Содержание недвижимости в Германии

Содержание недвижимости в ГерманииПриобретение недвижимости в Германии может стать отличным денежным вложением. Это страна с развитой экономикой и культурой. При этом, стоимость квартир и домов здесь вполне по карману даже россиянам. Выгодные условия ипотечного кредитования и стабильность цен на рынке недвижимости делают покупку жилья привлекательной для иностранцев. Но каждый хоть раз слышал о высоких налогах на недвижимость в европейских странах и о немцах, которые не желают покупать жилье, а снимают его всю жизнь. Поэтому, прежде, чем выбирать дом или квартиру, стоит разобраться во всех нюансах и понять, что объективно невыгодно, а что – просто предрассудки.

Налог на недвижимость в Германии

Все собственники недвижимого имущества в Германии платят земельный налог, который именуется Grundsteuer. Отдельного вида налога на жилье квартирного типа не существует.

Содержание недвижимости в Германии

Земельный налог – это ежегодная плата за ту землю, которую занимает жилое строение. Величину налогового сбора определяет городская община, она же взимает платежи. Поэтому сумма отличается в зависимости от места нахождения объекта.

Если объяснять доступным языком, каждый дом или квартира, которая, в свою очередь, также находится в доме, занимает землю. В зависимости от того, насколько ценной город считает данный участок, определяется размер налоговой ставки. То есть, чем престижнее с точки зрения городских властей район, тем выше будет налог.

Стоимость земли

Базовая стоимость земельного участка (Einheitswert), определяемая немецкой налоговой службой. Она определяется декларативно в первый день нового года. Сотрудники налоговой службы могут увеличить ее или уменьшить, но, как правило, она остается неизменной на протяжении многих лет.

Содержание недвижимости в Германии

Налоговая ставка (Grundsteuermessbetrag) составляет от 2,6% до 3,5% в зависимости от вида недвижимости.

Но и на этом вычисления не заканчиваются. В зависимости от того, на территории какой федеральной земли расположен участок, городская община может установить собственный коэффициент (Hebesatz). То есть, налог будет зависеть не только от «крутости» района, но и от того, в каком регионе расположена недвижимость.

Такой коэффициент может составлять единицу, и тогда сумма налога не изменится. Но есть и территории, где налогоплательщикам придется выложить тысячекратную стоимость стандартной ставки. И это не опечатка. Так, в Бергнойштадте, городе земли Северный Рейн-Вестфалия коэффициент равен 959.

Пример: декларативная стоимость участка земли составляет 100 тысяч евро. На земле расположен дом, в котором много квартир, ставка для него составляет 3,5%, что равно 350 евро в год.

Если для простоты расчета допустить, что в доме десять одинаковых по площади квартир, то собственник каждой заплатит 35 евро при размере Hebesatz равном 100%.

Но если Hebesatz составляет 400%, то налог на землю составит уже 140 евро для квартиры.

Коммунальные платежи

Содержание недвижимости в ГерманииНемцы — народ продуманный и расчетливый, поэтому разобраться в системе оплаты коммунальных услуг непросто, но реально.

Отопление

Стоимость отопления зависит от типа отопительной системы дома.

Содержание недвижимости в Германии

Центральной системы отопления здесь нет. Как правило, рядом с домом или в подвале находится собственная котельная.

Соответственно, стоимость отопления будет зависеть от вида топлива и того, сколько этого топлива котел потребляет. Сегодня один из самых дешевых видов топлива – это газ, а вот пеллеты (Holzpellets), которые в свое время завоевали любовь домовладельцев, подорожали. В год жители домов, где котел работает на пеллетах, могут платить за отопление до 750 евро.

Коридор, подвал и чердак отапливаются также за счет владельцев недвижимости. Поэтому к стоимость отопления за свою квартиру стоит приплюсовать еще и их: это дополнительные 50 евро в год.

Водоснабжение

В Германии холодная и горячая вода оплачиваются отдельно.

Содержание недвижимости в Германии

Благодаря тому, что все дома оснащены котлами, стоимость горячей воды может быть уже включена в счет за отопление.

Стоимость пользования водой – около полутора евро за кубометр. Итоговая сумма сильно зависит от экономии воды: стиральная машина и посудомойка, а также отказ от регулярного принятия ванны сильно снижают стоимость услуги. Примерная цена годового обслуживания – 150 евро.

Интернет и телефония, электричество

Каждый собственник недвижимости самостоятельно заключает договор с провайдером. В среднем, стоимость интернета и подключения телефона обойдется в 25 евро в год.

Содержание недвижимости в Германии

За электричество придется заплатить примерно 75 евро (исходя из потребления электроэнергии семьей из трех человек).

Кроме того, независимо от того, есть ли в квартире радио и телевизор, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать 17 евро за радиоточку.

На все виды коммунальных услуг (вода, отопление, свет) устанавливаются счетчики. Как правило, они есть в квартире, а также в доме.

Хаусмастер

Эту функцию берет на себя специальная фирма, стоимость услуг которой составляет около 150 евро в год. Они выполняют мелкий ремонт, уборку прилегающих территорий, следят за общим состоянием дома.

