Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Чтобы снять квартиру в Германии, необходимо разбираться в особенностях этого вопроса с точки зрения психологии немецких рантье и законов Германии.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Большинство немецких городов перенаселено настолько, что порой аренда квартиры становится непосильной задачей. Особенно сложно в этом плане мигрантам.

Процесс усложняется, если иностранец плохо знает местный язык и мало взаимодействует с местным населением.

Актуальная ситуация на рынке аренды Германии

Согласно официальному сайту Федерального агентства по статистике, в последние годы в стране наблюдается стабильный рост арендных ставок на жилую и коммерческую недвижимость – порядка 5% в год. В то же время около 9% арендаторов испытывают сложности, которые не дают им в полной мере исполнять договорные платежные обязательства.

Эксперты по недвижимости объясняют данные проблемы разными причинами. В их числе:

  • неуклонно возрастающий спрос на аренду жилья среди граждан страны. Статистика говорит о том, что только у 46% жителей Германии есть свое жилье. В других европейских странах этот процент выше: во Франции – 62%, в Голландии – 67%, в Чехии – 79%, в Словакии – 90%;
  • рост количества мигрантов, которые выбирают привлекательную в социальном и экономическом планах страну ЕС своим новым местом жительства. Соответственно, им надо где-то жить.

Объективно на немецком рынке бюджетной недвижимости не хватает порядка 2 млн. квартир для немцев со средним доходом. Цены на покупку недвижимости растут, поэтому арендодатели поднимают стоимость.

С 2015 года, согласно законодательству Германии, федеральным землям разрешается вводить ограничения на повышение цен в области аренды жилья. Владелец недвижимости не имеет права без особых причин поднимать ренту выше 10% от средней цены в регионе.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция
Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

В качестве варианта назначают отдельные цены за аренду кухни и жилой комнаты. В совокупности такое жилье может обойтись в два раза дороже.

Средние цены на аренду квартир в Германии

Аренда стандартной двухкомнатной квартиры в Германии в месяц примерно обходится в 500 евро. Это так называемая холодная стоимость (die Kaltmiete).

Плюс до 250 евро – разные платежи за:

  • мусор,
  • парковку,
  • пожарную страховку,
  • отопление,
  • воду.

Так складывается горячая стоимость (die Warmmiete).

Обязательный залог (die Kaution) составляет оплату одного-двух месяцев аренды жилья. Эту сумму отдадут жильцу, если он решит съехать с квартиры, ничего не поломав и не испортив. Не секрет, что арендодатели почти всегда найдут причину не возвращать полную сумму залога.

Стоимость аренды жилья в 16 федеральных землях Германии различается

Федеральная земля
Средняя цена за 2‑х комн. кв.50–60 м², евро
Берлин 500
Баден-Вюртемберг 350
Бранденбург 250
Гессен 300
Бавария 500
Бремен 450
Гамбург 500
Нижняя Саксония 300
Северный Рейн-Вестфалия 350
Рейнланд-Пфальц 400
Саксония-Анхальт 250
Шлезвиг-Гольштейн 400
Тюрингия 350
Шлезвиг-Гольштейн 400
Мекленбург-Передняя Померания 250
Саар 300
Саксония 350

Это средние цены. В каждой земле можно найти квартиру и за 200, и за 1000 евро.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Что такое жилье Wohngemeinschaft (WG) и чем оно выгодно?

В связи с высокой стоимостью аренды распространен такой вид съема жилья в Германии, который называется Wohngemeinschaft (WG). Он предполагает сожительство нескольких людей в одной квартире или в доме с различными целями. Особенно это практикуется среди молодежи и студентов. Таким образом можно существенно сэкономить на аренде и коммунальных услугах.

Согласно исследованиям, которые провели ImmoScout24 и wg-suche.de, самыми дорогими городами для съема жилья категории WG являются:

  • Мюнхен — 40 евро за м²;
  • Берлин — 38 евро за м²;
  • Гамбург — 33 евро за м²;
  • Франкфурт/Майн – 32 евро за м².

Этот же источник сообщает о значительном повышении цены на жилье WG летом 2021 года: в Берлине – на 67%, в Гамбурге – на 30%, в Мюнхене – на 20%.

Какое жилье самое популярное в Германии?

Средний класс — это большинство жителей Германии. Поэтому просторные квартиры в 100 кв. м и более не пользуются успехом. Речь идет не только о высокой аренде, но и о дополнительных платежах.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Семья со средним доходом выбирает квартиру до 70 м².

Среди студентов, молодежи востребовано жилье площадью до 40 м². Но найти свободную квартиру такой площади трудно. Самый бюджетный способ для студента — поселиться в общежитии.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Условия аренды квартиры в Германии

В Германии арендовать квартиру или дом можно только по контракту, где указываются следующие моменты:

  • предоплата за коммунальные услуги;
  • стоимость аренды (Kaltmiete);
  • условия повышения стоимости аренды;
  • размер залога;
  • сроки проживания;
  • занимаемая площадь;
  • кол-во комнат;
  • список мебели (состояние);
  • список техники (степень износа);
  • сумма мелкого ремонта (например, сантехники), которую платят жильцы;
  • возможность содержания животных;
  • другие важные нюансы, вплоть до количества ключей от входных и подсобных помещений.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Показания счетчиков. К контракту прикладывается список, где указываются показания счётчиков: отопление, электроэнергия, вода. Эта информация может быть указана и в самом договоре.

Срок аренды. Контракты на аренду жилья в Германии могут быть срочными и не ограниченными по сроку проживания. Когда жилец захочет выехать по бессрочному договору, он должен предупредить хозяина заблаговременно, обычно за 3 месяца, согласно договору.

