Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Строительство дома в ГерманииМногие люди мечтают о собственном доме. Такой тип недвижимости пользуется большим спросом в Германии. Однако не менее популярным вариантом является покупка земли под строительство собственного дома. 

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

В Германии, как и в большинстве стран мира, действует право на частную собственность, куда входят и земельные участки. Если Вы покупаете недвижимость вместе с земельным участком, это значительно облегчает вашу жизнь, избавляя Вас от необходимости платить за аренду участка и открывая возможности для долгосрочного использования участка Вашими потомками.

Сегодня мы рассмотрим отличный участок, купленный как раз под строительство частного дома.

Земля находится в Бад-Зарове, в одном часе езды от центра Берлина и всего в 30 минутах от Франкфурта-на-Одере.

Бад-Заров — городок с населением около 6 000 человек.

Для тех, кому не по душе городская суета, подобный неторопливый город с живописными пейзажами, лесами и озёрами, является идеальным местом для жизни.

При этом близость к крупным городам, прежде всего к Берлину, и развитая инфраструктура дают гибкость в выборе работы и возможность быстро до неё добраться, даже при отсутствии личного автомобиля.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Наиболее распространены в этом регионе виллы на одну семью. В соответствии с собственными предпочтениями, Вы можете реализовать поистине “дом своей мечты”.

Обратившись в строительную компанию, Вы выбираете планировку и дизайн дома из уже существующих образцов или же разрабатываете оригинальный вариант.

Проектирование и строительство дома начнётся сразу после согласования с профильными государственными органами.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Строительство дома на одну семью в среднем занимает около 40 недель, то есть около 10 месяцев. Различные факторы, такие как размер и структура дома, время года, погода, количество выходных дней, могут уменьшить или увеличить этот срок. В связи с этим срок от подачи заявки до завершения строительства определяется как один год.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Рассматриваемый нами участок находится в двух километрах от оздоровительного цента (см. фото выше), в одном километре от центрального вокзала Бад-Зарова и всего в 500 метрах — в шаговой доступности от живописного озера Шармютцельзее.

Участок площадью около 1 000 квадратных метров был куплен за 110 000 евро.К участку уже подведены основные коммуникации: водоснабжение, электричество, газ, канализация. Поэтому сразу после покупки можно обращаться в строительную компанию.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

После проведения всех измерений и выравнивания грунта можно приступать к строительству. На этом участке планируется возведение двухэтажного дома для одной семьи с жилой площадью 180 квадратных метров.

Дизайн разрабатывался в соответствии с соседскими домами, чтобы он не выбивался из общего вида, владельцы решили выбрать простой и практичный стиль “Stadtvilla”.

Он характеризуется очертаниями с прямыми углами и скатной крышей с небольшим углом наклона.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

На этом фото изображены кирпичи, из которых возводятся стены. Они изготовлены из экологически чистого сырья, достаточно прочны и долговечны, а полости обеспечивают теплоизоляцию.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

После завершения первого этажа строители устанавливают временные опоры для строительства второго этажа.

Стены второго этажа готовы, как и каркас крыши.

После завершения основного этапа строительства и и завершения общей структуры дома, можно приступать к теплоизоляции, гидроизоляции, установке обогрева, окон и дверей.

Следующий шаг — работа с коммуникациями, включая контуры обогрева, водопровод, канализацию и электричество.

Наружняя отделка белого цвета придаёт дому аккуратный вид высокие окна второго этажа оборудованы перилами.

На этом фото дом готов на 95%, срок завершения соответствует запланированному — 1 год. Стоимость строительства составила около 220 000 евро. С учётом стоимости земли и всех сборов общая сумма составила около 350 000 евро.

В принципе, эта сумма соответствует покупке аналогичного дома в схожем районе.

Однако в данном случае владельцам пришлось ждать один год, но они получили совершенно новый дом, спроектированный и построенный с учётом их потребностей и пожеланий.

Если Вы заинтересованы в покупке земли и строительстве собственного дома в Германии, либо Вы желаете присмотреть уже готовый дом или квартиру, мы можем предоставить Вам полную информацию по текущим ценам, ситуации на рынке и возможностям иммиграции в Германию, Австрию или Швейцарию.

Оставьте заявку на нашем сайте или просто напишите в наш чат, и мы свяжемся с Вами в течение минуты, с удовольствием ответив на все вопросы. Вы также можете написать нам на kontakt@dominartinvest.com или позвонить по телефону + 49 (30) 516 417 63

Как построить частный дом в Германии

В предыдущих постах я рассказывал, как строится мой дом. Сегодня я расскажу сколько это стоит.

Сразу хочу подчеркнуть, что я не являюсь истиной в последней инстанции и описываю только свой опыт и свое понимание материи. Если кто-то имеет мнение, отличное от моего, напишите об этом в комментарии, а еще лучше, напишите свой собственный пост.

