Продажа Жилья в Германии — Руководство

Продажа Жилья в Германии — РуководствоПокупка недвижимости в другом государстве — серьезный и ответственный шаг. Чтобы не ошибиться и остаться довольным итогом сделки, нужно загодя выяснить и продумать все детали, в том числе — менталитет и законодательные нюансы.

Рынок недвижимости Баварского региона за последние годы имеет неукоснительную тенденцию по возрастанию цен на все типы недвижимости — от домов торговых площадей, до простой однокомнатной квартиры. Это совсем не удивительно, так как регион динамично и прогрессивно экономически развивается, и наполняется большим потоком людей.

Объективными факторами, которые будут формировать цены на квадратный метр квартиры в Германии это этажность, возраст и состояние здания, его архитектурное исполнение и историческая ценность, район, город и инфраструктура вокруг, и, разумеется — состояние самой квартиры.

Если рассматривать престижность и ценовую политику по городам, дороже всего, как иностранцам, так и честным бюргерам обойдется недвижимость в мегаполисах.

Как купить  квартиру в Германии? || Алгоритм действий

Продажа Жилья в Германии — Руководство

Вот самые популярные сайты недвижимости в Германии:

Получая свидетельство о покупке недвижимости в Германии, Вы спустя два или три месяца можете взять выписку о факте владения собственностью в Германии и на основании этого получить мультивизу на полгода или год для беспрепятственного совершения поездок в Германию (и по всей Европе). Однако надо иметь ввиду, что право получить вид на жительство купленная квартира еще не дает — для этого нужно определенное время прожить и проработать законным образом на территории страны.

Приобретение квартиры согласно немецким законам, обязывает выплачивать ежемесячную плату за коммунальные услуги, как правило — фиксированную.

В конце года, если фактические коммунальные расходы были меньше установленной нормы — разницу возвратят.

Кроме того, с момента приобретения можно сдавать жилье в аренду как дому, в котором оно приобретено, так и частным лицам — что обычно выгоднее финансово, хотя и несколько более рискованно.

Принятие приобретенной недвижимости можно осуществлять лично, а можно — поручить этот процесс немецкому государственному инспектору, который засвидетельствует не только визуальное, но и технически исправное состояние купленной квартиры. Такая ответственная работа требует соответствующей оплаты, в пределах 2000 евро.

Плюсами покупки квартиры в Германии будут:

  • прогрессивное законодательство и стабильность;
  • • возможность сдать жилье в аренду и в последующем получать стабильный доход;
  • • возможность беспроблемного получения мультивизы;
  • • преимущество при получении вида на жительство;
  • • рост цен на недвижимость позволяет впоследствии ее выгодно перепродать;
  • • отдых в Европе станет дешевле, в особенности если купить квартиру в Мюнхене и баварском регионе;
  • • есть возможность переложить оформление сделки и оплату комиссии на немецкую сторону.

Минусами являются> высокая стоимость и необходимость постоянных оплаты и вложений, которая легко окупается если вы работаете на территории страны или сдаете свою недвижимость. Так же, в отличие от стран СНГ, качество предоставления коммунальных, юридических, социальных и любых других услуг в Германии намного выше, что делает проживание на территории этой страны приятным во всех отношениях.

Покупка недвижимости происходит по безналичному расчету, а значит потребуется открытие счета в банке (в евро), личное присутствие покупателя в этом случае обязательно. Необходимы следующие документы для открытия счета:

  1. * загранпаспорт;
  2. * подтверждение адреса проживания;
  3. * корректно заполненные формуляры (банковские);
  4. * в отдельных случаях может быть необходимы рекомендации.

Немецкое законодательство настаивает на подтверждении юридической чистоты сделки. Она проверяется в Поземельной книге, в которую занесены все данные по каждому конкретному объекту недвижимости. Проверить такую информацию можно самостоятельно, но большинство предпочитает пользоваться услугами нотариуса.

Процесс купли продажи достаточно долгий, от 2-х до 4-х месяцев и проходит он в несколько этапов:

1. Покупатель и продавец договариваются о цене квартиры.

2. Открывается счет в банке, заключается договор с нотариусом, ведущим сделку.

3. Оформляется черновой вариант договора купли-продажи, который предоставляется покупателю и продавцу.

4. Обе стороны встречаются у нотариуса для обсуждения договора и его подписания.