В случае проживания по срочному договору придётся платить до даты его окончания, даже если по каким-то причинам надо выехать за пределы страны. При въезде и выезде с квартиры подписывается акт передачи помещения.

Благодаря Интернету, стандартный договор можно скачать на сайтах профессиональных союзов квартиросъёмщиков, там же можно почитать информацию по разным пунктам договора.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Документ нигде не регистрируется. Для русскоговорящего квартиросъемщика его можно перевести у нотариуса или сертифицированного переводчика, имеющего допуск к судебным инстанциям.

Документы для заключения договора аренды в Германии с иностранцем:

  • копии загранпаспорта, ВНЖ, визы;
  • справка о доходах за последние 3 месяца;
  • справка о кредитной истории на каждого жильца.

Кроме того, арендодатель может потребовать рекомендательное письмо от прежнего арендодателя.

Активно обсуждается опыт заключения договоров в соцсетях: Типичный Берлин, Berlin/Brandenburg, Deutschland.

Советы риэлтора по поиску квартиры в Германии

В Германии принято сдавать квартиры через риэлторское агентство или напрямую от владельца квартиры. 

Советы профессионального риэлтора помогут избежать ошибок и проблем при поиске квартиры в Германии

  • Если поиск происходит самостоятельно через объявления в Интернете, следует акцентировать внимание на приписку «zzgl. Heizkosten». Это значит, что к указанной стоимости добавляется оплата за отопление. Приписка «inkl. Heizkosten» означает, что средняя оплата за отопление в аренду включена. Учтите, что в конце года будет сделан перерасчет. Если жилец «перетопил» прошлых жильцов, арендодатель попросит доплатить разницу и повысит цену.
  • Стоимость коммунальных услуг рассчитывается в зависимости от количества жильцов и площади квартиры. Сэкономить семье с детьми по принципу «перекантуемся в однокомнатной» не получится. В Германии у каждого ребенка (если дети разнополые) должна быть отдельная комната. Поэтому семье из трех человек не получится снять квартиру с одной спальней, даже если она 100 м².
  • В немецком жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому за износ квартиры несёт ответственность его владелец, если в договоре этот пункт никак не указан. Поэтому надо обращать внимание на конкретные формулировки, которые касаются ремонта. Практика показывает, что иммигранты не знают о том, что за неправомерное требование они могут подать в суд и, скорее всего, выиграют его.

Многие русскоязычные владельцы квартир в Германии не знают, что в этой стране причины, по которым можно повышать арендную плату, строго регламентированы законом. 

Если арендодатель захочет повысить ренту, надо сначала проконсультироваться с юристом, а потом принимать решение, соглашаться на новые условия или нет.

Так, например, повышение будет законным, только если оно увеличено за последние 3 года на 15–20%. С последнего повышения должно пройти как минимум полтора года.

Как снять квартиру в Германии самостоятельно?

  1. Найти подходящее жилье через объявления на сайтах

Как снять квартиру в Германии?

Найти, снять и оснастить всем необходимым квартиру в Германии — операция на удивление сложная и многоходовая. Журналист Ксения Максимова поделилась своим опытом в журнале «ТУТиТАМ».

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

labuero

Первая же квартира, которую я посмотрела, была и-де-аль-ной. Квартирой мечты, хотя маклеры обычно и уверяют, что таких не бывает.

На самой сказочной улице в городе, в старом доме 1900 года постройки — без приведений, зато с высоченными потолками с лепниной, свежеотремонтированная и доступная — вполне укладывалась в мой бюджет. Но мне в ней отказали.

Как и в сотне следующих, которые я хотела снять. В глазах немецкого арендодателя я как квартиросъемщик — некондиция.

Формально собрать документы для аренды квартиры совсем не сложно. Нужны:

  • справка об отсутствии долгов Schufa (можно получить онлайн),
  • справка об отсутствии задолженностей от предыдущего арендодателя (нем. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung),
  • копия паспорта,
  • справка о доходах за последние три месяца. Чтобы претендовать на выбранную квартиру, нужно зарабатывать втрое больше месячной арендной платы.

Первому открытию — по деньгам я могу себе позволить квартиру мечты! — я радовалась недолго. Квартира в Германии — это та самая висящая груша из дурацкой поговорки. Немецкому арендодателю не нужны мои деньги — ему нужны гарантии на много лет вперед.

А гарантии — это бессрочный штатный договор, против которого любые гонорары, даром что и суммы достаточные, и работодатели уважаемые — дорожная пыль.

И если на квартиру претендует второй желающий, с таким договором, то заветные квадратные метры достанутся ему.

А такой конкурент непременно будет, и не один.

Феномен лучшего города на Земле: более-менее достойную квартиру приходит смотреть не меньше десяти-пятнадцати человек (и уж как минимум половина из них будет бороться за эту жилплощадь не на жизнь, а на смерть), на хорошую собирается толпа из трех десятков кандидатов, а когда жилье действительно супер, очередь на осмотр выстраивается на лестнице в подъезде. И вот ты стоишь в компании таких же мучеников (а многих, кто ищет в том же районе, ты уже знаешь в лицо), сжимаешь в руках папку со своими доказательствами и мысленно взываешь к духу недвижимости: ну пусть на этот раз я буду надежней их всех!

Отсутствие немецкого гражданства тоже портило мою и без того так себе картину. Можете мне что угодно рассказывать про толерантность и мульти-культи, но я теперь знаю точно: российский паспорт для многих немецких арендодателей — что миграционная карта уроженца солнечного Таджикистана для владельца московской квартиры.