Для начала, тем, кто хочет купить или построить себе дом, необходимо выяснить для себя простую вещ – можешь ли ты себе это позволить. Для этого достаточно иметь две цифры – твой месячный доход и твой скопленный капитал.

У всех банков, предоставляющих ипотечное кредитование, имеется онлайн калькулятор, при помощи которого можно легко выяснить какова будет месячная нагрузка, если брать в кредит сумму Х.

Сумма ежемесячных выплат зависит от многих факторов: процентная ставка, срок ипотеки, сумма, сумма собственного капитала, процент погашения долга в год. Как правило, чтобы получить выгодную процентную ставку, необходимо иметь собственный капитал как минимум 20% от конечной стоимости объекта.

Сейчас в Германии ипотечные ставки от 1% до 2%, а на небольшие суммы – до 200.000 € даже меньше 1%. Всю сумму можно брать частями: напимер часть на 10 лет, часть на 15, еще часть под льготное финансирование при постройке энергосберегающего дома. 

Так вот, на этой стадии уже можно понять объект какой стоимости ты потянешь. У нас получалось 700 – 800 т. при ежемесячной выплате 2.500 – 3.000 €. Это было уже не плохое начало, так как под Штутгартом о доме меньше 500 т. можно даже не думать. За 500 продают полувековые хибары, в которые нужно вкладывать еще 150-200 т. на ремонт и модернизацию.

Но прежде чем начать строить дом, вам нужен участок. Средние цены на землю в Германии указаны на карте ниже. Конечно, в районе крупных городов как Штутгарт, Мюнхен, Дюссельдорф, Берлин цены значительно выше средних. Например, в Мюнхене квадратный метр может легко стоить от 800€ и больше, под Штутгартом – от 500-600€, в то время, как где-нибудь на севере, на границе с Польшей, всего 15-20€.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

На постройку отдельного дома необходимо минимум 400м². Нам посчастливилось купить участок под Штутгартом размером 404м², который продавал сам город. Нормальная, рыночная цена в этом месте 550€/м². Город продавал участки по 450€ и спрос на них на порядок превышал предложение.

 Для того, чтобы учавствовать в конкурсе на покупку земли, нобходимо было: иметь детей (чем больше – тем лучше) и уже проживать в этом городе. На 22 участка, которые были выставлены на продажу, было более 200 претендентов, выполнявших необходимые условия.

Точно не знаю, как потом проходил отбор (возможно просто тянули случайный номер), но мы попали в число счастливчиков и получили один из самых лучших участков под номером 13.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

В Германии очень строго регламентируется строительство. Предписывается максимальная площадь застройки, высота здания, тип крыши (в некоторых местах даже цвет черепицы) и многое другое. На нашей улице предписана максимальная высота здания 9 м и плоский тип крыши.

При покупке участка от города все подписывают обязательство начать строительство в течении 2 лет. Перепродавать землю запрещено в течении 10 лет.

Итак, купив участок, пора было задуматься, как стоить на нем дом. Вариантов для этого несколько: 1. строить самому 2. строить с генподрядчиком 3. строить с архитектором. Первый вариант отпал сразу ввиду отсутствия необходимых навыков и умений, а так же свободного времени.

При варианте 2 возможно строительство массивного здания (из кирпича и бетона) и т.н. фертигхаус, где весь дом изготавливается на фабрике, а потом, на месте, его собирают буквально за 2 дня.

Такие варианты мы тоже рассматривали, но потом пришли к выводу, что при таком индивидуальном проекте, как наш, это будет не дешевле и точно не качественнее. Дело в том, что с генподрядчиком заключается договор на сумму Х. С одной стороны это дает тебе уверенность в том, что в итоге не придется платить больше, чем запланировал.

Но с другой стороны это вынуждает генподрядчика экономить, где только можно, чтобы увеличить свою маржу, что само по себе уже довольно сомнительный подход, если хочешь построить хороший дом.

В конце концов, мы выбрали вариант 3 – строить с архитектором.

В данном случае архитектор занимается не только планировкой дома и детализацией всех планов, но и полностью управляет строительством: составляет план работ, устраивает тендеры на отдельные работы, контролирует выполненную работу.

Услуги архитектора стоят от 12% до 15% от конечной стоимости объекта. По сути архитектор выполняет роль консультанта. Все решения в конечном итоге принимаешь ты сам – какую фирму нанять для каких работ, какие материалы выбрать итд. 

И теперь перейдем к вопросу, который так многих волновал: сколько все это стоит. Ниже приведена оценочная стоимость всех работ и гонораров.

  • Строительство коробки без внутренней отделки – 182.763€
  • Отделка – 171.901 €
  • Отопление – 70.838 €
  • Водопровод и канализация – 14.167 €
  • Сантехника – 9.445 €
  • Электропроводка – 23.140 €

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Скорее всего мы превысим эту сумму процентов на 20. Так как сантехника будет точно дороже, да и электропроводка будет на KNX-Bus. Стоимость коробки без отделки сейчас уже точно известна – 200.000 €

Читайте также:  Стоматологии в германии: сколько стоят услуги зубных врачей?

