ипотечный кредит. Естественно, процентная ставка уже может быть другой.

Tilgung: что это и как с этим бороться?

Если вы планируете брать ипотеку в Германии, то вам обязательно необходимо изучить все, что связано со следующими понятиями.

  • Darlehen – сумма ипотечного кредита, то есть «тело» кредита.
  • Tilgung – сумма погашения «тела» кредита.
  • Sondertilgung – специальное погашение.

Пример

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

А теперь начинается самое интересное. Насколько заемщик заинтересован скорее выплатить ипотеку, ровно настолько банк заинтересован в отсрочке этого момента. Чтобы как можно больше заработать, банки стремятся устанавливать Tilgung на уровне 1% (вместо 6% из нашего примера) от общей суммы кредита. Что происходит при таком раскладе в случае с нашим примером? Сумма погашения тела кредита ежемесячно становится очень незначительной – меньше 100€, что в год составит около 1.000€. После 10 лет ипотеки заемщик останется должен банку еще 90.000€. И, скорее всего, придется вновь оформлять ипотеку на остаток долга.

При этом за те же 10 лет он выплатит процентов банку около 12.000€. По сути, он топчется на месте. Нюанс в том, что банки намеренно ставят низкий Tilgung. И если заемщик настаивает на более высокой сумме погашения тела кредита в месяц, то ему банк в предложении поднимет и процентную ставку, компенсируя таким образом свои потери.

Можно ли бороться с такой ситуацией и как избежать столь кабальных условий? Выход есть, и это Sondertilgung – возможность раз в год вносить определенную сумму непосредственно в тело кредита. Обычно это 5% или 10% от общей суммы начального кредита.

Выбирая банк для ипотеки, сразу уточните, предоставляет ли он такую возможность. Плюс Sondertilgung в том, что заемщик получает ипотечный кредит с минимальной ставкой.

В течение года он платит совсем небольшую сумму погашения кредита, но самостоятельно откладывает деньги, чтобы в конце года внести их разовым платежом. Это реальная возможность в нормальном темпе погашать ипотеку.

Ипотека в Германии. На что еще обратить внимание?

Выбирая банк и рассматривая предложения, поинтересуйтесь, предлагает ли банк временные решения в кризисных ситуациях. Например, если заемщик теряет работу, дается ли отсрочка на оплату процентов или предлагаются какие-то другие решения? Решившись на ипотеку, вы также можете заручиться профессиональной консультацией, чтобы не вникать самостоятельно во все тонкости ипотечного договора.

Читайте также:  Витамины в Германии - Назначение, Покупка и Приём

Ипотека в Германии. Как иностранцу получить кредит в немецком банке

Ипотека в Германии доступная – местные жители платят по кредитам на недвижимость менее 2% годовых. Для иностранцев условия хуже: ставки выше, документов требуют больше, тщательно проверяют заёмщиков. Тем не менее даже люди без подтверждённых доходов в еврозоне могут рассчитывать на кредитное плечо.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

По данным аналитического портала Statista, около 25% семей в Германии имеют ипотечный кредит (статистика за 2019 год). Доля внушительная, учитывая тот факт, что почти половина населения страны арендует жильё, а не покупает.

Впрочем, с каждым годом растёт доля собственников недвижимости, а значит, и спрос на ипотечные кредиты. Процентные ставки в немецких банках достигли рекордного минимума. Если квартира сдаётся внаём, то арендная плата покрывает расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотечному кредиту.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии, 2018–2021

Немецкие банки строго оценивают заявки на ипотечные кредиты. Особенно сложно получить ссуду тем заявителям, чей источник доходов и благонадёжность сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранцы, не являющиеся резидентами Германии или стран Евросоюза.

Тем не менее сотрудничать с россиянами, украинцами и другими выходцами из третьих стран готовы банки Германии:

  • Deutsche Bank
  • Raiffeisen Bank
  • Volksbank
  • Commerzbank
  • Münchner Bank
  • Sparkasse Bank

Ипотека для иностранцев 

Официально никаких ограничений на получение ипотечного кредита для иностранцев в Германии нет.

Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, зависит от вашего статуса в стране. Жители Германии могут брать в долг до 100% от стоимости недвижимости.

Нерезидентам, скорее всего, при обращении в банк за первым кредитом предоставят максимум 50%.

Если же у заявителя уже есть недвижимость в Германии или он уже выплатил здесь хоть один ипотечный заём, то вполне можно рассчитывать на ссуду до 60–70%.