А в анкеты, которые ты заполняешь при подаче документов на квартиру, часто внесен вполне себе дискриминационный вопрос, являешься ли ты гражданином Евросоюза. (В России то же самое формулируют фразой «сдам лицам славянской внешности»).

Я так и спросила одного управдома, занимавшегося показом квартир: «Вашему начальству не понравится, что у меня не немецкий паспорт?» И он честно ответил: «Не понравится».

Немецкому арендодателю не нужны мои деньги — ему нужны гарантии на много лет вперед

Поиск квартиры превращается в образ жизни. Проснулся, включил компьютер и вместо фейсбука загрузил immobilienscout24. В течение дня смотался по двум-трем-четырем адресам.

Провел час у ксерокса, разложил по папкам десяток новых комплектов документов. В обед и вечером промониторил все сайты сызнова, выловил новые квартиры, отправил на них заявки.

Засыпая, собрался нажать на «выключить компьютер», но передумал и снова обновил поиск. Весь процесс у меня занял два месяца.

В Берлине много необычных квартир, выкроенных из роскошных довоенных апартаментов или устроенных в ранее нежилых помещениях.

Я видела квартиры без коридора (открываешь входную дверь — и оказываешься посреди кухни), без раковины в ванной комнате («а зубы можно на кухне чистить» — сноска в объявлении), с душевыми комнатами на кухне, с уборными до того узкими, что унитазы в них ставят по диагонали (а упитанный гость застрянет на входе), с окнами в самом потайном уголке комнаты (прикольно, но считай, что окна нет вовсе) и даже с угольными печами (те, кто топит углем, радуются, что это страшно дешево, но, по-моему, они лукавят). В кривеньких квартирах мне отказывали тоже, потому что и на них недостатка в желающих не было.

Читайте также:  Есть у немцев зимние приметы. они были придуманы давно.

Нередко при съеме жилья бывает вот какой вариант. Жильца подбирает не владелец дома, а предыдущий квартиросъемщик. Он сам отправляет твои документы хозяину. Смысл — win-win.

Ты соглашаешься принять жилплощадь, например, без обязательного косметического ремонта и выкупить все барахло, которое твой предшественник не хочет везти в новый дом. Он, в свою очередь, отдаст в домоуправление только твои документы, и если по формальным признакам ты годен, то квартира твоя.

Иногда это действительно выгодно, потому что квартиры сдаются без мебели, а на кухне часто владельцы ставят только раковину и плиту.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Девушка не успела отправить заявку, как объявление с сайта уже исчезло. Она умоляет хозяина дать ей шанс на эту квартиру. «Я испеку тебе много пирогов, а уж насчет выкупа твоей кухни мы точно договоримся». Фото автора

Я запаслась дополнительными бумагами: справками от работодателей о том, что наши трудовые отношения продлятся еще долго и счастливо, и финансовым поручительством от надежно обеспеченного гражданина Германии в том, что он, в случае чего, обязуется выплачивать мои долги. А гипертрофированное чувство собственного достоинства придавало эмоциональных сил, и я как мантру повторяла: «Не уступлю ни пяди, в топку малометражки с проваленными полами: я буду жить в квартире мечты!»

Сто первая квартира, на которую я подала документы, оказалась на той же самой сказочной улице, что и первая. Аккурат в доме напротив, таком же старом и тоже с лепниной на высоченном потолке: чтобы открыть форточку, нужно лезть на стремянку.

Владелица здания, дама до скрипа требовательная и претенциозная, превратила его в конфетку: куда ни ткни, все новехонькое, отремонтированное и начищенное, нигде не дует, ничто не отходит и не потускнело. И-де-аль-но. Грустный смайл.

«Вот распечатки моих гонораров, а вот — временный вид на жительство, вклеенный в паспорт гражданки России». Безнадега точка ру.

Назавтра мне перезвонили: «Фрау Максимова, в конце недели мы готовы передать вам ключи». Дух недвижимости меня услышал.

* * *

Снимающего жилье ждут следующие траты. Во-первых, так называемая «холодная аренда» (нем. Kaltmiete). Обычно она фиксированная, и арендодателю после не так-то просто повысить ее от балды, решив, что на недвижимости можно заработать побольше.

Его ограничивает специальный «Закон о повышении квартплаты». «Холодная аренда» почти всегда увеличивается при смене жильцов, а еще арендодатели сейчас часто вписывают в договор подлое «плановое подорожание» (нем.

Staffelmiete) на ближайшие несколько лет.

Поэтому многие жильцы держатся за старые договоры на квартиры, заключенные десять, а то и двадцать лет назад, с ценниками «бедного, но сексуального Берлина». Даже при всех допустимых законом повышениях эти суммы вызывают бессильную зависть.

Когда вы будете искать жилье, такие старожилы непременно будут раздражать вас ми типа «Шестьсот за одну комнату? Помилуй, мы за «трешку» меньше платим!» Обидно, но уж как есть: с 2004-го по 2014 год цены на аренду жилья в Берлине выросли на 45 процентов.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Карта «холодной аренды» Берлина по станциям метро и городской электрички (из расчета на среднюю двухкомнатную квартиру). immobilienscout24.de

Приплюсуйте к «холодной» коммунальные платежи (вода, отопление, вывоз мусора, лифт, если есть, и прочее) и получится «горячая аренда» (нем. Warmmiete).

Это та сумма, которую вы ежемесячно будете переводить на счет арендодателя.

«Коммуналка» закладывается приблизительная, в конце года со счетчиков снимут показатели и сведут «дебет с кредитом»: или вернут лишнее, или попросят доплатить.

В коммунальные услуги не входит электричество. Жилец сам должен выбрать компанию и заключить с ней договор.