А тут указаны все гонорары: архитектор, статик, геодезист.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Задавайте вопросы. Постараюсь всем ответить. Сразу извинюсь – о себе рассказывать ничего не буду.

Как и из чего строят дома в Германии. Важные моменты, неведомые нашим строителям – Дизайн для дома

В этой публикации хочу осветить некоторые моменты строительства малоэтажных загородных домов в Германии, потому что ходит множество всяких мифов о немецком домостроении, которые не имеют под собой никаких оснований. Это касается как материалов, из которых немцы строят свои малоэтажные жилища, так и некоторые другие нюансы.

Начнем с главного.

Меня очень смешат заявления практически всех отечественных производителей газобетона о том, что в Германии (да и в Европе в целом) поголовно строят малоэтажные загородные дома из газобетонных блоков, и процент таких доходит чуть ли не до 90%, ну, более 50% – это точно. Я, конечно, не спорю – в Восточной Европе, в какой-нибудь нищей стране, может, и строят загородные дома из газобетонных блоков, но только не в Германии, Франции или Великобритании.

Если говорить насчет Германии, то там из газобетона жилье вообще никогда не строили, хотя эта страна является известным распространителем этого материала по всему миру. Откуда же тогда берутся фотографии, на которых запечатлены дома из газобетона, якобы строящиеся в Германии?

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Первый тип фотографий – это полигоны немецких разработчиков газобетонных заводов, на которых они строят всякие «выставочные» дома, чтобы привлекать таким образом заказчиков из нищих стран.

На собственных сограждан они эту информацию не распространяют, так как бесполезно. Если в Германии и строят из газобетона, то только промышленные сооружения с навесными панелями.

Ввиду большой площади таких стен блок не используют даже в качестве заполнителя, так как нерентабельно.

Второй тип фотографий изображает не газобетон, а силикатный блок или известняк, который издали, с того расстояния, с которого фотографии делаются, может походить на блок газобетонный.

Таким образом нас просто окутывают враками, пользуясь тем, что поверить в несколько целенаправленных утверждений легче, чем самостоятельно собрать полную картину.

Мало кто из наших зеленых застройщиков будет выискивать в Интернете немецкие сайты, ему достаточно найти сайты на русском языке, где силикатный блок запросто превращается в газобетонный.

  Белый пол: ламинат и кварц-винил

Итак, стены загородных зданий в Германии возводят в основном из силиката или известняка. Впрочем, пиленый природный известняк в этой стране стоит гораздо дороже известняка искусственного (то есть силиката), поэтому если первый и используют, то только там где есть его большие и дешевые залежи. И если вам покажут «газобетонные стены» в Германии, то не верьте – это силикат.

Тут со мной могут поспорить насчет того, что силикат – материал слишком «холодный», в отличие от газобетона, поэтому никакого смысла строить из него жилой дом не имеет. Ну, я спорить не буду, потому что силикат и на самом деле гораздо «холоднее» газобетона.

Но это имеет значение только на Северном полюсе, но никак не в Германии, где даже в снежную погоду температура окружающего воздуха всегда выше нуля.

То же самое касается и более северной Великобритании, где загородные домовладельцы о газобетоне узнают только из научно-фантастических книжек прошлого столетия.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Кстати, насчет Великобритании. Климат в этой стране не только теплый (догадайтесь почему), но и влажный, поэтому применение газобетона там вообще недопустимо.

Если и строят там дома из белого камня, то только из природного известняка, которого в Великобритании, в отличие от Германии просто навалом (сам остров состоит из одной большой известняковой плиты).

Если кто-то скажет, что известняк боится влажности, то пусть тогда ответит, почему в таком же влажном Приморском крае РФ поголовно строят дома из силикатного кирпича. Ведь это тоже известняк по сути.

Однако возвращаемся к Германии. Возникает еще несколько вопросов, почему в этой стране не строят дома из дешевого газобетонного блока, а неизменно используют блок именно силикатный. Дело в том, что в Германии не строят одноэтажные дома типа бунгало, там в моде поголовно именно двухэтажные дома.

Да, частенько в качестве второго этажа выступает мансарда, но мансарда в Германии, и мансарда у нас – это совершенно разные вещи.

Конструкции немецких домов предполагают расширение жилого чердака почти до размеров полноценного этажа, потому нагрузка на стены получается немаленькая, особенно учитывая, что немцы поголовно застилают крышу тяжелой керамической или бетонной черепицей.

А теперь представьте себе двухэтажный дом с тяжелой крышей и стенами из «воздушного» газобетона. Я уже писал, что у нас даже одноэтажные газобетонные дома без мансарды могут простоять лет 5, максимум – 10, прежде чем стенам придется дать капитальный ремонт.

А дом двухэтажный, возведенный из газобетона без железобетонного каркаса, пойдет трещинами буквально в следующем же сезоне.