Лифт

За наличие лифта тоже придется платить. Основная статья расходов – абонентская плата службе, которая вызволяет застрявших. Даже если лифт исправен, они требуют денег за то, что всегда готовы выехать на помощь.

Содержание недвижимости в Германии

Самый дешевый лифт обойдется дому примерно в 800 евро в год.

Стоимость услуг для каждой квартиры зависит от их количества. И если в многоэтажке это приятный бонус, то лифт в доме в пару этажей – это роскошь, которая бьет по карману.

Вывоз мусора

Немцы очень ответственно подходят к вывозу отходов. Поэтому стоимость услуги может отличаться не только в зависимости от подрядчика (в разных городах и даже районах одного города вывозить мусор могут разные организации), но и от типа мусора.

Содержание недвижимости в Германии

Рассчитывают стоимость обычно, исходя из размера контейнера и количества заборов мусора за год.

Средняя стоимость годового обслуживания шести 120-литровых контейнеров с сортировкой мусора по трем категориям (стеклотара, био, остальное) обойдется в 750 евро на дом. Стоимость для отдельной квартир зависит от количества квартир и числа проживающих в них (обычно 150 евро на квартиру).

Канализация

Все домовладельцы и собственники квартир в Германии платят налоговый взнос за сточные воды и те объемы воды, что выпали вместе с осадками.

Содержание недвижимости в Германии

Налог рассчитывается, исходя из стоимости переработки кубометра канализационных жидких отходов в год, и составляет около 2,4 евро. Сумма может незначительно отличаться для разных городов.

На сумму также влияет то, насколько современное очистительное оборудование в конкретном городе. Чем оно новее, тем услуга дешевле.

В целом, житель среднестатистической квартиры в Германии платит за канализацию около 300 евро в год, но в отдельных регионах это может быть и 1000 евро с одной квартиры.

Сумма зависит не только от ставки в населенном пункте, но и от площади жилья и количества соседей (жители дома на три квартиры заплатят больше, чем жители дома на 10).

Средства на ремонт

Никакого капитального ремонта за счет государства в Германии нет.

Обычно жильцы дома договариваются т откладывают совместными усилиями по несколько евро в месяц. Если этого не происходит, лучше иметь приличную сумму в несколько тысяч евро на случай прорыва трубы или протечки крыши. Услуги ремонтников в Германии очень дорогие.

В целом, обслуживание квартиры в доме свежей постройки за год обходится примерно в 300 евро. Для частных домов сумма будет больше.

Страхование жилья в Германии

Все квартиры и другую недвижимость в Германии страхуют от различных катаклизмов: пожаров, ураганов, наводнений и пр. Страховка (Wohngebäudeversicherung) стоит около 250 евро в год. Это сумма для дома.

С квартирами все несколько сложнее – сначала страхуется весь дом, а затем сумма делится между всеми собственниками, исходя из площади их жилищ.

Сумма может варьироваться в диапазоне от 75 до 500 евро в год, так как на нее влияет слишком много факторов (площадь квартиры, количество квартир, условия страхования и т.д.).

Налог на доход от сдачи аренды недвижимости в Германии

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду рассчитывается по тому же принципу, что и другие налоги на доход. Данный вид платежа прогрессивный: увеличивается по мере увеличения прибыли:

  • при годовом доходе до 8000 евро сумма налога для иностранцев составит 14%;
  • от 8005 евро до 13469 евро – 14-23,97%;
  • при сумме дохода 13470-52881 евро в год, 23,97%-42%;
  • при доходе 52882-250730 евро – 42%;
  • свыше 250730 евро – 45%.

Из прибыли вычитаются расходы, понесенные на содержание объекта недвижимости, а также амортизационные отчисления. Если недвижимость приобретается в кредит, то на время выплаты ипотеки налоговая ставка существенно снижается.

Важно: если собственник жилья устанавливает стоимость аренды, сильно превышающую среднюю по рынку, то его могут оштрафовать.

Большую часть расходов на жилье (до 90%) можно переложить на арендодателя. Поэтому, несмотря на высокую стоимость обслуживания жилья, сдавать квартиру в аренду в Германии все равно может быть выгодно. Стоимость арендной платы состоит из основного платежа (Kaltmiete) и сопутствующих платежей (Nebenkosten).

Еще одна отличная новость для арендодателей – немецкие законы позволяют переложить оплату налога на недвижимость (который довольно высок) на арендатора. Достаточно прописать это в договоре. Также переложить на арендатора можно оплату канализации и сточных вод и даже платежи по договору страхования недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости в Германии

Если собственник продает недвижимость менее, чем через 10 лет после ее приобретения, то ему придется оплатить спекулятивный налог в размере 25% от стоимости жилья. Объектов недвижимости, которые продаются после 10-летнего периода владения, это правило не касается.

В целом, как понятно из приведенных выше данных, покупка жилья в Германии может быть очень выгодной. Но, поскольку траты на обслуживание недвижимости сильно разняться в регионах, нужно тщательно изучить все предполагаемые статьи расходов еще до покупки.