Расчет такой: средняя квартира на одного человека сжигает за год примерно 2000 киловатт-часов, что обходится в 50 евро в месяц.

Учитывая такой довесок к стоимости, лучше при выборе квартиры уточнять, как и что в ней устроено: например, электрический водонагреватель накрутит счет за электроэнергию, а газовая плита, наоборот, уменьшит его.

Осталось подключить интернет, телефон и телевизор (это удобнее сделать у одного провайдера пакетом — примерно 50 евро в месяц) — и квартира готова для жизни. Финальным штрихом станут 17,50 евро ежемесячного пожизненного налога на телерадиовещание (бывш. GEZ). Его в принудительном порядке платят с каждого домохозяйства, даже если там отродясь не было телевизора.

За любую квартиру придется внести залог (нем. Kaution), который составляет три «холодные аренды». Его должны вернуть вам в течение полугода после того, как вы уедете из этой квартиры.

По закону у квартиросъемщика есть право выплатить залог в три приема в течение трех месяцев. Когда дело доходит до возврата, у владельцев жилья нередко возникает желание «отжать» часть суммы за мифические повреждения.

Поэтому считается, что надежнее не переводить залог напрямую арендодателю, а внести его на специальный депозит в банке.

Лайфхак, о котором не все знают: существуют специальные страховки залога. Тогда вы не вносите три арендных платы, а только выплачиваете страховые взносы (примерно 50-100 евро в год), а страховая компания обязуется возместить хозяину квартиры нанесенный вами при выезде ущерб.

Популярные сайты для поиска жилья:

  • immobilienscout24.de
  • immowelt.de
  • salzundbrot.com

Ссылки:

  • В Берлине запретили сдавать квартиры на Airbnb.
  • Поделиться
  • Поделиться

Mieten, wohnen, leben: Как снять жилье в Германии

До поступления в Университет в Германии я жил в Москве и снимал квартиру. Так что мне казалось, я знаю об этом всё – «от А до Я». Но оказалось, что в Германии все по-другому — “от A до Z“, – и с этими особенностями я хочу вас сегодня познакомить.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Первая сложность, которая была совершенно неожиданной, – снять квартиру студенту гораздо сложнее, чем работающему человеку. Снять квартиру иностранному студенту – еще сложнее. Немецкие арендодатели (Vermieter) с осторожностью относятся к зарубежным студентам, считают их менее надежными и предпочитают сдавать жилье соотечественникам. Разумеется, найти предложения можно. Но будьте готовы к тому, что на это придется потратить больше времени, и не расстраивайтесь – дело не в вас, дело в них!

Независимо от национальности вам придется предоставить подтверждение платежеспособности – справку с места работы (Gehaltsnachweis) или выписку с банковского счета (Bankauszug).

Лучше – и то, и другое. Без доказательств и поручительства (Bürge) практически не обойтись. Выписка со счета российского банка тоже подойдет.

Ваши родители, если вы еще не трудоустроены, могут также выступить поручителями.

Справиться о вас у вашего начальника (если вы работаете) – это абсолютно нормально. Можно назвать это характеристикой с места работы. Так поступают многие арендодатели. Не стоит относиться к этому предвзято, это вполне обыденное явление.

Также придется заплатить залог (Kaution). Хозяин хочет быть уверенным, что даже если арендатор будет недоступен в течение какого-то времени (а такие прецеденты случаются…), плату за жилье он все равно получит. Также эти суммы являются страховыми на случай поломки мебели или повреждения обстановки жилья в целом. Обычно размер залога составляет 1-3 месячных арендных платы.

Сама плата за жилье подразумевает 2 основные суммы: собственно аренда (Kaltmiete) и коммунальные платежи – вода, отопление, электричество, вывоз мусора, обслуживание лифта, услуги садовника и т.д. (Nebenkosten). Общая стоимость называется Warmmiete. При поиске жилья обязательно обращайте внимание на то, какая именно сумма указана в объявление (warm или kalt). Nebenkosten выплачиваются по среднестатическому тарифу, а в конце отчетного периода подводится итог, сколько на самом деле было потрачено денег – соответственно, часть денег либо вернется, либо вам придется произвести доплату. 
 Наверное, даже не стоит писать, что договор найма (Mietvertrag) – обязателен. Никаких устных договоренностей, все оформляется официально. Один из способов найти квартиру мечты – это риелтор. В России люди стараются по возможности избегать их участия, а в Германии привлечение маклера — в порядке вещей. Посредник, действительно, сделает все, чтобы помочь вам, и притом честно. За это, конечно, придется заплатить комиссионные. Существуют пути найти жилье и напрямую – в локальных газетах есть колонка для объявлений такого рода. И конечно, основной источник информации – Интернет, где можно отыскать большое количество предложений без участия агента. В отличие от России, квартиры и комнаты, как правило, сдаются пустыми. Никакой мебели (или минимум обстановки). Но по-настоящему необычно то, что иногда отсутствует и кухня! А если вы ее найдете, то есть вероятность, что за нее потребуется платить дополнительно. В Германии не принято оклеивать жилье обоями. Квартира, чаще всего, сдается с покрашенными в белый цвет стенами, которые вы, на свой вкус и настроение, можете перекрасить в любой оттенок спектра. При прекращении договора аренды придется снова идти в магазин за белой краской и возвращать все «как было». Также, как и у нас, в Германии не все приветствуют сдачу жилья счастливым обладателям домашних животных. Но это возможно. Главное – не скрывайте наличие питомца. Здесь не принято, что хозяин жилья приходит «с неожиданной проверкой». Если владелец (или его представитель) захочет нанести вам визит, это будет заранее оговорено. И только в вашем присутствии. Не волнуйтесь, он не будет проверять, что и как стоит у вас в комнате, не будет осматривать углы на предмет пыли. Его задача – понять, что в целом все хорошо, а также он выслушает ваши жалобы или проблемы, связанные с жильем. И, при необходимости, примет участие в их разрешении. Оплата за жилье производится только банковским переводом, наличными никто не пользуется. Будьте внимательны при соблюдении сроков оплаты – банковский перевод может занимать до 2-3 дней, позаботьтесь о трансфере денег заранее.