Практичных немцев это совершенно не устраивает, поэтому они предпочтут иметь дом из прочного силиката, заплатив несколько дороже, чем потом долгие годы заниматься ремонтом стен.

Ну, раз уже коснулись особенностей немецкого загородного домостроения, следует хотя бы кратко рассмотреть устройство фундамента для силикатных стен.

Фундамент они делают плитный, сильно заглубленный, то есть дом получается с подвалом, который можно использовать в качестве жилого этажа.

Ну, это чисто американская технология, позволяющая экономить деньги на суммарной площади здания – подвалы не облагаются налогом ни в Америке, ни в Германии.

Конечно, дом с подвалом стоит дороже, чем без подвала, но это имеет значение только у нас, потому что наши застройщики никогда не смотрят в перспективу, желая сэкономить на строительстве. А немцы знают, что гораздо выгоднее экономить именно на перспективе, поэтому предпочитают на строительстве раскошелиться, тем более что там у них ипотека очень низкая.

Строительство дома в Германии — от Мечты к Действию

Последний момент, касающийся особенностей строительства малоэтажных жилищ в Германии – стены подвалов не льются монолитными, как у нас, а привозятся с завода в виде двух панелей, связанных внутри металлическим арматурным каркасом.

Это так называемые сборные двойные стены, известные у нас только в промышленном и городском строительстве, но не в частном загородном. После установки внутренности таких стен заливаются бетоном. Цель такой системы очевидна – удешевить возведение таких стен, потому что армировать всю эту конструкцию на заводе гораздо легче, чем на стройплощадке.

И немцы пользуются этой технологией довольно широко, а наши застройщики часто о ней даже не ведают. Вот парадокс, так парадокс!

НЕКОТОРЫЕ ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ:

Источник

Дом в Германии – от мечты к действию

Дом в Германии! Сколько людей мечтают о зелёной лужайке перед красивым новым строением, глядя на которое испытываешь гордость за то, что оно – твоё. Но кто-то строит планы, а кто-то – строит дома! Этой статьёй сайт “Жизнь в Германии” открывает цикл рассказов о деталях строительства собственного дома на немецкой земле. Читайте и переходите от мечты к действиям!

Мотивация

Начнём с простого вопроса: а нужно ли оно вообще – обзаводиться собственной недвижимостью?

Ведь можно всю жизнь снимать жильё, тем более, что половина немцев так и делает. Съёмщик в Германии защищён законами, разорвать контракт на аренду не так-то просто, поднять арендную плату ещё сложнее. А снимать можно и дом, если квартира не по душе.

Такой подход в выборе жилья оставляет больше пространства для манёвра. Нашёл новую работу – переехал. Изменились семейные обстоятельства – поменял квартиру. Меньше забот с ремонтом, налогами, страховками и так далее.

Но, с другой стороны, величина ежемесячных взносов при покупке немецкого жилья в ипотеку сравнима с размером арендной платы. Кроме того, недвижимость – один из самых надёжных способов сохранения накопленного капитала.

Конечно, с собственным жильём переехать в другой город на новую работу будет гораздо сложнее. Но тут все зависит от конкретного человека, для некоторых это не имеет значения. Например, когда работают оба супруга, то один из них всё равно, скорее всего, окажется вынужден совершать ежедневные долгие поездки до офиса.

Забот с собственным жильём, безусловно, будет больше. Но самое главное – есть шанс сделать всё именно так, как всегда хотелось и жить в доме своей мечты!

Вопрос с мотивацией к постройке своего жилья можно закрыть так. Если Лёв Толстой говорил начинающим писателям: “Можете не писать – не пишите!”, то здесь справедливо сказать: “Можете не строить – не стройте!” Всё-таки свой дом в Германии – это больше не дело выгоды или прибыльности предприятия, а скорее осуществление мечты.

Покупать или строить?

У потенциального домовладельца существует две возможности:

  • Купить готовый дом с участком
  • Купить отдельно участок и построить на нём дом

Первый вариант (покупка готового дома) имеет свои достоинства:

  • По времени осуществить задуманное можно гораздо быстрее.
  • Покупка может оказаться дешевле постройки, особенно если речь идёт не о новом строении. Существуют специальный немецкий сервис, который поможет с оценкой стоимости недвижимости.
  • Немецкие принудительные аукционы всё ещё реальный шанс купить жильё намного ниже реальной стоимости объекта.
  • В винтажной немецкой архитектуре тоже есть свой шарм.

Однако есть и недостатки:

  • В зависимости от состояния объекта придется вложить средства в ремонт купленного дома. Оценить объем таких инвестиций будет непросто.
  • Может оказаться сложным найти такое предложение, чтобы и расположение, и участок, и сам дом устраивали полностью.
  • Покупка жилья, особенно если речь идёт о новом, может обойтись дороже строительства. Ведь вряд ли кто-то хочет торговать недвижимостью себе в убыток.
Читайте также:  Борьба с терроризмом в Германии

Подготовка к строительству – необходимые условия

Итак, если решение о постройке своего “домика в немецкой деревне” всё-таки принято, давайте разбёремся, как именно это сделать.