5. Нотариус выставляет счета, которые необходимо оплачивать сразу же и вносит предварительную запись в Поземельную книгу.

6. Выставляется счет на покупку объекта недвижимости.

7. Покупатель и продавец снова встречаются у нотариуса, чтобы засвидетельствовать факт купли-продажи, а в Поземельную книгу окончательно вносятся данные о новом собственнике квартиры.

Продажа Жилья в Германии — РуководствоВ том случае, если у покупателя нет необходимой суммы, то возможно получение банковского кредита. В этом случае порядок сделки несколько меняется:

  • * оформление кредита в банке, с предоставлением всей необходимой информации по приобретаемой квартире и чернового варианта договора с покупателем;
  • * получение письменного согласия банка на получение кредита;
  • * банк получает равные права с покупателем на собственность;
  • * подписывается кредитный договор с банком и полученными средствами оплачивается покупка.

В Германии на нотариусе лежит ответственность не только за проведением сделки, но и контроль за соблюдением всех формальностей. Для корректного оформления документов потребуется:

  1. * копия паспорта;
  2. * копия выписки из торгового реестра;
  3. * копия выписки из Поземельной книги;
  4. * налоговый номер;
  5. * цена и предполагаемая дата оплаты недвижимости;
  6. * предполагаемая дата передачи имущества покупателю;

В случае если покупка квартиры осуществляется через посредника необходимо предоставить данные о комиссии маклера, она обычно делится пополам между участниками сделки. Если квартира покупается в Германии, то придется заплатить налог от 3,5% до 6,5% в зависимости от земли, на которой оформляется сделка. Услуги нотариуса обойдутся в 3,5% от суммы покупки плюс гербовый сбор 0,5%.

Куда обратиться?

Продажа Жилья в Германии — РуководствоЕсли Вы решили приобрести квартиру в Германии, взять кредит в Германии, то необходимо составить хороший план для более успешной реализации Вашей цели, а также проконсультироваться с профессионалом, который связан с миром финансов и законов, а также всю эту кухню знает и стоит на стороне покупателя.

Многим на заметку о покупке недвижимости в Германии:  город в Германии предлагает помощь в приобретении жилья и погашении ипотечного кредита, НО многие об этом не знают и, как показывает опыт людей, которые уже встречались с этим и которые в этой сфере работают, Банки часто об этой возможности молчат, т.к. им просто не выгодно, чтобы человек быстрее расплатился с кредитом.

Если у Вас возникнут вопросы или Вы захотите проконсультироваться по поводу недвижимости, кредитов и возможностей, то пишите мне на почту schoenesleben@mail.ru ! ;=) Я вас свяжу с человеком знающим)) 

Как ПРОДАТЬ квартиру в Германии: пошаговая инструкция

Куда обращаться иностранцу, который хочет продать свою квартиру в Германии? Сколько времени потребуется на поиск покупателя? Какие расходы понесет собственник и сможет ли он заработать, если выставит объект на продажу в 2015 году?

Продажа Жилья в Германии — Руководство

В начале 2015 года на портале Prian.ru резко увеличилось число заявок от людей, желающих продать недвижимость за границей. Для тех, кто ищет покупателя прямо сейчас, и тех, кто пока лишь подумывает об этой перспективе, – наша новая рубрика. Первая статья посвящена одной из самых популярных стран, недвижимость которой обычно приобретается для инвестиций.

Алгоритм действий

Для иностранца продать квартиру в Германии проще, чем купить. Если собственник решит воспользоваться услугами немецкого маклера, то даже приезжать в страну не будет необходимости. Впрочем, обойтись без помощи риэлтора в любом случае сложно.

Как рекламировать объект в чужой стране? Как без беглого немецкого общаться с потенциальными покупателями? Как, наконец, организовывать показы, находясь за пределами Германии… А с учетом того, что гонорар за работу маклера можно переложить на плечи покупателя, – отказываться от помощи агентства для продавца не имеет смысла.

Кто будет оплачивать гонорар риэлтора, обычно решается перед выставлением квартиры на продажу. С одной стороны, объявления с пометкой «без комиссии», т.е. где вознаграждение платит продавец, привлекают покупателей.

С другой, итоговая стоимость объекта не должна превышать рыночную. Если накинуть на цену еще и комиссию, она может стать не такой привлекательной для покупателей.