Читайте также:  50 Фактов о Немцах и о Германии

Содержание недвижимости в Германии – стоимость, статьи расходов

Многих рационально мыслящих инвесторов в немецкое жилье интересует ещё до покупки, сколько стоит содержание недвижимости в Германии. Этой статьей мы дадим ответы на большинство вопросов наших соотечественников по этой теме.

Содержание недвижимости в Германии

При покупке частного дома в Германии быстро и успешно закрыть сделку купли-продажи поможет открытие счёта в немецком банке.

Он пригодится в дальнейшем для оплаты коммунальных услуг, налогов, приёма арендных платежей, если будете сдавать жильё в аренду, оплаты услуг управляющей компании.

Обратитесь к экспертам портала International Wealth за бесплатной консультацией по подбору счета в зарубежном банке. Подробности в конце статьи.

Также они помогут оформить ВНЖ в Германии и зарегистрировать немецкую компанию.

Вы можете быстро связаться с нашими экспертами по телефонам и мессенджерам, указанным в шапке сайта. 

Единовременные расходы при покупке дома составляют значительную часть покупной цены. Но расходы, связанные с содержанием недвижимости в Германии, на этом не заканчиваются. Скрытые затраты на владение домом не всегда очевидны для экспатов и международных инвесторов и могут быть сложными. Вот обзор всех ожидаемых регулярных затрат.

Основные расходы на содержание недвижимости в Германии

В целом, затраты на содержание недвижимости в Германии зависят от самого имущества. Такие факторы, как структура и местоположение собственности, определяют платежи за отопление, электричество и налог на имущество.

Тем не менее наша статья поможет вам составить бюджет на общие расходы на содержание дома.

Мы перечисляем наиболее частые и значительные расходы на содержание недвижимости в Германии, с которыми вы столкнетесь.

Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета,

целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Услуги управляющей компании

Многие кварталы или жилые комплексы в Германии объединены в ассоциации домовладельцев. Когда вы покупаете квартиру или становитесь членом ассоциации домовладельцев, то должны платить ежемесячную или годовую плату.

Эти сборы покрывают регулярное содержание недвижимости в Германии и ремонт в местах общего пользования, таких как подъезд, лестничная клетка, лифт или чердак. Обычно каждый домовладелец платит от 20 до 30 евро за квартиру в месяц.

Эксплуатационные расходы

Часто немецкие товарищества домовладельцев создают фонды содержания недвижимости в Германии для планового и капитального ремонта. Как правило, каждая ассоциация устанавливает разную сумму денег, которую они будут держать в фонде обслуживания.

Законодательные положения о сумме средств на содержание недвижимости в Германии действуют только в отношении социального жилья.

Так для зданий социального жилья возрастом до 22 лет требуется плата не более 7,10 евро за квадратный метр в год. Для домов младше 32 лет максимальная сумма составляет 9 евро.

Для старых зданий верхний предел — 11,50. Любое увеличение суммы ограничивается 1 евро за квадратный метр в год.

Например, если вы покупаете квартиру площадью 100 квадратных метров, содержание недвижимости в Германии для вас составит от 710 до 1250 евро в год. Эти расходы нельзя перекладывать на арендаторов.

Неожиданный ремонт и реновация

Важно различать плановый ремонт и внеплановый ремонт. Запланированный ремонт дома обычно осуществляется за счет средств фонда поддержки ассоциации домовладельцев, как показано выше.

Внеплановый ремонт может потребовать особого взноса при недостаточности резерва. Это расходы, на которые владелец не может повлиять или спланировать, например, ущерб, причиненный природными явлениями и не покрывающиеся страховкой. Речь идет о том, что ассоциации домовладельцев, возможно, потребуется неожиданно отремонтировать улицу, и они попросят особый взнос.

Коммунальные услуги

Еще одна распространенная статья расходов на содержание недвижимости в Германии — это коммунальные услуги. Речь идёт об оплате потребления  воды, тепла и вывоза мусора. Как правило, сборы ассоциации домовладельцев за коммунальные услуги включают воду или отопление. Индивидуальный аккаунт необходим для оплаты газа, электричества и связи.

Если планируете сдавать квартиру в аренду, знайте, что в Германии есть два типа арендных платежей:

  • Kaltmiete — арендная плата, которая не покрывает основные статьи затрат на содержание недвижимости в Германии (Nebenkosten) и налог на недвижимость.
  • Warmmiete — арендная плата, которая покрывает дополнительные затраты.

Чтобы оплачивать коммунальные услуги важно перед покупкой недвижимости в Германии открыть иностранный счет. Как получить бесплатную консультацию по подбору банковских счетов за рубежом, вы узнаете в следующих статьях.

Проценты и амортизация по ипотеке

Проценты по ипотеке также относят к расходам на содержание недвижимости в Германии. Естественно, что только владелец будет нести затраты по ипотеке. Однако покупатели должны учитывать возможность повышения процентных ставок в случае рефинансирования после истечения периода фиксированной процентной ставки . Это повысит общий ежемесячный платеж по ипотеке.