Во-первых, понадобится некоторый стартовый капитал. Чем больше его размер, тем выше вероятность положительного решения банка по ипотеке и тем выгоднее условия.

Стартовый капитал является аналогом “первоначального взноса”.

Если есть 50 000€, а на дом планируется потратить с учетом всех расходов 250 000€, то в банк следует адресовать запрос на 200 000€. Наличие 50 000€ придётся доказать, предъявив выписки со счёта или наличные.

Этот начальный капитал нужно ведь откуда-то взять. Не то, чтобы не имея своих денег получить ипотеку под строительство в Германии совсем невозможно. При стабильном заработке и хорошей профессии банк может закрыть глаза на отсутствие накоплений. Но только процент по кредиту будет существенно выше.

Здесь есть один интересный нюанс – когда банк выдаёт запрошенную сумму, тратить её на косвенные расходы, в частности, оплату услуг нотариуса или налог на владение жильём Grunderwerbsteuer, запрещено. Важно понять, что эти расходы (около 10-15% от стоимости покупки) в любом случае придётся оплатить из собственного кармана.

Во-вторых, неограниченное разрешение на пребывание в Германии желательно, но не обязательно. Для покупки недвижимости, с юридической точки зрения, виза вообще не играет роли. Это важно только для банка, который выдает кредит. И здесь неограниченный вид на жительство позволит получить лучшие условия.

В случае автора, ВНЖ сроком на 4 года по параграфу о “Голубой Карте”, а также двухлетнее разрешение на пребывание супруги, оказалось достаточным для получения ипотеки. Хотя согласие дал только один банк (Ing-DiBa), впрочем, на вполне человеческих условиях.

Важное замечание: кредит можно оформить на обоих супругов, даже если работает только кто-то один. В этом случае получить ипотеку в немецком банке проще и проценты по кредиту выгоднее.

Наличие стабильного дохода

В-третьих, для получения ипотеки необходима стабильная зарплата. Например, неограниченный по времени рабочий контракт. Это обязательное условие для банка.

Достаточность дохода определяется так: если сложить совокупный семейный доход и вычесть ежемесячные взносы в ипотеку, то должно получиться не меньше минимального прожиточного минимума на человека. Конкретная сумма может зависеть от региона проживания, обычно это 600-800€ на каждого члена семьи.

Дополнительные условия

Не забывайте, что скорее всего вся коммуникация в процессе строительства будет идти на немецком. Так что необходимы знания языка хотя бы на уровне B1. Иначе выбор вариантов будет существенно ограничен, а также велик шанс совершить ошибку просто из-за недопонимания.

Кроме того, будущему домовладельцу потребуется готовность переспрашивать всё по сто раз. Не стоит делать умный вид, когда некие вопросы остались непонятными. Лучше попросить объяснить другими словами, в общем, быть полностью уверенным, что на каждом этапе строительства есть полное понимание, что происходит.

В следующей статье мы расскажем о поиске участка для дома в Германии.

10 полезных советов для тех, кто хочет купить или построить жилье

Каждый желает обеспечить себе беззаботную старость. Поэтому многие жители Германии со временем подыскивают себе собственное жилье. Или же строят дом сами.

Перед тем как отважиться приобрести недвижимость, необходимо все хорошенько взвесить и просчитать. Ведь те, кто собирается взять кредит, часто обманчиво полагают, что невысокие проценты по кредиту – это выгодно. Но не тут-то было, в таком деле легко просчитаться.

Вот несколько советов эксперта по недвижимости Франца Неттера,  которые более подробно расписаны в книге «Wohnimmobilien».

Итак, 10 советов для удачной покупки или строительства недвижимости.

При покупке недвижимости необходимо учитывать дополнительные затраты, которые не входят в основную стоимость недвижимости. Затраты на приобретение земельной собственности, нотариальные расходы, затраты на регистрацию в земельном кадастре. Суммарно эти расходы могут составить 15% стоимости самого объекта недвижимости.

Немаловажную роль при покупке недвижимости играет ее месторасположение. Например, в таких городах как Мюнхен и Берлин, где большая численность населения, цена на жилплощадь обычно значительно выше.

Также при оценке объекта недвижимости учитываются следующие факторы: транспортная развязка, близость инфраструктуры, промышленная или парковая зона, а также перспектива развития данного района.

Например, в случае, если в этой местности планируется построить пивоварню, складские помещения или оптовые склады, вырастает риск повышения шума и как следствие, ухудшаются условия проживания.

Часто продавцы недвижимости хотят поскорее продать жилплощадь и используют психологический маневр, сообщая о том, что на данный объект есть еще пара желающих. Но зачастую главный желающий – это сам продавец, который хочет получить прибыль и минимально сократить свои текущие расходы.