Данный вопрос решается в индивидуальном порядке, в зависимости от характеристик объекта недвижимости.

Продавцам стоит знать: если собственник не имеет всех необходимых документов для продажи объекта, которые придется собирать маклеру, то и комиссию будет оплачивать и продавец, и покупатель, т.к. в этом случае у риэлтора будет больше работы.

Если продавец обращается к немецкому маклеру, то алгоритм его действий будет следующим:

1. С маклером подписывается договор, которые дает агентству право предлагать объект недвижимости потенциальным покупателям.

2. Продавец высылает все имеющиеся данные по объекту недвижимости (площадь, этаж, год постройки, состояние, статус – в аренде или нет, расположение, другие особенности), фотографии, схему планировки и необходимые для продажи документы.

Из документов понадобятся: – выписка из поземельной книги, желательно свежая (Grundbuchauszug); – жилищный устав (Teilungserklärung); – экономический план (Wirtschaftsplan); – договор аренды (Mietvertrag), если квартира сдается внаем; – протоколы собраний владельцев за последние три года (Eigentümerversammlungsprotokolle). – для домов дополнительно план расположения на местности (Lageplan).

Если всех документов нет в наличии, их можно собрать в процессе поиска покупателя. Маклер также может самостоятельно запросить недостающие документы у домоуправления. Объявление о продаже можно публиковать заранее. Для показов недвижимости, не сданной в аренду, маклеру передаются дубликаты ключей или сообщаются контакты лица, который может в краткие сроки показывать объект.

3. Маклер выставляет объявление о продаже на различных порталах и рекламных площадках, отвечает на запросы заинтересованных людей, показывает объект недвижимости, ведет переговоры с потенциальными покупателями.

4. Когда покупатель найден, государственному нотариусу высылаются все необходимые данные и документы на подготовку договора купли-продажи. Продавец может лично прибыть на подписание договора купли-продажи у нотариуса, а может выдать доверенность на продажу маклеру или своему доверенному лицу.

5. После заключения договора нотариус следит за выполнением всех законодательно установленных условий и высылает покупателю уведомление о необходимости внесения средств. Покупатель перечисляет деньги на трастовый счет нотариуса или напрямую продавцу. После чего в Поземельной книге окончательно регистрируется изменение прав собственности на недвижимость.

Читайте также:  Признание Диплома в Германии — Как Признаётся Иностранное Образование

Если вы хотите не продать, а купить квартиру, читайте статью «Процедура приобретения недвижимости в Германии».

Продажа Жилья в Германии — Руководство

Условия для продажи

В самой выигрышной ситуации находятся собственники недвижимости в немецких мегаполисах. Квартиры в крупных городах априори ликвиднее провинциального жилья. Найти нового владельца для апартаментов, скажем, в Берлине или Гамбурге, всегда можно быстрее, чем для аналогичного объекта в небольшом городке.

Тем более сейчас, когда в немецких мегаполисах наблюдается «рынок продавца» – то есть именно собственники диктуют условия и могут себе позволить выставлять максимальные цены.

А вот владельцам жилья в провинции порой приходится идти на уступки – снижать цену, делать ремонт перед продажей, брать на себя расходы за услуги маклера…

Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B Immobiliya: Проще продать недвижимость, не сданную в аренду и расположенную в крупных городах, особенно в центральных районах.

Такие объекты покупаются чаще всего для собственного проживания. Сложнее дела обстоят с продажей недвижимости в мелких городах, деревнях и пригородах.

Если объект имеет такое расположение, тогда желательно, чтобы он был сдан в долгосрочную аренду и имел стабильную высокую доходность.

Быстрее всего находят покупателя небольшие 1-2-комнатные квартиры в крупных городах, не сданные в аренду. Скорость продажи также сильно зависит от цены недвижимости. Даже неприглядные, неотремонтированные объекты с не самым удачным расположением можно продать, назначив соответствующую цену.

Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Сначала собственник устанавливает желаемую цену, конечно, с оглядкой на стоимость похожих объектов в его регионе. И… ждет. Если же сроки затягиваются, он может повлиять на процесс путем корректировки цены. Если продать нужно срочно – лучше сразу выставлять цену, ниже рыночной.

Любовь Баумгертнер: Если продавец не торопится, он может искать покупателя, готового на изначально указанную цену. В крупных городах средний рост цен на недвижимость составляет до 10% в год, поэтому при неспешной продаже даже объекты с, казалось бы, завышенной стоимостью через год уже кажутся не такими дорогими.