Если период фиксированной процентной ставки истекает и вам необходимо рефинансировать по более высоким процентным ставкам, вы не можете переложить эти расходы на арендатора.

Например, вы берете 100 000 по ипотеке с процентной ставкой 2%, ежемесячный платеж составит 333 евро. Через 10 лет оставшаяся сумма долга составит около 78 000. Если затем процентная ставка вырастет до 8% на оставшиеся 78 000, новый ежемесячный платеж удвоится до 600.

Покупатели жилья должны производить регулярные специальные платежи, насколько это возможно с финансовой точки зрения, чтобы снизить риск повышения процентных ставок. Многие банки предлагают возможность выплачивать до 5% от первоначальной суммы кредита в год. Хотя это увеличивает текущую нагрузку на владельца, это окупается в долгосрочной перспективе.

Благодаря низкому уровню дефолта по ипотечным кредитам ставки по ипотечным кредитам в Германии являются одними из самых низких в мире. Средняя процентная ставка составляет 1,85% годовых. Заемщики обычно выплачивают ссуду по шкале от 2% до 10% в год (Tilgung), а также имеют возможность выплачивать до 5% ссуды ежегодно (Sondertilgung).

В чем разница между единовременными и скрытыми затратами?

Затраты на переход права собственности домом или квартирой при покупке разовые и скрытые. Сборы за покупку недвижимости составляют до 15% от стоимости и обычно включают:

  • налог на передачу недвижимости;
  • гербовый сбор;
  • нотариальные сборы;
  • сборы земельной книги;
  • любые брокерские комиссии. 

Текущие сборы за содержание недвижимости в Германии включают в себя потребление коммунальных услуг, необходимость ремонта, оплату ипотечного кредита, услуги по управлению недвижимостью и государственные налоги. 

Затраты, на которые владелец может повлиять

Коммунальные расходы

Мы уже описывали, какие коммунальные услуги собственник платит ассоциации домовладельцев, а какие оплачивают самостоятельно. Общая стоимость зависит от потребления домохозяйства.

Тепло и электричество для содержания недвижимости в Германии дороже, чем в большинстве стран Европы, и стоит потратить время на сравнение цен, услуг и источников энергии, предлагаемых многочисленными поставщиками электроэнергии.

Средний годовой счет за газ и электричество составляет от 2800 до 3000 евро за квартиру площадью 100 кв.м в Берлине.

Средняя стоимость коммунальных услуг на содержание недвижимости в Германии составляет около 3 евро в месяц за квадратный метр площади, не считая отдельной платы за электричество.

Почти все домохозяйства в Германии должны зарегистрироваться в GEZ (Gebühreneinzugszentrale) для использования телевидения, радио и Интернет. Стоимость из расчета на одну семью составляет 18 евро в месяц.

Ежемесячная плата за широкополосный доступ в Интернет составляет от 30 до 35 евро в месяц и включает фиксированную стационарную связь.

Многие провайдеры предлагают скидки на первые месяцы контракта, а при более длительных периодах подписки — более низкие ставки.

Страхование жилья

Wohngebäudeversicherung или страхование жилья, покрывает основные риски, такие как пожар, течь воды, шторм и град.

Помимо элементарных опасностей, большинство страховщиков предлагают расширенное страхование от стихийных бедствий.

Страхование жилья не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, как статья расходов на содержание недвижимости в Германии. Средняя стоимость страхования жилья составляет 200 евро в год.

Затраты на частный ремонт

Немецкие квартиры можно классифицировать как Altbau или Neubau. Altbau — это старые апартаменты, построенные в конце 19 или начале 20 веков и, скорее всего, требующие ремонта. Поэтому содержание недвижимости в Германии зачастую включает в себя частный ремонт. 

Частный ремонт включает в себя установку изоляции, обновление систем отопления, новую электропроводку и модернизацию стен в соответствии с возрастом. Обычно он стоит около 15 000 евро.

Часть затрат на модернизацию или реконструкцию может не облагаться налогом, хотя лимит составляет 1200 евро в год.

Кроме того, непредвиденные затраты на ремонт вне фонда ремонта домовладельцев могут потребовать особого взноса.

Определенная реконструкция имеет право на финансирование из государственного банка развития (KfW) или Федерального управления экономического и экспортного контроля (BAFA).

KfW поддерживает специальную программу, которая предлагает финансирование модернизации энергоэффективности. Вы можете претендовать на участие в «Программе энергоэффективного ремонта», если хотите заменить системы отопления или установить изоляцию крыши.

Эти ссуды особенно привлекательны, потому что их предлагают под очень низкие процентные ставки и субсидию на погашение.

Затраты, на которые собственник не может повлиять

Хаусгельд

Если вы проживаете в совместном здании (дуплекс или другой тип жилья), то должны платить сбор (Hausgeld) жилищной ассоциации, либо службам управления недвижимостью. На частные дома одного собственника этот сбор на содержание недвижимости в Германии не распространяется.