  В доме есть лицо, наблюдающее за порядком – Hausmeister. Он поможет решать вам мелкие бытовые проблемы, но также будет зорко следить, чтобы вы не подселили в комнату (квартиру) еще пятнадцать человек.

Ванная комната и туалет часто оборудованы окошком. Нам это странно, а для моих немецких друзей наличие окна в ванной — очень важно. Ванна не всегда присутствует в квартире, иногда имеется только душевая кабина.

Не стоит переживать, если вам предлагают первый этаж. Он соответствует нашему второму этажу. А настоящий первый этаж – das Erdgeschoss. Как правило, он нежилой и используется либо как подсобная площадь, либо как своего рода большая прихожая.

Для велосипедов предусмотрено отдельное помещение, что очень удобно. В многоквартирных домах нередко стиральные машинки и сушилки для белья расположены в подвале. Мне очень нравится такой эргономичный подход: экономия места и отсутствие шума, плюс небольшие физические тренировки — сбегать вниз и обратно. В заключение приведу небольшой словарик, который поможет сориентироваться при поиске и съеме жилья: das Erdgeschoß – первый этаж
das Haus – дом
das Immobilienunternehmen – риелторская компания
das Quadratmeter – квадратный метр
das Schlafzimmer – спальная комната
das Treppenhaus – лестничная клетка
das Wohnzimmer – гостиная
das Zimmer – комната der Aufzug, der Lift – лифт
der Bankauszug (der Kontoauszug) – выписка из банковского счета
der Besitzer – владелец, собственник
der Betrag, die Summe – сумма
der Bürge – поручитель, гарант
der erste Stock – второй этаж
der Flur – коридор
der Gehaltsnachweis – доказательство платежеспособности
der Hausmeister – старший по дому, комендант, домоправитель
der Keller – подвал
der Makler – риелтор
der Mieter – арендатор
der Mietvertrag – договор найма жилья
der Raum – помещение
der Stock – этаж
der Tarif – тариф
der Vermieter – арендодатель die Bezahlung – оплата
die Fläche – площадь
die Heizung – отопление
die Kaltmiete – арендная плата нетто
die Kaution – залог
die Küche – кухня
die Miete – арендная плата
die Müllabfuhr – вывоз мусора
die Nebenkosten (pl) – побочные расходы, коммунально-эксплуатационные расходы
die Provision – комиссионные, агентские, оплата за посредничество
die Treppe – лестница
die Überweisung – денежный перевод
die Warmmiete – арендная плата с учетом коммунальных услуг
die Wohnung – квартира bezahlen – платить
einrichten – оборудовать, обставлять
einziehen – въезжать, вселяться
mieten – арендовать
überweisen – переводить, направлять деньги
umziehen – переезжать
vermieten – сдавать в аренду
wohnen – жить
zur Verfügung stehen – быть в распоряжении eingebaut – встроенный
möbliert – меблированный
vielstöckig – многоэтажный

Читайте также:  Глагол fahren и в каких фразах он может участвовать?

Алексей Клёнов, Deutsch Online

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Как снять жилье в Германии? Что нужно знать обязательно?

Голубая мечта любого среднестатистического россиянина (белоруса, украинца) – своя собственная квартира. Жить на съемной и платить «чужому дяде» немалые деньги – как-то не в наших привычках.

 Совсем не так в Германии. Арендовать квартиру и поселиться там на всю оставшуюся жизнь считается вполне обычным явлением.

Цены на покупку жилья в стране весьма высоки, а немцы очень часто «имущественных» кредитов опасаются.

Есть и еще один момент в пользу аренды: купишь квартиру, а потом вдруг придется внезапно сменить место работы – добирайся потом невесть откуда!  А так сменил работу – сменил и квартиру. Практично и не так хлопотно. Тем более что в некоторых малонаселенных деревеньках продать жилье (особенно дом) — сомнительное удовольствие.

Поэтому 57 % немцев живут в съемных домах и квартирах. Тем более: в Германии съемщик жилья — это не бесправный человек. И тем дольше он живет в одной и той же квартире — тем сложнее будет его оттуда «попросить». Да и хозяин квартиры совсем не вправе, когда ему захочется,  заявляться в «гости» к тем, кому сдает жилье,

Как снять квартиру в Германии?

Самый знаменитый сайт, где немцы ищут жилище (как для аренды, так и для покупки) — это  immobilienscout24.de

Снять жилье внаем можно напрямую у его владельца, а можно через маклера. В первом случае финансово это будет выглядеть так: хозяину платится залог, так называемый Kaution, и установленная арендная плата.

Что собой представляет залог? Это сумма в две или три арендных платы, которую помещают в банк – на особый счет. Залог «работает» гарантией для владельца квартиры на возможные экстремальные случаи.

К ним относится: во-первых, неуплата съемщиком аренды, а во-вторых, возможность поломок, обнаруженных при его выселении из жилья.

Если ничего такого не произошло и съемщик оказался гражданином вполне дисциплинированным и ответственным — залог, когда истечет срок аренды, ему возвращается.