Ищете объекты недвижимости для сохранения капитала? Читайте статью – «Инвестируем с умом. Германия – стабильность вложений».

Продажа Жилья в Германии — Руководство

Расходы и доходы

Рынок недвижимость Германии – редкий для Европы феномен. За последнее десятилетие стоимость местных квадратных метров неуклонно увеличивалась.

С 2008 года – когда немецкие квартиры были намного дешевле, чем недвижимость в соседних европейских странах – сюда начали активно приходить иностранцы, в том числе, из СНГ. Они скупали объекты преимущественно в инвестиционных целях.

А в последние пару лет тренд изменился: сами немцы, которые долго считались «нацией арендаторов», все чаще покупают недвижимость для собственного пользования. Местный спрос поддержала доступная ипотека и общее улучшение экономической ситуации в стране.

Любовь Баумгертнер: В крупных городах рост цен не прекращается. Клиенты, купившие недвижимость в Берлине пять лет назад, в 2015 году смогут ее продать в два раза дороже.

Особенно стоимость квартиры повышается после выселения из нее арендатора.

В этом случае цену можно сразу поднимать примерно на 20%, а при выселении жильца, снимавшего недвижимость более 20 лет по очень низким арендным ставкам, – на все 30-50%.

В мелких же городах цены не поменялись, поэтому перепродать недвижимость удается только по цене покупки или, в лучшем случае, вернуть средства, потраченные на покупку и дополнительные расходы. Зато при удачной сдаче внаем такая недвижимость приносила приличный ежегодный доход, и владельцы имели возможность заработать на аренде.

Не стоит забывать о налогах. При продаже недвижимости в Германии платится так называемый спекулятивный налог – он начисляется не на всю сумму, а только на прибыль, полученную в сделке. Избежать этого сбора могут собственники, которые владели квартирой более 10 лет или использовали ее исключительно для собственного проживания. Минимальная ставка для иностранцев составляет 25%.

Любовь Баумгертнер: Большинство расходов ложится на плечи покупателя. Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом. Расходов на поездку в Германию можно избежать путем оформления доверенности или же достаточно приехать только на один день на подписание договора купли-продажи.

Подробная смета доходов и расходов описана в статье «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине»

Три факта, о которых должен знать продавец недвижимости в Германии

  • Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Влиять на процесс можно путем снижения цены.
  • Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом.
  • Продавец может не приезжать в Германию на сделку, если оформит доверенность на риэлтора.

Автор Анастасия Фалей Фото flickr.com: David Stanley

Условия цитирования материалов Prian.ru

Вся недвижимость Германии — квартиры, дома, дачи, виллы, таунхасы

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

  • представители продавца (их 90%) 
  • представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов.

Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного.

Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет.

Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Продажа Жилья в Германии — РуководствоПредставители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты. Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя. Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца.

Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма.

Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии?

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

  1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.

  2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
  3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.

  4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
  5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

  6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии 
(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

  1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение.

    Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.

  2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.

  3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
  4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
  5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.

  6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
  7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
  8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько просмотров на один день.
  9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.

  10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
  11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Как выбрать дом или квартиру в Германии

Прежде чем купить недвижимость с Германии стоит определиться с городом, в котором вы хотите иметь свой дом или квартиру. Если денег совсем немного, то стоит обратить внимание на недвижимость в Восточной Германии.

Если же вы располагаете суммой от 200 тысяч евро,то имеет смысл выбрать наиболее комфортный город для жизни в Германии — Мюнхен.

Цены здесь стабильно растут на протяжении уже нескольких десятков лет, даже в кризис, а спрос превышает предложение.

Далее стоит выбрать район, в котором вам бы хотелось иметь свою недвижимость в Германии. Здесь имеет смысл во-первых проконсультироваться со специалистом, который сам живёт в этом городе, а во-вторых проехать по этим районам и прочувствовать их вживую.

Затем стоит проконсультироваться со специалистом и выяснить, какова цена на квадратный метр в понравившихся районах и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости в Германии в этом районе. Также имеет смысл узнать, есть ли в данном районе строящиеся проекты.