Hausgeld покрывает общие услуги, такие как вывоз мусора, уборка снега, уборка улиц, садоводство, водоснабжение и обслуживание общих частей здания, например, лестниц.

Средняя стоимость Хаусгельда на содержание недвижимости в Германии составляет 2,70-3,30 евро за квадратный метр жилой площади в месяц. Если есть арендаторы, на них можно переложить часть таких расходов на содержание недвижимости в Германии. Ассоциации также создают фонды обслуживания для плановых ремонтов, размер которых зависит от возраста здания.

Читайте также:  Бизнес Иммиграция в Германию — Получение Бизнес-Визы 2021

Налоги

Местный налог на недвижимость в Германии (Grundsteuergesetz) взимается  местными властями в каждом регионе. Это сложная формула, определяемая умножением трех факторов:

  • Стоимость квадратного метра имущества, устанавливаемая Финансовым управлением (Einheitswert).
  • Ставка налога на недвижимость, которая зависит от типа собственности, может варьироваться от 2,6% до 6%. Ставка устанавливается местными властями.
  • Затем к вычислению применяется множитель.

Средний налог на жилую недвижимость в Германии  составляет 3,5% от стоимости покупки, что сравнительно ниже, чем в большинстве стран.

Если предположить, что оценочная стоимость недвижимости составляет 800 000 евро, налог на недвижимость составит 9800 евро в год.

После недавнего решения суда текущую схему налога на имущество признали неконституционной, а новую схему должны ввести в действие к 2024 году.

Планирование скрытых затрат

Существует ряд скрытых затрат на содержание недвижимости в Германии, которые не всегда очевидны для экспатов. Некоторые текущие расходы зависят от потребления, например, коммунальные услуги и страхование, другие устанавливаются третьими сторонами и могут быть сложными. 

Сочетание непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в результате ремонта или перерасхода, делают потребность в адекватной сумме денег для покрытия таких затрат важной. Поэтому важно всегда планировать скрытые затраты на содержание недвижимости в Германии.

Изучите наши предложения по инвестициям в жилую недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду:

Получите консультацию у наших экспертов по вопросам покупки и содержания недвижимости в Германии, написав письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.

В целом, затраты на содержание недвижимости в Германии зависят от самого имущества. Такие факторы, как структура и местоположение собственности, определяют платежи за отопление, электричество и налог на имущество.

Тем не менее наша статья поможет вам составить бюджет на общие расходы на содержание дома. Мы перечисляем наиболее частые и значительные расходы на содержание недвижимости в Германии, с которыми вы столкнетесь:Услуги управляющей компании.Эксплуатационные расходы.

Неожиданный ремонт и реновация.Коммунальные услуги.

Проценты и амортизация по ипотеке.

Если вы проживаете в совместном здании (дуплекс), то должны платить сбор (Hausgeld) жилищной ассоциации, либо службам управления недвижимостью. На частные дома одного собственника этот сбор на содержание недвижимости в Германии не распространяется.

Hausgeld покрывает общие услуги, такие как вывоз мусора, уборка снега, уборка улиц, садоводство, водоснабжение и обслуживание общих частей здания, например, лестниц. Средняя стоимость Хаусгельда в Германии составляет 2,70-3,30 евро за квадратный метр жилой площади в месяц.

Если есть арендаторы, на них можно переложить часть таких расходов.

Средняя ставка налога на жилую недвижимость в Германии (Grundsteuergesetz) составляет 3,5% от стоимости покупки, что сравнительно ниже, чем в большинстве стран. Налог Grundsteuergesetz взимается  местными властями в каждом регионе.

Это сложная формула, определяемая умножением разных факторов. Если предположить, что оценочная стоимость недвижимости составляет 800 000 евро, налог на недвижимость составит 9800 евро в год.

После недавнего решения суда текущую схему налога на имущество признали неконституционной, а новую схему должны ввести в действие к 2024 году.

Как россияне справляются с содержанием зарубежных квартир и домов

Если до событий 2014 г., изменивших политическую и экономическую ситуацию в России, наши соотечественники за рубежом приобретали в основном недвижимость для отдыха, то после присоединения Крыма, санкций и очередного удешевления рубля многие задумались о «запасном аэродроме», который может стать плацдармом для дальнейшей легализации в другой стране.

«Социальный состав покупателей тогда тоже изменился, следом за бизнесменами недвижимость стал покупать так называемый средний класс, в том числе и люди творческих профессий, которые не имели возможности инвестировать лишние деньги. Они продавали дачи, квартиры в столице и в регионах и на вырученные средства приобретали наиболее доступные варианты жилья», – отмечает Елена Богородицкая, владелица агентства Drina.

«Число тех, кто думает о приобретении зарубежной недвижимости, продолжает расти, число запросов только в нашей компании увеличилось до 20 000 в год. Но если до 2014 г.

люди активно приобретали курортную недвижимость, то сейчас их больше интересует та, которую можно сдать в аренду и получать доход.