Оформление аренды через маклера обойдется несколько дороже: к уже указанным расходам добавляется плата за посредничество, то есть за услуги маклера  –  примерно две арендные суммы (Kaltmiete) придется ему заплатить.

 Kaltmiete —  обозначает так называемую «холодную арендную плату», т.е. коммунальные услуги в ней не учитываются, в отличие от Warmmiete – платы «погорячее», с оплатой коммунальных услуг.

Интересно, что перед заключением сделки будущему съемщику квартиры надо собрать много важных бумаг.

Так, кроме заявления-анкеты, нужны еще справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, уровень доходов, для безработных – получение соответствующего пособия.

Для тех, кто ищет квартиру в крупных городах, где найти достойную квартиру — настоящий труд (Мюнхен, например) — лучше позаботиться об этих бумажках заранее и уже в первый же визит на осмотр квартиры являться с ними.

Стоит отметить, что сделка об аренде может и не состояться, если владелец квартиры усомнится в том, будет ли квартира сниматься на заранее оговоренный значительный срок. А еще ему может не понравиться, если в семье есть маленькие дети или домашние животные. Но обычно это указывается уже в объявлении.

Квартиры в Германии в большинстве своем сдаются без мебели. Но очень часто с кухней, за которую бывший квартиросъемщик (или же сам владелец) может попросить заплатить — нравится она вам, или нет.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

В некоторых городах поиск нового жилья может занять несколько месяцев.

Также существует ряд правил: о завершении аренды вам нужно сообщить за 3 месяца, и за все эти месяцы придется платить: неважно будете ли в ней проживать или нет. Ну и выезда старых жильцов тоже часто приходится ждать.

Снять квартиру в Германии: цены

Цены на съем квартир и домов в Германии варьируется от региона к региону, от города к городу.

Самое дорогое жилье в следующих немецких городах: Мюнхен (17,28 евро за кв.м) , Франкфурт (13,58) , Штутгарт (13,34), Ингольштадт (11,85) , Майц (11,82). Цены — указаны средние, в любом из этих городов можно найти жилье и намного дороже указанной цифры.

Особенно в Мюнхене, на указанном выше сайте есть трехкомнатные квартиры с ежемесячной арендой 3500 евро (без учета коммунальных услуг).
Как видите, самый дорогой город — совсем не столица страны.

В Берлине один квадратный метр обходится в среднем за 11, 72 евро.

Самые дорогие города обозначили. Но есть и те, которые называются самыми дешевыми. И это: Хемниц (5 евро за кв.м), Бремерхафен (5), Зальцгиттер (5,10), Хаген (5,20), Гельзенкирхен (5, 22).

Это список именно из крупных городов, а такими в Германии — являются те, население которых больше 100 тысяч человек.

То есть во многих деревнях и мелких городах арендная плата может быть и ниже (но не факт!).

Допустим вы нашли трехкомнатную  квартиру в Берлине — 75 кв.м за 800 евро. Плюс вы должны заплатить каутион (а это может быть сумма от 800 до 2400 евро). Конечно, можно оплатить её частями, но и это не всем всегда по карману. Поэтому съемщиком квартиры без стабильного заработка в Германии тоже быть не просто.

Заработная плата в Германии.

Как арендовать квартиру в Германии

На рынке жилья в Германии последние годы сложилась непростая ситуация. Как в одну из самых развитых европейский стран, сюда стекаются иностранцы со всех уголков мира и по самым разным поводам.

Миграции происходят также и внутри страны: люди, особенно молодежь, всеми силами стараются выехать из маленьких городков и сёл и перебраться в областные центры или просто крупные экономически развитые города.

В таких городах гораздо больше вакансий, кружков по интересам, возможностей для личностного и профессионального роста. Как следствие, в особенно привлекательных для жизни городах спрос на жилье начинает сильно превышать предложение.

Одним из таких городов является Мюнхен, и на его примере мы расскажем вам о том, что учитывать при поиске жилья для того, чтобы этот самый поиск увенчался успехом в условиях абсолютной безнадёжности.

Где в Германии найти квартиру для аренды?

На штудирене уже была написана статья на этот счет, которая не теряет актуальности и сегодня. Там рассказывается о том, какие сайты по поиску недвижимости бывают, а также о том, как ими пользоваться.

Помимо этого, жилье можно искать в фейсбуке в немецких тематических группах. Вот, например, только некоторые из них (для поиска жилья в Мюнхене):

Также есть городские группы и вконтакте. Во многих из них есть треды по поиску жилья, где «наши» в Германии предлагают своё жилье «нашим» переезжающим. Несмотря на кажущуюся абсурдность, там можно найти действительно неплохие предложения, и я не рекомендую ими брезговать. Вот, например, как выглядят мюнхенские группы:

  • https://vk.com/topic-1508674_28414119
  • https://vk.com/topic-81253_27852211

Помимо жилья, сдаваемого помесячно, есть еще большое предложение квартир, сдаваемых посуточно. Идеальный вариант для подбора таких квартир — airbnb.

Практически за ту же стоимость, что и при помесячной аренде, вы можете снять полностью меблированную квартиру в хорошем районе со включенными в стоимость коммунальными услугами и интернетом (а перейдя по ссылке вы ещё и получите дополнительную скидку в 23 евро на первый заказ).

Проблемы, связанные с поиском жилья в Германии

Представьте себе ситуацию: вы находите объявление по интернету, предлагающее ухоженное, в меру дорогое жилье недалеко от третьего городского кольца.

Сказочные условия! Вы убеждаетесь в том, что объявление — не обман, и что оно всё ещё активно, и даже назначаете арендодателю встречу.

За 10 минут до назначенного времени вы подходите на место и готовитесь к началу поиска «того самого дома и той самой квартиры», заранее настроившись на то, что это может быть непросто.