Если вы собираетесь ездить на общественном транспорте, то стоит узнать, какие линии метро пролегают рядом, а также какие есть автобусы и трамваи поблизости. Имеет смысл изучить карту метро, а также карту трамваев. Расписание всех видов транспорта, например, в Мюнхене, можно посмотреть на сайте http://www.mvv-muenchen.de, там же можно посмотреть, как добраться из точки А в точку Б с точным указанием времени, пересадок и стоимости поездки.

Например, выбирая квартиру в Мюнхене, стоит знать наиболее комфортные для жизни районы: Грюнвальд, Альт-Богенхаузен, Герцогпарк, Изарфорстадт, Швабинг, Хиршгартен, а также наименее комфортные для жизни районы: Нойперлах, Хазенбергл, Банхофсвиртель.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже.

В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте.

Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Продажа Жилья в Германии — Руководство

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

Покупка дома или квартиры в Германии после переезда на ПМЖ

Для бизнесменов, востребованных хирургов, IT-специалистов, и просто состоятельных людей, которые планируют переехать на ПМЖ в Германию, покупка дома или квартиры станет альтернативой аренде. Со временем можно будет выиграть от роста цен на жилую недвижимость.

Это будут выгодные инвестиции. В нашей статье мы расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы покупка дома или квартиры в Германии оказалась для вас удачной.

Данная информация станет полезной для тех, кто только собирается на переезд на постоянное место жительства.

Продажа Жилья в Германии — Руководство

Если вы хотите решить свои задачи по иммиграции в Германию без промедления, обратитесь к нам за срочной консультацией по электронной почте: info@offshore-pro.info.

Наша компания проводит сопровождение процедуры оформления ВНЖ в Германии на основании учебы, работы, открытия бизнеса и финансовой независимости. Также мы помогаем за короткий срок оформить национальную визу категории D, купить готовый бизнес и коммерческую недвижимость или зарегистрировать компанию в Германии. Больше информации о наших услугах вы можете узнать в конце статьи.

В наши дни ставки по ипотечным кредитам в немецких банках крайне низкие, а цены на аренду растут во многих городах ФРГ. Неудивительно, что многие экспаты выбирают вариант покупки квартиры или дома. Как только они получат ВНЖ в Германии, Каким станет доступна ипотека в немецком банке. 

Покупка дома или квартиры в Германии — текущая ситуация на рынке в 2020 году

Сегодня хорошее время для покупки дома или квартиры в ФРГ. Тем более что учетная ставка (ЕЦБ) будут оставаться очень низкими (отрицательными) еще в течение некоторого времени.

Цены на недвижимость в большом количестве сельских небольших городков практически в два раза ниже средней стоимости недвижимости в крупных городах, таких как Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф и Гамбург. Во многих мегаполисах наблюдается значительный рост цен, как на аренду, так и на покупку.

В отличие от многих других стран, немцы, как правило, покупают недвижимость на всю жизнь. Стоимость жилья настолько высока, что семья будет ее выплачивать до пенсии.

Как правило, целесообразно инвестировать в недвижимость в центральных районах. Местоположение — все еще ключевой критерий при покупке жилья в ФРГ.

Хорошая инфраструктура, разветвленная сеть транспорта, и возможности для развития бизнеса часто приносит дивиденды в долгосрочной перспективе.

Процент немцев, владеющих собственной недвижимостью, удивительно низок по сравнению с другими странами. Всего лишь 52% — это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе. Тем не менее, этот показатель растет, начиная с 2014 года, когда доля составляла 46%.

Может случиться так, что популярные покупки жилья среди иностранцев могут привести к дальнейшему росту этого показателя. Для них не существует никаких юридических ограничений на владение недвижимостью. Многие иностранцы имеют значительно более высокий уровень доходов и стремление обладать собственным жильем.

В сочетании с нежеланием ЕЦБ повысить ставки по депозитам в настоящее время текущая ситуация предрасполагает к инвестициям в недвижимость. Единственным препятствием для владения недвижимостью иностранцами могут быть финансовые учреждения, предлагающие ипотечные кредиты. Для этого им надо получить вид на жительство.

Как это сделать, мы рассказываем в следующей статье.

Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета,

целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Покупка дома или квартиры в Германии — цены на немецком рынке жилья

Прежде чем перейти к анализу цен на немецкие дома, следует указать, что они намного выше, чем в странах СНГ и даже в США. Следует также отметить, что недвижимость в Германии, по большей части, построена с использованием качественных материалов при соблюдении строгих строительных норм и правил. В городах Западной Германии не найти панельных многоквартирных домов.