Несмотря на выгодность капиталовложения в такую сферу, все же затраты на ремонтные работы и модернизацию предусматривают инвестиции. Также предполагаются выплаты земельного и других налогов. Поэтому досконально просчитайте необходимость покупки именно этой недвижимости. Порой необдуманные покупки ненужной недвижимости приводят к неплатежеспособности.

Невероятно низкая цена на недвижимость часто вводит в заблуждение. Обычно такие дома и земельные участки находились ранее в правовом владении других лиц. Не исключено, что это залоговое имущество. Такой объект может обойтись покупателю намного дороже, если раньше он был производственного назначения.

 Не находилась ли на этом участке заправочная станция, легко можно проверить. Сложнее обнаружить следы производства по изготовлению опасных для здоровья веществ 100-летней давности.  В таких случаях необходимо сделать пробу земли, чтобы избежать больших дополнительных расходов на оздоровление земли.

Именно владелец, как правило, должен проводить ремонтные работы и модернизацию недвижимости. При этом съемщик также обязуется проводить ряд ремонтных работ и модернизацию внутри жилплощади.

Владельцу также нужно помнить, что общины требуют определенный взнос за проведение внешних работ, например, – ремонт дороги. На все ремонтные работы владельцам рекомендуется откладывать 1% от инвестированной суммы в год.

Например, если стоимость квартиры €180 000, то на ремонт пойдет €1800.

Дом туземцев – одна из определенных форм жилых домов.

Такая форма жилплощади была создана иностранным обществом, которое торгует неперспективной недвижимостью. Обычно это низкопробное жилье для приезжих по низкой стоимости, у которого нет шанса на рынке недвижимости.

7. Регистрация в кооперативных списках

Одно из преимуществ регистрации в кооперативном обществе – это получение недорогой жилплощади. Такие квартиры обычно пользуются спросом у съемщиков из-за фиксированной арендной платы. Так как владельцы ориентированы на стабильный доход, оплата за жилье долгое время остается неизменной.

Чтобы попасть в такое общество, необходимо попытаться стать в список ожидания. В более почитаемых кооперативных обществах такие списки закрыты, но все же попасть в него возможно.

Также может иметь успех основание нового кооперативного общества.  Для этого необходимо иметь недвижимость, пригодную для сдачи в аренду.

8. Образование строительного общества

Квартира в строительном обществе стоит гораздо меньше, чем в строительно-подрядной организации. Кроме того, вы получаете больше свободы в планировке постройки, оборудования квартиры и общественного помещения.  Также есть возможность поближе познакомиться с будущими соседями.

Но будьте внимательны: в данном случае увеличиваются не только временные затраты. Есть риск, что общие затраты на строительство могут увеличиться.

9.Оформляя кредит, обращайте внимание на проценты 

Если собираетесь оформить кредит на строительство или покупку жилья, стоит внимательно изучить условия его погашения.

Обычно кредит дается на 20 лет. Первые три года вы погашаете только проценты, а последующие 17 лет – тело кредита с процентами. Для заемщиков со средним доходом банки насчитывают 1,35% годовых. Клиентам побогаче дают более выгодный кредит – под 1,2 % годовых.

Допустим, вы взяли кредит €50 тыс. В течение первых трех лет платите банку примерно €56 ежемесячно. Далее сумма погашения кредита возрастает до €274. Через десять лет процент может вырасти до 3,4% , а то и до 5%. Таким образом, ежемесячная сумма выплат будет в пределах €297-€327 в месяц.

В большинстве случаев о благоприятных процентах договариваются только на короткие сроки. Чем дольше вы выплачиваете проценты, тем выгоднее кредитору. При этом увеличивается погрешность планирования затрат.

Кстати, с 11 марта этого года банки начали проверять заемщиков на предмет платежеспособности.

10.Не берите кредиты в иностранной валюте

Зачастую кредиторы предлагают оформить кредит в иностранной валюте, якобы с целью экономии. При этом риск все же огромен, так как скачки курса валюты непредсказуемы. Когда покупатели домов (а также кооперативы) оформляли кредиты в швейцарских франках, с повышением курса сумма выплаты вырастала на 10% и более.

10 полезных советов для тех, кто хочет купить или построить жилье обновлено: 10 октября, 2021 автором: Борис Штрассер

Построить дом в Германии – стоимость – INVEST-PROJEKTBAU

 По проверке затрат: этого нельзя сказать единовременно – стоимость домов, как правило, очень далеко друг от друга в расходной шкале, независимо от размера.

В качестве грубого ориентира можно на дом поставить стоимость от значения между около 1300 евро за м2 до 2 000 евро за м2 жилой площади . Среди этой ценовой категории в строительстве встречаются редко   роскошно выполненных сооружении.

Кроме того, вы, конечно, должны определить для себя перед тем как построить дом в Германии, что теперь означает „маленький“: односемейный дом, как правило, имеет размер от 130 м2 до 150 м2 или более – „маленький дом“, следовательно, будет иметь размер от 90 м2 до 100 м2 или даже меньше. Сборные дома можно купить в отдельных случаях около 70 м2 площадью.