Но не переживайте: скорее всего, квартиру будет видно издалека, в лучшем случае — по открытой двери в подъезд, в худшем — по шлейфу из соискателей, тянущемуся от самой входной двери через весь подъезд и лестничные пролёты на улицу и по ней ещё немножко. Так выглядит поиск квартиры в Гамбурге, в Мюнхене и ещё в ряде особенно популярных немецких городов.

Огромный спрос — большая проблема, однако, увы, не единственная. Кто, если не штудирен, расскажет вам об остальных?

Размер сберкнижки

В городе вроде Мюнхена вам нет смысла начинать искать квартиру «стандартными» методами, если у вас на счету нету 5 тысяч евро. Могу представить, как у некоторых читателей на этих словах брови недоуменно поползли вверх, поэтому сразу обнадёжу: названная сумма намеренно несколько завышена, однако при самом плохом развитии событий вам нужно будет ориентироваться именно на неё.

При поиске жилья у вас возникнут следующие статьи расходов:

  • Оплата маклерских услуг. Маклер в Германии — это человек, которому платят за то, чтобы он относился вам как к… так себе относился, в общем. За надменный взгляд, наглые вопросы и общее пренебрежение вам нужно будет заплатить маклеру ни много ни мало — 2,38 от «холодной» аренды квартиры (общая аренда минус коммунальные, без учёта электричества). В случае с Мюнхеном, где средняя аренда жилья составляет 600–700 евро/месяц, при заселении вам нужно будет одним махом расстаться с 1500 евро.UPD. С июля 2015-го года маклерские услуги перевесили на арендатора, так что пока эту графу расходов можно вычеркнуть. Надолго или нет — будет видно. В любом случае стоимость маклерских услуг будет с высокой долей вероятности включена в стоимость аренды, так что можно ожидать дополнительного повышения стоимости аренды в ближайшее время.
  • Далее следует залог, который обычно составляет 3 «холодных» месячных аренды, то есть — ещё около 2000. Помимо этого, вам нужно будет сразу оплатить аренду первого месяца, с учётом коммунальных и так далее это будет ещё около 800 евро. Итого за средних параметров квартиру в баварской столице в первом же месяце вам нужно будет отдать чуть более 4 тысяч евро (4100–4200, при наших расчетах). И это если вам повезет.
  • Также учтите, что большинство квартир в Германии сдаются без мебели. Немцы терпеть не могут подержанную мебель, а поскольку рынок существует по большей части для них, найти квартиру с мебелью довольно сложно. Поэтому к вышеуказанной сумме можно добавить около двух тысяч евро на обустройство жилья, которые вы потратите в следующие 3–4 месяца, в зависимости от ваших аппетитов и вкусов. 2 тысячи — это если Икея и покупка б/у мебели в хорошем состоянии на специальных сайтах.
Читайте также:  Пенсии по потере кормильца в Германии

Каверзные вопросы

Немцы не заинтересованы в том, чтобы вас поселить. Германское законодательство очень сильно защищает арендаторов, поэтому многим проще не селить к себе никого, чем поселить неплатежеспособного товарища. Конкурс на каждую квартиру на момент написания статьи — несколько сотен человек, поэтому даже если у вас на счету лежат миллионы евро, вас будут проверять по следующим параметрам:

Работа и финансовая состоятельность

Увы и ах студентам. Услышав вопрос «Где, за какие деньги и как долго вы работаете?», можно смело идти на выход. Некоторые арендодатели готовы рассмотреть финансовое поручительство родителей, однако в том случае, если оно выдано в Германии. Документы из «третьих» стран мало кого убедят.

Однако сложно будет и в том случае, если вы на испытательном сроке. В этом случае хорошо иметь при себе визитку начальника, который готов дать на ваш счёт личную рекомендацию. Если ваш месячный заработок сильно меньше трёх аренд квартиры, вас также пододвинут в рейтинге на несколько мест ниже.

Кредитная история

Даже если по предыдущему пункту вы понравились арендодателю, при плохой кредитной истории вам квартиру не сдадут. В целом, логично: даже при заработке в 3–4 тысячи евро/месяц вы можете оказаться последним козлом с несколькими судимостями за невыплаты финансовых обязательств.

Количество человек, которые будут жить в квартире

Несчастному соискателю будет в несколько раз труднее найти квартиру, если он собирается жить не один. Дело в том, что в Германии арендодатели считают не «Если молодой человек снимает квартиру один, он будет водить в неё кого не попадя и шумные вечеринки устраивать.

Лучше сдать семейной паре, так спокойней», а «Если молодой человек снимает квартиру один, он износит её в два раза меньше, чем если квартиру будут снимать два и более человек». Совет, который получал от маклера при поиске жилья я, звучал так: даже если квартира нужна на двоих, надо говорить, что один, чтобы квартиру дали.

После того, как вы поселитесь и дадите арендодателю денег, уговорить на второго человека будет намного проще.

Идеальный кандидат для немецкого арендодателя выглядит так: вы работаете несколько лет на крупной и известной компании, которая оплачивает аренду жилья за вас. При этом в квартире вы особо жить не будете в связи с частыми командировками.

Также, заведение семьи и детей в планы на эту жизнь не входит, зато входит снимать квартиру не менее 10 лет, желательно оплачивая ремонты и пересматривая стоимость аренды каждый год.

В качестве приятного бонуса — SCHUFA, чистая и невинная, как девичья слеза, оброненная в альпийское озеро.