Самый массовый спрос сейчас на недвижимость в Испании и Германии, в наших офисах сделки происходят каждый день», – рассказал Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.

По оценке Tranio, 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе. Качмазов отмечает, что россияне не одиноки в таком подходе: «Как и граждане Турции и Китая, они приобретают недвижимость в Европе, опасаясь за собственную безопасность на родине.

Посыл простой, если что – она прокормит. Запросы сейчас сильно изменились, вызывает фрустрацию необходимость отчитываться перед налоговой о зарубежных счетах и доходах. Российским покупателям не хватает осознанной стратегии, они не знают, где будут жить, в какой стране зарабатывать деньги».

Мало кто из соотечественников готов светить свои заграничные активы, этим объясняется анонимность историй, которые будут приведены ниже.

По словам экспертов, самый большой страх покупателей зарубежной недвижимости – высокие налоги – обычно не оправдывается. В большинстве случаев налоги на доходы, полученные от сдачи в аренду, нужно платить в стране нахождения недвижимости.

«Если между странами существует договор об избегании двойного налогообложения, то второй раз в стране постоянного налогового резидентства платить не нужно.

Однако, согласно налоговому и валютному законодательству РФ, все валютные резиденты РФ должны декларировать свои счета в зарубежных банках и движения по ним», – объясняет Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России.

Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», отмечает, что общая практика такова, что если человек сдает квартиру в аренду, то правительство большинства стран, даже самых цивилизованных, закрывает на это глаза. «Такой налог трудно взимаем: сложно доказать, что у тебя жили не родственники и друзья, а квартиросъемщики.

Даже если сдаешь через агента – как правило, все строится на личных контактах и многое делается вчерную.

Кроме того, для многих государств это способ сохранения частных иностранных собственников на их территории: поскольку содержание недвижимости обходится недешево, сдача в аренду зачастую единственный способ для них избежать разорения», – объясняет Лавров.

По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, в элитном сегменте покупатели часто не хотят сдавать собственную квартиру или дом в аренду, если хотя бы иногда пользуются ей сами.

Как правило, сдается недвижимость, которая изначально приобреталась с инвестиционными целями – или та, которую перестали использовать. «Занимаются этим не сами собственники, а агентствп недвижимости.

Последние берут на себя ведение рекламной кампании, ищут арендаторов, проверяют их надежность, часто даже получают арендные платежи и следят за техническим состоянием дома или квартиры», – говорит Овчинникова.

С ней согласна и Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, которая, тем не менее, отмечает, что некоторые владельцы высокобюджетного жилья за рубежом сейчас тоже экономят и сдают объект в аренду на период своего отсутствия, что, как минимум, позволяет покрыть эксплуатационные расходы на его содержание.

Вопреки распространенному мнению, что собственники элитных домов и квартир предпочитаются передавать все заботы о сдаче в аренду «специально обученным людям», организатор группы в одной из социальных сетей о недвижимости в Испании Ольга утверждает, что существует категория владельцев, которые самостоятельно подыскивают клиентов на свои объекты стоимостью в несколько миллионов евро. «В наших группах есть люди, которые сдают дома стоимостью в 2-5 млн евро, более того, они владеют несколькими такими особняками. Конечно, за порядком и техническим состоянием объектов следит персонал, однако арендаторов предпочитают подбирать самостоятельно», – рассказала Ольга. 

Тем не менее бывают и исключения. Например, в прошлом году во Франции у Airbnb были затребованы данные по квартирам, с которыми сервис работает.

«Многим владельцам, в том числе и моим русским коллегам, работающим во Франции, пришли бумажки из налоговой, тут же выросли цены на аренду, особенно в курортных городах вроде Ниццы, где сдается чуть ли не 80% недвижимости.

Кончилось тем, что кто-то выплатил налоги, но не все», – рассказал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Однако, по его словам, в таких странах, как Испания, Греция, Болгария, Сербия, Черногория, проблем не возникает, хотя в любой момент законодательство может измениться.

Высоких доходов от европейских активов ожидать не стоит, в этом солидарны и эксперты, и собственники.

«Кто-то сдает недвижимость в аренду самостоятельно, кто-то – через посредников, у некоторых застройщиков есть собственные управляющие компании, которые предоставляют гарантированный доход от аренды, например на Кипре это в среднем 4−5% годовых», – говорит Татьяна Бурлаковская, руководитель Kalinka International. По словам Качмазова, покупателю европейской недвижимости не стоит ожидать больше чем 5% годовых от аренды. «Если следовать схеме «купить/починить/продать», а такие возможности есть в Германии, на Лазурном берегу и в Афинах, то можно рассчитывать на 10–15% годовых при пороге входа от 100 000 евро», – отмечает спикер, и с ним согласны практически все опрошенные «Ведомостями» владельцы недвижимости.

Несмотря на рост заявок и ежедневные сделки, россияне не только покупают недвижимость за границей, но и избавляются от нее. Многие из тех, кто приобрел ее в 2014 г.

, так и остались жить и работать в России и своим «запасным аэродромом» продолжают пользоваться в качестве «совсем дальней дачи» или сдают в аренду, а кто-то, разочаровавшись, продал то, что содержать слишком дорого.