Цены на дома и квартиры сильно варьируются по всей Германии и в пределах каждой федеральной земли. В сельской местности цены, как правило, значительно ниже. В некоторых немецких землях средние цены ниже, чем в других. Бывшая Восточная Германия, кроме Берлина, как правило, дешевле, чем Западная часть страны.

Известно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет резко выросли по сравнению с предыдущими десятилетиями.

По данным сайта экспертов, в 2011 году средняя по стране цена одного квадратного метра для квартиры площадью 60 квадратных метров составляла около 1520 евро. В 2019 году цена уже составила около 2830 евро. Стоимость квартиры в 60 квадратных метров в Мюнхене выросла с 3700 до 7750 евро за квадратный метр.

Что касается домов, то средняя цена дома на 150 квадратных метров в Германии выросла со 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до 2080 евро в 2019 году. В Мюнхене цена на дом на 150 квадратных метров выросла  примерно с 4130 до 7226 евро за квадратный метр за эти годы.

Город Бремен является одним из наименее дорогих крупных немецких городов. В Берлине цена за такую недвижимость составит 3235 евро за квадратный метр. Ключевые места в некоторых крупных городах имеют цену более 10 000 евро за квадратный метр. 

Покупка дома или квартиры в Германии — как найти подходящую недвижимость

В Германии существуют определенные процедуры поиска квартиры или дома. Не имеет смысла искать табличку «Продажа» перед домом. Это не распространенный способ предложения недвижимости. Многие объявления публикуют в газетах.

За последние несколько лет возникли различные сайты, которые предоставляют обширные списки квартир и домов на продажу, а также арендуемых квартир. Эти сайты также содержат обширную информацию о финансировании и других темах, связанных с покупкой и арендой недвижимости.

В принципе, такой подход донесения информации распространен и в наших странах.

В некоторых объявлениях говорится, что оно подано владельцем Это означает, что агент по недвижимости не участвует в сделке. Однако большинство предложений выложены от имени агентов (Immobilienmakler).

Потенциальный покупатель должен внимательно изучить недвижимость при покупке в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт намного выше покупной цены.

Другим «предупреждающим сигналом» может стать: grosszügige Räume. В переводе это означает «большие комнаты» или «очень просторные комнаты». На самом деле следует читать «очень дорого нагревать».

Охота за хорошей жилой недвижимостью занимает много времени. В большинстве случаев в газетных объявлениях не указывают адреса специально, чтобы вы назначили встречу с посредником или агентом.

Покупателю мы не рекомендуем подписывать «договор об эксклюзивности» ни с одним агентом. Вы можете просмотреть более широкий спектр предложений от нескольких агентов. И спросите агента в самом начале, кто оплачивает его комиссию, и каков процент.

В настоящее время, за исключением договоров аренды, не существует закона, регулирующего комиссии. Она может стать предметом переговоров, и в большинстве случаев составляет от 3 до 7 процентов от цены покупки.

В некоторых случаях покупатель полностью оплачивает комиссию, в других она распределяется между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Агент может выставить счет, только если он заключил нотариальный договор между покупателем и продавцом и этот договор был завершен. 

Все дополнительные расходы могут варьироваться от 5% до 15,4% от стоимости покупки, в зависимости от местоположения и комиссионных агента по недвижимости.

Как только покупатель и продавец договорились о цене покупки, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса.

Это выгодно обеим сторонам, и в частности покупателю, поскольку обеспечивает гарантию того, что вся транзакция осуществляется в соответствии с законодательством. Нотариальный сбор составляет около 2% от цены покупки.

Он покрывает подготовку контракта, переговоры, церемонию подписания и внесение в земельную книгу.

Покупка дома или квартиры в Германии — обязанности и ответственность нотариуса

Нотариус по закону обязан действовать как беспристрастный посредник между покупателем и продавцом.

Он проверяет данные из земельного кадастра, чтобы узнать, можно ли вообще продать имущество, есть ли какие-либо ограничения на его использование.

В договоре прописаны обязательства каждой из сторон и меры, которые должны быть приняты в случае неисполнения обязательств. Как только он подписан, нотариус регистрирует смену владельца в муниципалитете и вносит изменения в земельный кадастр.

Покупатель может выбрать себе нотариуса, и иностранцам рекомендуется использовать эту возможность. Выбирайте нотариуса, который говорит по-английски.