  • Екатерина Демидова
  • генеральный директор
  • Dem Group GmbH

Граждане Германии могут получить кредит и на 100% стоимости недвижимости. Для россиян возможен кредит при наличии собственного капитала от €100 тыс. из расчёта 50/50 – то есть половину стоимости объекта вносит клиент, а половину банк. Соответственно, финансирование возможно при бюджете от  €200 тыс.

Требования банков к заёмщикам 

  1. Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.
  2. Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

  3. Среди обязательных требований:
  • наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
  • наличие денежных средств на первоначальный взнос;
  • возраст – от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
  • отсутствие плохой кредитной истории.

 Внимание! На выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода за месяц.

  • Екатерина Демидова
  • генеральный директор
  • Dem Group GmbH

Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия. 1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта. 2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.

3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

Справка Prian. Банки Германии обычно сверяют данные о потенциальном клиенте с базой данных SCHUFA. Эта система хранит информацию о финансовых обязательствах жителей Германии: кредитах, открытых расчётных счетах, договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет и пр.

Доходы на территории других стран банкам проверить сложно, поэтому их обычно не учитывают. Иногда банки просто отказывают в выдаче ссуды, объясняя решение невозможностью проверить благонадёжность клиента.

Требования банков к недвижимости 

Приобретаемый объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Кредитор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя на случай, если заёмщик перестанет платить, поэтому проверяет также ликвидность недвижимости.

Банки охотно выдают кредиты на жильё в крупных городах Германии. Ликвидными объектами считаются те, которые можно в короткие сроки сдать в аренду, а при необходимости быстро и выгодно продать. 

Заявку, скорее всего, одобрят, если объект:

  • новый дом или квартира в новостройке;
  • имеет хорошее местоположение с точки зрения банка;
  • предназначен для получения прибыли от сдачи в аренду.

К объектам на вторичном рынке банки относятся требовательнее, они проверяют состояние объекта и учитывают год постройки. Более охотно банк выдаст ипотечный кредит на вторичный объект недвижимости с действующим договором аренды.

Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Центр города Гамбурга. Здесь расположены отделения многих банков

Если объект будет оценён банком как рискованный, то в выдаче кредита могут отказать.

  1. Екатерина Демидова
  2. генеральный директор
  3. Dem Group GmbH

За последний год банки стали неохотно финансировать покупку коммерческой недвижимости – боятся рисков, связанных с ограничениями работы компаний из-за коронавируса.

Список документов

Документы заёмщика-иностранца

  • Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
  • Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
  • Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
  • Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
  • Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
  • Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
  • Сведения о ценных бумагах и вкладах в банках
  • Выписки о движении средств по счетам

Документы на недвижимость

  • Выписка из Земельной книги
  • Энергетический паспорт объекта, планировка помещения
  • Выписка из кадастра на земельный участок
  • Копия договора аренды (если недвижимость сдаётся)
  • Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
  • Заключение независимого оценщика о стоимости жилья

Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.

  • Екатерина Демидова
  • генеральный директор
  • Dem Group GmbH

Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.

Типичные условия ипотечного займа

Размер собственного капитала (% от стоимости недвижимости) Минимум 40% (для нерезидентов)
Процентная ставка по кредиту Средняя ставка по кредитам в Германии составляет 1,5%. Для нерезидентов чаще всего она варьируется от 2,39 до 4,60%
Максимальный срок кредитного договора 35 лет
Средний срок кредитования 10–20 лет
Возможность досрочного погашения Есть, но если не обсудить эту опцию с банком заранее, то придётся заплатить штраф

В Германии популярны ипотечные займы с фиксированной ставкой. В течение всего периода действия кредитного договора клиент выплачивает банку равные ежемесячные платежи.

Возможно оформление кредита с плавающей ставкой. Проценты пересматривают раз в квартал на основании  изменений средней ставки межбанковского кредитования Euribor и себестоимости кредита для конкретного банка. На сегодняшний день ставка Euribor достигла отрицательных значений, а это означает риск для заёмщика, поскольку скоро она может снова пойти в рост.

Посмотрите, какие варианты недвижимости в Германии можно купить прямо сейчас

Посмотреть ещё 984 похожих объекта

Дополнительные расходы  

Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.

  • Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
  • Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
  • Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
  • Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
  • Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
  • Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
  • Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
  • Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
  • Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
  • Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
  • Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год

Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит

  1. Екатерина Демидова
  2. генеральный директор
  3. Dem Group GmbH

Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.

Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев.

За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.

Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.

Также может быть интересно: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

Условия цитирования материалов Prian.ru

Ссылка на основную публикацию