«Ведомости» опросили владельцев недорогой – до 250 000 евро – недвижимости в разных европейских странах, для того чтобы узнать, как они ее используют и считают ли инвестиции удачными.

Читайте также:  На работе у немцев: немного про деловой этикет в германии

По данным аналитического центра Prian.ru, в предпочтениях россиян Испания занимает первое место, существенно обогнав более доступную Болгарию. Ольга приобрела в 2014 г. дом стоимостью 250 000 евро в Коста-Бланко, успев до падения рубля.

Сначала семья с двумя детьми жила на две страны, еще два года провели там безвыездно, там же старшие дети пошли в школу и появился на свет третий ребенок.

Однако в прошлом году семейство вернулось в Москву, дом сдавали в аренду и потом выставили на продажу.

«Содержание дома – около 200 евро в месяц, если не живешь, то все равно приходится оплачивать счета за электричество, воду и услуги УК, плюс ежегодный налог 300 евро и 150 евро за страховку, не считая затрат на поддержание недвижимости. Аренда позволяла эти затраты окупать, но не зарабатывать», – рассказала Ольга.

На родину было решено вернуться по вполне прозаическим причинам – мужу потребовалась дорогостоящая операция, качество образования также не соответствовало желаемому. Сейчас дом выставлен за те же 250 000 евро.

По словам Ольги, местный рынок серьезно пострадал из-за англичан, которые после изменения законодательства и лишения льгот стали массово избавляться от испанской недвижимости.

Тем не менее, по общим наблюдениям, поток покупателей из России продолжает расти. В частности, семья Ольги, продав дом, планирует приобрести неподалеку апартаменты в строящемся жилом комплексе стоимостью до 100 000 евро, чтобы приезжать в сезон на отдых.

В 2007 г., в разгар бума курортной недвижимости, Максим из Москвы приобрел две небольшие квартиры в строящихся домах на Солнечном Берегу и в Равде. Удачными эти инвестиции не считает – с тех пор недвижимость упала в цене в 2 раза.

«Квартира, которую покупал за 40 000 евро, сейчас стоит около 20 000, ту, за которую заплатил 45 000, можно продать в лучшем случае за 22 000 евро, и это не считая удешевления рубля», – сокрушается Максим. Он признает, что с удовольствием избавился бы хотя бы от одной из квартир, если бы нашелся покупатель.

Тем не менее свое содержание оба объекта оправдывают за счет сдачи в аренду, а одну из квартир в сезон Максим использует для отдыха.

За эти годы ему пришлось научиться взаимодействовать с управляющими компаниями, экономить на воде и электричестве, а также перепробовать все методы сдачи в аренду. Налоги здесь небольшие, около 35 евро в год, а обслуживание обходится примерно в 300 евро за год плюс расходы по счетчикам на электричество и воду.

Максим считает сезон удачным, если «получает сверху (т. е. доходы минус расходы) хотя бы 50 евро».

Кстати, управляющие компании – серьезная проблема в Болгарии: часто просто собирают с жильцов деньги и исчезают в неизвестном направлении, «забыв» перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям и оставляя собственников квартир с гигантскими долгами.

Уставшие от «балканского разгильдяйства» россияне, в свою очередь, ищут возможности снизить затраты на обслуживание и платить как можно меньше по счетам.

«Провести воду или свет в обход счетчиков, обмануть УК – своего рода вид спорта, которым не брезгуют даже владельцы дорогой недвижимости», – отмечает Александр, владелец двух домов на болгарском побережье.

Кстати, русские собственники в Болгарии для обслуживания жилья и общения с арендаторами предпочитают пользоваться услугами соотечественников, а не болгар, считается, что русские более обязательны.

Михаил из Москвы, купивший в 2016 г. за 40 000 евро небольшую квартиру под Будвой (Черногория) для отдыха, напротив, считает инвестиции удачными. Для того чтобы окупить расходы на содержание, на 2–3 летних месяца он сдает квартиру, самостоятельно подыскивая арендаторов.

«В Черногории много компаний и частников, которым можно поручить общение с арендаторами, есть специальные группы в социальных сетях, кто-то сдает через Booking и Airbnb, хотя этот метод считается не самым выгодным.

Соотечественники, которые хотят заработать на аренде, приобретают по нескольку квартир в комплексе, и тогда это может быть интересно с точки зрения бизнеса», – отмечает Михаил.

Сейчас его недвижимость на треть выросла в цене, последние арендаторы из России предложили выкупить квартиру за 60 000 евро. Как оказалось, цены на небольшие лоты в окрестностях Будвы подняли турецкие покупатели.

«Опасаясь за свое будущее, недвижимость на черногорском побережье в последнее время массово скупают граждане Турции, уже произошло вымывание дешевых лотов в наиболее популярных местах», – рассказал «Ведомостям» Михаил из Санкт-Петербурга, также владеющий квартирой в Будве.