Всегда запрашивайте копию договора купли-продажи, прежде чем обращаться к нотариусу, внимательно изучите его и переведите при необходимости. Подготовьте любые вопросы, которые у вас возникнут, не стесняйтесь их задавать и предоставьте достаточно времени для получения полных ответов.

На фактической церемонии подписания нотариус дословно читает договор купли-продажи и должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задавать вопросы и прерывать, если пункт не полностью понят.

Обычно все стороны должны присутствовать при подписании. Однако любой из сторон можно назначить доверенное лицо. Если так, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, так как потребуются дальнейшие идентификационные процедуры.

Покупка дома или квартиры в Германии — содержание договора купли-продажи

Вы должны проконтролировать в договоре купли-продажи следующие наиболее важные вещи:

  • Правильно ли указаны имена, адреса сторон и реквизиты. Это очень важно, так как ошибка, может, по крайней мере, частично сделать контракт недействительным.
  • Согласованная цена покупки и условия оплаты.
  • Положения о том, что происходит в случае, если какая-либо из сторон не соблюдает условия контракта.

Стороны имеют полную свободу выбора условий оплаты. Во многих случаях покупатель должен получить ипотеку. Поэтому продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельном реестре, которое защищает покупателя от других, неожиданных действий со стороны продавца при продаже, таких как попытка продать имущество кому-либо еще по более выгодной цене.

Земельный кадастр расположен в окружном здании суда и является центральным реестром для объектов недвижимости со всей необходимой информацией о собственниках.

Фактическое изменение права собственности может произойти только тогда, когда в этом земельном реестре была сделана запись, и только тогда, когда позаботились о предыдущих ипотечных кредитах, и налоговая инспекция подтвердила, что продавец не имеет невыплаченных налогов на имущество.

Иногда сумма за объект недвижимости сначала вносится на специальный счет, который ведет нотариус (Notaranderkonto), и передается продавцу только после завершения записи в земельном кадастре.

Продавец не обязан указывать какие-либо серьезные дефекты, которые самостоятельно должен увидеть покупатель.

Копию самых последних записей в земельной книге можно получить по заявлению в районный суд. Однако только владелец или нотариус имеют право подать это заявление.

В реестре также прописаны права любых третьих лиц — арендаторов. Они не могут запретить продажу имущества. А новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.

Покупка дома или квартиры в Германии — ипотека

Настоятельно рекомендуем при ипотека, присмотреться к ценам и предложениям на рынке, а не просто принять первое предложение от вашего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя финансовые планы, которые находятся за пределами его дохода. Рекомендуем выбирать те предложения, для которых имеете не менее 20 процентов первоначального взноса от общей стоимости.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время варьируются от 0,61 до 2,87 процента, в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Большинство ипотечных кредитов имеют срок действия 10 или 20 лет, но могут достигать 25 лет или всего лишь 5 лет. 

По прогнозам банкиров и экспертов, процентные ставки будут оставаться стабильными в долгосрочной перспективе, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз.

Можно уменьшить общую сумму процентов, выплачивая кредит досрочно по опции «Sondertilgung» (дополнительное годовое погашение). Обычно это 5-10% от первоначальной суммы ипотеки.

Чем больше этот платеж, тем меньше будут процентные расходы в долгосрочной перспективе.

При определенных обстоятельствах правительство Германии в Германии может субсидировать покупку или строительство жилья для собственного использования через кредиты от KFW. Мы советуем обратиться к услугам консультантов на рынке недвижимости.

Надеемся, наша статья поможет вам в будущем выгодно совершить покупку дома или квартиры в Германии. Всех, кто только собирается переехать на ПМЖ в Германию, мы приглашаем воспользоваться нашими услугами.

Мы оказываем полное юридическое и консультационное сопровождение процедуры оформления ВНЖ в Германии. Все подробности описаны по ссылке.

Также наша компания поможет за короткий срок получить национальную визу категории D. Подробнее об этом мы рассказываем в следующей статье.

Если вы хотите узнать больше о том, как переехать на ПМЖ в Германию, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.

Покупка дома в Германии: что нужно знать

Руководство для начинающих может помочь сэкономить потенциальным покупателям дома в Германии не только лишнюю энергию, но и деньги.