Мошенничество

Как и везде, в Германии существует особая прослойка людей, которая наживается на чужих бедах нечестным путём. Различного рода мошенники могут попасться и на вашем пути, так что будьте готовы. Схема мошенничества довольно проста:

На сайте с недвижимостью выставляется объявление с идеальной по многим параметрам квартирой, предлагаемой за разумные (раньше было дешевле разумного, но мошенники поняли, что палятся, и исправились) деньги.

При контакте вам отвечают на английском или плохом немецком текст с содержанием вроде «Прошу прощения, я сейчас не в стране, вы мне отправьте денег на счёт, а я вам ключи по почте вышлю/через друга передам». Как можно догадаться, никаких ключей по почте не приходит: получив деньги, мошенник просто исчезает.

Что же делать?

Общая рекомендация, которую можно дать ищущим: искать всеми возможными способами, рассказать всем вашим знакомым о том, что вы ищете жилье, а также быть максимально пунктуальными, вежливыми и приветливыми на смотре жилья. Постарайтесь сделать комплемент маклеру или арендодателю насчет его недвижимости. Поговорите с ним на общие темы, сделайте что-нибудь, чтобы запомниться.

После смотра не ждите, пока арендодатель вас наберет: позвоните сами, проявите свой интерес. Даже если жилищный вопрос вам не горит, сделайте вид, что вам нужно срочно, даже если это не так. Собственно, вам не обязательно рассказывать всё, как есть. В тех вопросах, которые нельзя проверить, немного приукрасьте. Помните, что вы общаетесь с живыми людьми, которые наделены эмоциями.

Если вы видите, что при общем положительном прогнозе ваш арендодатель ведёт себя неуверенно, узнайте, что его смущает. Принесите рецензии о вас с работы/вуза/предыдущего места жительства. Будьте креативны 🙂

Напоследок расскажу вам историю того, как искал жилье я.

Изначально взяв за установку, что маклерские взносы я платить не собираюсь (а жилье нужно было получить быстро — в течение полутора месяцев), я, полный страхов и надежд, открыл (и тут же закрыл) большинство сайтов — из предложений были только WG, фейк и очень дорогие (> 1000 евро/месяц) варианты.

Какое-то время я перебирал варианты (этим — пишу, тем — не пишу), но уже через неделю понял, что не в том положении нахожусь, чтобы вредничать, и начал рассылать всем подряд длинное шаблонное письмо, в котором менял только имя/фамилию арендатора. Ответов я получал примерно на 10% этих писем.

Как можно было понять из ответов, людям было просто лень читать много буковок, поэтому в несколько итераций моё письмо сократилось до четверти первоначального размера и состояло, по сути, из вопросов (когда термин для посещения? когда можно заехать? как надолго жилье сдается?), личных данных (заработная плата, возраст, пол, привычки, наличие домашних животных и т. д.), а также приветствия/прощания. На такое письмо отвечали два из трёх. Ещё спустя неделю я начал обзванивать тех арендодателей, которые указывали свой номер на сайте. К тому моменту я почти полностью перешел на фейсбук и immobilienscout24. В фейсбуке жилье сдавалось обычно студентам или за невероятные деньги, поэтому я так ничего и не нашел. А вот со скаута предложений было много.

Потом начались термины. В день у меня было 2–3 смотра: один утром до работы и ещё 1–2 после. Толпы людей, парадная улыбка, диалоги по душам с маклером, упражнения в остроумии: всё это для того, чтобы в каждом третьем предложении попадать в «финальный раунд» и получить отказ по какой-то причине.

Одна из причин: я искал квартиру на двоих, и если бы продолжал говорить правду, то эту статью писал бы с лавки главного вокзала. Спасибо маклеру, который поделился со мной навыком лжи во спасение. Вторая причина: поздний заезд.

Отвечая на вопрос арендодателя «Когда вы можете заехать?» что-то вроде «Через три недели, пока жилье ещё есть», я тут же ставил на себе крест в его глазах.

Как и в большинстве таких историй, квартира нашлась по чудесному стечению обстоятельств, когда невольно всё было сделано правильно.

 Спустя три недели поиска у меня было два предложения по жилью: одно — за городом в частном на несколько семей, другое — в центре, через дорогу от метро, но меньше по размерам раза в два (при этом практически за ту же стоимость).

 Я решил, что буду селиться у метро, но на всякий случай решил позвонить и за город, не дожидаясь звонка от арендодателя. Удивленным голосом арендодатель спросил у меня, точно ли я хочу снять его квартиру, и, получив утвердительный ответ, сказал, что я могу приезжать за ключами в понедельник.

Почувствовав твердую почву под ногами, я позвонил арендодателям возле метро, полный готовности впасть в сладкое состояние, когда не тебя выбирает арендодатель, а ты его. Каково же было моё разочарование, когда пожилая пара, сдававшая квартиру у метро, отдала её другому интересующемуся просто потому, что «она нам сказала, что ей жить негде. Вам же есть где жить ещё три недели, так?»

Что было делать в такой ситуации, очевидно каждому:

— Алло, херр такой-то? Насчет понедельника всё в силе? Давайте в 17:30? — Грюс готт. Да, заезжайте. Я сразу возьму договор, всё оформим. Бис данн.

Желаем удачи в непростом деле поиска жилья в Германии и вам. Ищите активно, звоните без приглашения, пишите по делу, будьте пунктуальны, одевайтесь с иголочки,  будьте напористы, хитры и старайтесь расположить к себе.

Помните, что в том, чтобы жилье досталось вам, заинтересованы вы, а не арендодатель.

Кстати говоря, возможно у вас уже был такой опыт? Какие лайф-хаки вы для себя обнаружили? Легко ли вам было? Поделитесь своей историей в х!

Ссылка на основную публикацию