Читайте также:  Соседи в германии. на что жалуются соседи в германии?

На чистом строительстве лежат, как уже говорилось, в зависимости от конструкции дома, между 1.300 евро за м2 и около 2000 евро за м2 расходов.

Если это не панельный дом, а в соответствии с индивидуальными пожеланиями в монолитном строительстве построенном доме, вам следует учесть, что сравнительно по стоимости уже будет от около 1700 евро за м2 до 1900 евро за м2.

К чистым затратам на строительство добавляются и дополнительные затраты на строительство , которые необходимо учитывать. В большинстве случаев они составляют от 15 % до 20 % от чистой стоимости строительства.

Стоимость земельного участка

Перед началом как построить дом в Германии, сначала, конечно, нужен соответствующий участок. Цены на землю в Германии могут сильно отличаться в зависимости от региона Германии, поэтому в зависимости от того, где вы хотите построить, стоимость сильно отличается.

Стоимость чистой земли часто может составлять от 20 EUR за м2 до 50 EUR за м2 в малоструктурных районах, но в немного лучших местах они обычно могут варьироваться от 250 EUR за м2 до 500 EUR за м2.

Ну вот например в более топ местах таких , как в Мюнхене или Штутгарте  участки под строительство будет уже стоить  от более чем 1000 евро за м2 до 2500 евро за м2 .

https://www.youtube.com/watch?v=5cf62Rse-3c\u0026t=71s

В дополнение к чистой стоимости самого участка необходимо учитывать и дополнительные сборы при покупке участка. В дополнение к брокерским расходам и основному налогу на приобретение (оба в зависимости от конкретного региона Германии), это включаетв себя расходы на земельный кадастр, а также расходы на освоение в соответствующем отдельном случае.

Уже сами по себе сборы и брокерские расходы могут составлять от 10% до 15 % от цены земли, кроме того, могут быть высокие затраты на освоение. Обычно они лежат между 6.000 EUR-18.000 EUR, которая может отличаться в случае необходимости.

Стоимость планирования

Если дом запланирован индивидуально архитектором, необходимо также рассчитать соответствующие затраты на планирование.

 В зависимости от того, в какой степени работает архитектор и какие задачи он выполняет при сопровождении строительства, затраты обычно находятся в диапазоне от 10% до 15 % от чистых затрат на строительство. Особенно сложные планы также могут быть дороже, если это необходимо.

Стоимость проектирования наружного комплекса

  • Как правило, стоимость проектирования наружного комплекса оценивается примерно с 5% до 15% от стоимости строительства – это, конечно, может варьироваться в отдельных случаях.
  • Стоимость включает в себя затраты на забор, подъезд, в том числе на создание террасы и строительство навеса или гаража на участке, а также на озеленение и дизайн сада после строительства.
  • Более роскошное наружное оборудование, такое как садовые домики, плавательный пруд в саду или очень сложный дизайн сада от дизайнера, конечно, значительно увеличивает эти расходы.

Пример затрат из практики

Например мы хотим построить дом площадью 76 м2 в качестве пенсионного места. Мы выбираем бунгало в сборном строительстве, которое мы возводим под ключ. Для этого мы покупаем один большой участок 1000 м2, также чтобы иметь немножко озеленение  вокруг нас.

ПостЦена
Участок стоимостью от 1000 м2 240.000 евро
Коммунальные Услуги Покупка Земельного Участка (Риэлтор, Земельный Кадастр, Налог На Покупку Земли) 28.824 EUR
Расходы на освоение 9.500 EUR
Стоимость дома под ключ (бунгало, 76 м2, 3 комнаты, готовый массивный дом, Walmdach, KfW дом эффективности 55) 151.500 EUR
Дополнительные расходы на строительство 23.725 EUR
Наружная система (подъезд и навес, забор, озеленение, садовый домик) 17.500 EUR
Общие расходы 471.049 EUR
Общая стоимость дома (без стоимости земельного участка) 175.225 EUR
Общая стоимость дома за м2 жилой площади 2.305 EUR за м2
Общая стоимость земельного участка (ВКЛ. Покупка-коммунальные услуги, освоение и т. д.) 295.824 EUR
Стоимость земельного участка за м2 полностью ВКЛ. Аппаратура 295,82 EUR за м2 площади участка

Это всего лишь пример стоимости для конкретного отдельного случая и для конкретного дома и земельного участка с определенным оборудованием. Стоимость также может значительно отличаться в других случаях.

Вопрос: от чего зависят затраты, если вы хотите построить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: всегда следует рассматривать здесь:

  • стоимость земельного участка
  • коммунальные услуги при покупке земельного участка
  • чистые затраты на строительство и дополнительные расходы на строительство дома
  • является ли это сборным домом
  • должен ли быть построен подвал или просто отлита напольная плита (не входит в стоимость дома сборных домов)
  • какое оборудование будет выбрано в доме
  • какие затраты на желаемое проектирование наружного комплекса

Стоимость часто может сильно отличаться в зависимости от индивидуального отдельного случая. Планирование всегда должно быть индивидуальным, сравнение затрат стоит того в любом случае.