А вот налоговая собственников местной недвижимости вообще не беспокоит, налоги оплачивают единоразово при покупке жилья (3% от стоимости), а ежегодный налог, по его словам, за пять лет так ни разу и не был выписан.

«Это меня, если честно, беспокоит, но в нашей налоговой меня посылают подальше с этими вопросами, говорят, что все уже оплачено», – удивляется Михаил.

Еще один тренд, который видят владельцы местной недвижимости, – постепенное снижение интереса к апартаментам.

«Меняется структура турпотока: если традиционно здесь было много русских, которые с удовольствием селились в апартаментах, то сейчас в страну приезжает больше европейцев, стремящихся останавливаться в отелях, и это в среднесрочной перспективе приведет к тому, что апарт-комплексы будут реконструированы хотя бы в мини-отели», – прогнозирует владелец черногорской квартиры.

Россияне в последние годы перебираются не только в раскрученные страны, все более популярна становится Сербия, единственная европейская страна, позволяющая легализоваться на Западе через покупку даже недорогой недвижимости.

Евгений, продав квартиру на Урале, в начале этого года приобрел за 25 000 евро маленькую, около 20 кв. м, студию в центре Белграда именно для получения ПМЖ. Его семья снимает двухуровневую квартиру в зеленой части города, а студию решили сдавать через Airbnb. Первый сезон оказался не самым удачным, хотя клиенты забронировали квартиру с мая по октябрь.

Во время летних ливней недвижимость, которая находилась в «приземье», т. е. полуподвальном этаже, затопило. «Девушка-арендатор позвонила нам ночью с криками, что воды уже по колено, а по дому плавают вещи. Деньги пришлось возвращать, а потом еще вкладывать в ремонт, который в условиях сербского «полако» (неспешно), занял около двух месяцев», – рассказал Евгений.

Впрочем, подобная ситуация может случиться в любой стране.

По словам Богородицкой, количество русских владельцев недвижимости в Сербии с каждым годом растет практически в геометрической прогрессии. Россияне скупают дома по всей стране, приобретают квартиры в крупных городах и инвестируют в апартаменты на местных бальнеологических курортах.

За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 15–30%, в зависимости от качества и расположения, а расценки на ее обслуживание здесь отнюдь не испанские.

«Ежегодный налог на недвижимость и землю, если речь идет о доме, составляет около 20–50 евро, электричество и вода, если совсем не экономить, обойдется в 100 евро, а на отопление дома площадью около 200 кв. м придется за сезон потратить около 600 евро», – говорит Богородицкая.

Наиболее высокий доход – но не выше среднеевропейских 5% годовых – приносит не столько недвижимость в городах (дома не сдают даже сами сербы), сколько сдача в аренду апартаментов на местных круглогодичных курортах – в Златиборе, Копаонике, Старой Планине и в термальных «банях» – Бане Вернячка, Бане Ковиляча и других. «Самый популярный сербский горнолыжный курорт Златибор так активно и плотно застраивается, что уже в среднесрочной перспективе цены там упадут, уже сейчас туристам просто негде гулять, а шум от многочисленных строек мешает отдыху», – сокрушается Татьяна, отказавшаяся от приобретения недвижимости в этом городе.

Финляндия традиционно пользовалась спросом у жителей северо-запада, домами и квартирами в этой стране обзавелись многие петербуржцы. Однако, по словам Бобашева, большинство из них в дальнейшем от недвижимости избавились.

«Из-за курса евро содержание квартир становится золотым, а содержание домов – тем более», – объяснил эксперт.

По его словам, содержание однокомнатной квартиры, например, в Иматре, обойдется в 150–200 евро в месяц коммунальных платежей (включая оплату электричества и отопления). «Но все зависит от местоположения дома и от этажа, на котором находится квартира.

Известны случаи, когда только пользование лифтом для владельцев квартиры, расположенной на 2-м этаже, обходится в 50 евро в месяц, а для той, что на 4-м этаже, – уже 150 евро. Первый этаж за лифт не платит», – рассказал Бобашев.

Сбором налогов на недвижимость и их расчетом занимается местный муниципалитет. К примеру, для дома размером 100 кв. м и стоимостью 200 000 евро на участке в 15 соток налог приблизительно составит 4000 евро в год. Еще 300 евро придется потратить на страховку.

Для квартиры в 50 кв. м этот показатель в 2 раза меньше, а ее страховка обойдется в 100 евро в год.

«Из-за того, что владельцы живут не весь сезон, чтобы отбить коммунальные платежи, они вынуждены сдавать квартиру, но заработать на этом не очень получается», – объясняет Бобашев.

Однако не все так плохо, особенно если стоимость недвижимости невысока. У Дениса в Финляндии дом стоимостью около 20 000 евро, в маленьком городке в 150 км от Санкт-Петербурга.

По его словам, расходы не так велики – около 300 евро в год налог на дом и землю и около 200 евро – коммунальные платежи.

«Мы используем его как дачу, как и многие другие жители Санкт-Петербурга, и не видим необходимости сдавать, расходы нас не обременяют», – говорит Денис.

Ссылка на основную публикацию