По информации консалтинговых компаний, в Германии почти 50% населения арендует жилье, в то время как средний показатель по странам ЕС – 70%. При этом в Берлине дома покупают 30% жителей.

В основном такое положение дел объясняется сильной правовой защитой арендаторов, законами о контроле над арендой и отсутствием специальных льгот для покупателей недвижимости. В Германии, в отличие от некоторых европейских стран, таких, как Испания, – суммы ипотечных платежей не вычитаются из налогов.

К тому же строительство домов, процветавшее в 50-х и 60-х годах прошлого века благодаря государственной субсидии, в последующие годы значительно замедлилось.

Цены растут

Несмотря на то, что строительство не прекращается, согласно последним исследованиям, сегодня в Германии не хватает одного миллиона единиц жилья.

Дефицит привел к тому, что с 2009 по 2017 годы цены на дома и квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Гамбург или Мюнхен, выросли на 80%.

Тем не менее, поскольку спрос остается высоким, цены также будут продолжать расти, вследствие чего покупка недвижимости по-прежнему остается выгодным предприятием.

Как можно сэкономить?

Если покупателю будет сопутствовать удача, он сможет приобрести дом непосредственно у продавца (через социальные сети, сайты с частными объявлениями и т.д.), сэкономив тем самым от 6% до 7%, выплачиваемых агентствам.

Для иммигрантов, которые планируют оставаться в Германии менее десяти лет, все же было бы разумнее арендовать жилье.

Налог на прирост капитала (Begeltungsteuer) применяется к любому дому, купленному и проданному в течение менее 10 лет, но владельцы домов могут сдавать их в аренду, если покинут страну до этого времени.

Однако нужно принять к сведению, что компании по управлению недвижимостью не столь распространены в Германии, как в некоторых других странах, – например, в США или Канаде.

Где покупать?

По единодушному мнению тех, кто имеет дело с немецкой недвижимостью, в Германии на стоимость дома наиболее сильно влияют три фактора: «местоположение, местоположение и местоположение». Практически идентичные дома могут иметь разницу в цене до 30%, в зависимости от близости к центру.

В городах жилье, расположенное рядом с транспортными узлами, как правило, самое дорогое, при этом расходы уменьшаются в зависимости от времени поездки до ближайшей станции метро.

Следует учитывать расстояние, необходимое для того, чтобы добраться до школы, мест работы и отдыха. Если в районе не хватает хорошего автобусного или железнодорожного сообщения, в иных случаях неудобства может компенсировать использование автомобиля или велосипеда.

В Германии существует только одноразовый налог, называемый Grundsteuer. Потенциальные покупатели, однако, должны выяснить, не планируются ли в ближайшее время на их улице работы по реконструкции. Если планируются, то предстоящие расходы, частично оплачиваемые жителями близлежащих домов, могут оказаться весьма существенными.

Кредитная проверка

Обычно потенциальный покупатель дома должен пройти немецкую кредитную проверку под названием SHUFA. Это является проблемой для многих мигрантов, у которых в Германии еще нет кредитной истории. И все же, если покупатель располагает возможностью заплатить 20% от стоимости дома плюс дополнительные расходы (Nebenskosten), скорее всего, банк выдаст кредит.

Существуют и такие банки, которые готовы финансировать ипотечные кредиты на все 100%, но в этом случае тому, кто взял кредит, придется выплачивать проценты в течение не менее 10 лет, даже если он внесет недостающую сумму. Это один из способов банковского заработка.

Процентная ставка зависит и от статуса резидента: так, например, люди, не имеющие постоянного вида на жительство, платят больше.

Стоимость оформления

Для того чтобы перевести недвижимость на чье-то имя, простого подписания договора недостаточно. Соглашение должно быть подписано в присутствии нотариуса и юридически уполномоченного переводчика, если покупатель не владеет немецким языком.

  • Перед встречей с нотариусом новое право собственности и описание имущества должно быть зарегистрировано в реестре суда.
  • Даже если дом передается в частном порядке, нотариальные сборы составляют около 1,2–1,5% от цены дома, в дополнение к налогу на передачу собственности – от 3,5 до 6,5%, а также регистрационным сборам – до 1,2%.
  • Суммы этих расходов варьируются от города к городу, в зависимости от дополнительных местных налогов.

Покупка дома в Германии: что нужно знать обновлено: 28 мая, 2020 автором: Марко Баянов

Ссылка на основную публикацию