Те, кто планирует индивидуально, а не покупает сборный дом, определенно должны ожидать более высоких затрат. Цены, достигаемые путем массового производства всегда одной и той же модели дома, почти никогда не могут быть достигнуты в индивидуальной массивной конструкции.

Вопрос: стоит ли строить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: в принципе, можно предположить, что все затраты на строительство дома с большей жилой площадью также увеличиваются в той же степени – это относится как к каркасному строительству, так и к затратам на внутреннюю отделку, а затем и к эксплуатационным расходам на дом.

Так что строить слишком большие вряд ли имеет смысл и, как правило, пустая трата денег. Однако, наоборот, следует иметь в виду, что дом может быть расширен позже только при очень больших затратах, если все же задумаетесь о потомстве и места больше может не хватит.

Смысл, конечно, планировать уже изначально  для людей с ограниченными возможностями (например, бунгало). Это позже экономит дорогостоящие расходы на реконструкцию дома в возрасте или при начале потребности в уходе.

В любом случае это был лишь очень примерный расчет расходов, чтоб вы могли понять, что стоит построить дом в Германии и в каждом отдельном случае надо очень точно всё рассчитать .

Также вы можете обратиться в наше агенство недвижимости и мы вам подскажем наиболее выгодные компании или мастеров для строительства дома в Германии.

Строительство домов в Германии: как можно построить самому?

Следующим важным моментом станет выяснение наличия сервитутов – ограничений по пользованию земельным участком, занесенных в Поземельную книгу.

Такими ограничениями могут быть право прохода третьих лиц через земельный участок, право соседей на проведение под земельным участком труб, кабелей и пр.

Впоследствии это может существенно ограничить права собственника, например, при необходимости соорудить бассейн на участке как раз в том месте, где проходят трубы.

Другим очень важным аспектом является наличие разрешения на строительство на земельном участке.

Во избежание неприятных сюрпризов до приобретения участка в строительном ведомстве необходимо осведомиться по ряду существенных моментов: разрешено ли малоэтажное строительство на данном участке, какой тип построек можно возводить (жилые и / или производственные), какую площадь участка можно застроить, какова максимально разрешенная этажность и площадь постройки и другие регламентирующие нормы строительства, относящиеся конкретно к данному участку.

К каждому земельному участку должны быть подведены вода, электричество, телефонный кабель, в обязательно порядке должна быть проложена дорога. Эти расходы возлагаются структурой коммунального самоуправления (общиной) на собственников земельных участков.

Вот почему следующим важным шагом станет получение информации о том, какие из вышеперечисленных работ уже проведены и в каком объеме.

Покупка земельного участка под строительство

Купить земельный участок в Германии не так уже сложно, поскольку законодательство ФРГ не устанавливает в данном вопросе каких-либо ограничений для иностранных граждан.

Возможно ли построить дом в Германии самому?

Строительство домов в Германии можно осуществлять как самостоятельно, так и с привлечением подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности.

Самостоятельное строительство дома может позволить себе тот, у кого достаточно времени, знаний и компетенции заниматься организацией, согласованием и собственно произведением работ.

Но как при самостоятельном строительстве, так и при поручении строительства подрядчику, без услуг архитектора и инженера не обойтись не удастся. Разрешение на строительство будет одобрено только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера.

Конструктивные отличия германской стройки

Практически любое строительство в Германии производится на монолитном фундаменте. Самыми распространенными строительными материалами являются пористый бетон, пустотелые кирпичные и керамзитные блоки, что значительно снижает трудозатраты при возведении строений.

Кроме того, здесь возводятся деревянные дома и коттеджи из SIP-панелей, однако действительно большой популярности такое малоэтажное строительство не получило.

Крыши чаще всего бывают двух- или четырехскатные, с кровельным покрытием из битумной черепицы темно-красного цвета.

Средняя площадь дома или коттеджа составляет 150-250 квадратных метров. Наиболее встречаемые немецкие коттеджи являются двухэтажными, дополнительно имеющими мансарду. Цокольная часть дома обычно выполняется из красивого декоративного камня или специальной плитки, имитирующей камень. Входная часть коттеджа обязательно имеет лестницу (или хотя бы несколько ступенек) и навес.

Контроль строительства домов

Возведение любого типа здания в Германии производится под контролем государства. Периодически на объект выезжают независимые эксперты, которые документально и фотографически фиксируют каждый этап строительства, выявляют нарушения и направляют застройщику их список для устранения.

Если нарушения не будут устранены в сроки, указанные в предписании экспертов, нарушителям грозит серьезный штраф. Наверное, по этой причине в Германии практически не увидишь недостроенных коттеджей, а любой загородный поселок выглядит как иллюстрация к журналу архитектурного искусства.

Ссылка на основную публикацию