Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Не только в России, но и в Германии возможны ситуации, когда владелец пытается вломиться в снятый дом или квартиру без предупреждения. Однако здесь закон чаще всего на стороне арендатора. А это значит, что пускать кого бы то ни было в большинстве случаев вы не обязаны (если только это не оговорено в договоре).

Пускать или нет?

Отношения между арендатором и владельцами строятся на многочисленных судебных решениях. И вопрос того, можно пускать или нет, не стал исключением. В результате разборок между собственниками немецкой недвижимости и квартирантами удалось установить, что у жильца остаётся право решать, впускать ли владельца или нет. А тот не имеет права заходить, когда ему захочется.

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Также он не может пользоваться запасным ключом, за исключением строго оговоренных моментов. Например, если прорвали трубы, появилась опасность для самого здания и для соседей. В крайних ситуациях, когда запасного ключа нет, а сами арендаторы – не дома, владелец может выломать двери.

Вообще случаи, когда собственник имеет право попросить посетить сданную жилплощадь, хорошо конкретизированы. Это:

  1. Все ситуации, когда нужно разобраться с ухудшающей состояние недвижимости проблемой. Подразумевается течь, плохая вентиляция и т. д.
  2. Демонстрация недвижимости потенциальному покупателю. Собственник в таких обстоятельствах может прийти с маклером и возможным будущим владельцем.
  3. Подготовка жилья к капремонту. Обычно собственнику нужно сначала оценить размер предстоящих трат.
  4. Определение площади недвижимости. Требуется, например, когда восстанавливают документы на дом или квартиру.
  5. Изучение показаний счётчиков. Правда, только в том случае, если для этого необходимо проникнуть внутрь.
  6. Нарушение контракта на аренду. Например, арендатор завёл домашних животных, хотя ему это не разрешили делать. Или же в доме живёт больше людей, чем договаривались.
  7. Показ недвижимости следующему арендатору при условии, что нынешний контракт разорван, однако ещё не завершён.

Как человек получает доступ в жильё?

В любом случае время визита владельца недвижимости обязательно согласовывается. Отказать арендодателю в посещении нельзя. Однако заявиться в любое время тот тоже не может.

В дом к жильцу, который отсутствует по разным причинам, скажем, находится в отпуске, ходить запрещается.

Если же владелец нарушил соответствующую договорённость, арендатор может разорвать контракт в одностороннем порядке немедленно, то есть без обязательного соблюдения трёхмесячного срока.

Помимо того, жилец может попросту сменить замок. Правда, такое будет правомерным только тогда, когда у него есть доказательство того, что в его отсутствие проникли в дом, пользуясь запасным ключом.

Если арендатор официально трудоустроен, то с ним нужно договариваться о визите заранее, примерно за 3 или 4 дня. Если жильцы не работают, такой временной промежуток можно сократить до суток. Но учтите, что владелец не имеет права настаивать на конкретном удобном ему варианте: собственнику придётся подстраиваться под график арендаторов.

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Вообще по негласным правилам собственники чаще всего заходят в период между 10 утра и 13 часами дня, а также между 16 и 18 часами вечера. Арендодатель не может настаивать на визиты в выходные или в праздничные дни.

Права арендатора защищаются и тогда, когда собственник решил продать квартиру. В этом случае владелец имеет право показать недвижимость максимум три раза в месяц в период между 19 и 20 часами. Причём визит не должен длиться больше 45 минут.

Если жилец категорически отказался пускать собственника в квартиру или в дом, то тот может обратиться за защитой своего права в суд. И при проигрыше дела арендатор обязан будет возместить убытки, например, выплатить компенсацию за то, что в результате действий жильцов имущество своевременно не продали.

Напоследок хотелось бы отметить, что всё сказанное работает только тогда, когда на квартиру нет отдельных договорённостей. Если же в соглашении указано, что собственник имеет право заходить в квартиру в любое время дня и ночи, то ему в этом никто не сможет помешать. Единственным выходом будет перезаключение договора.

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Когда нужно впускать арендодателя в дом в Германии

Вопрос отношений с  арендодателем – всегда деликатный и непростой. И если в России правила обычно диктует тот, кто сдаёт жильё, то в Германии эта сфера довольно чётко регулируется законом, который защищает интересы арендаторов. В частности, снимающий жильё человек не обязан впускать в него собственника, если только иное не оговорено в договоре.

Air Jordan 1 Retro High OG “Obsidian” Sail/Obsidian-University Blue For Sale Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Обязан ли арендатор впускать собственника в дом?

Аренда жилья – популярная услуга в Германии. Основанием для регулирования отношений между съёмщиком и арендодателем служат многочисленные решения судов. На одном из таких решений основывается ответ на вопрос, должен ли арендатор впускать собственника в дом.

Практика разбирательств между квартирантами и владельцами жилья показала, что разумнее всего оставлять право решать, впускать кого-либо в жильё или нет, за арендатором. Собственник же при этом лишается права посещать сдаваемый объект, когда ему захочется. Это значит, что и собственного ключа у хозяина тоже быть не должно.

Открывать дверь своим ключом владелец квартиры или дома может только в исключительных случаях, круг которых строго определён:

  • Прорыв трубы;
  • Опасность для здания;
  • Опасность для соседей.

В самой крайней ситуации, если арендаторов нет дома, а запасной ключ отсутствует, хозяин имеет право выломать входную дверь, чтобы предотвратить негативные последствия.

Случаи, при которых собственник может посетить сданную жилплощадь

В Германии определён ряд ситуаций, при которых владелец недвижимости может прийти на объект, предоставленный в аренду:

  • Случаи, когда требуется разобраться с плохим или ухудшимся состоянием недвижимости: возникновение протечки, сбои в работе вентиляционной системы и т.п.
  • Показ объекта потенциальному покупателю.
  • Подготовка к ремонту, оценка предстоящих работ.
  • Точное определение площади объекта, например, при восстановлении документов.
  • Снятие показаний счётчиков, если они располагаются непосредственно внутри квартиры или дома.
  • Нарушения договора аренды. Например, если в контракте указано, что проживание с домашними животными запрещено, но арендатор нарушил этот запрет. Это является поводом для визита владельца жилья.
  • Показ объекта потенциальному следующему арендатору при условии прекращения действия существующего договора аренды, но не его фактического завершения.

Процедура визитов собственника в сданное жильё

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

Какой бы ни была причина визита владельца квартиры или дома, он непременно должен быть согласован с проживающими. При наличии повода, арендатор не имеет права отказать арендодателю в визите. Но и последний не может приходить в любое удобное для него время, а также посещать жильё во время отсутствия арендаторов. При подобных нарушениях арендатор имеет право немедленно и в одностороннем порядке разорвать контракт и не соблюдать обязательство о предупреждении владельца за три месяца.

Кроме того, жилец имеет право сменить замки, если сможет доказать, что в его отсутствие кто-то заходил в дом с помощью запасного ключа.

Если жилец работает официально, то собственник должен договориться с ним о визите заранее, за 3 – 4 дня. Если в квартире проживает безработный, то назначить посещение можно за сутки. Хозяин не может настаивать на выбранной дате, если она неудобна арендатору. В любом случае, подстраиваться придётся именно собственнику.

Помимо определённых законов, существуют и негласные правила, регулирующие отношения между собственником и жильцами. Как правило, визиты назначаются на периоды между 10 утра и 13 дня и 16 – 18 вечера. В праздники и выходные дни встречи возможны, но только при условии полного согласия арендатора. Настаивать на посещении в выходные собственник не имеет права.

Права жильцов в Германии защищаются и при намерении собственника продать недвижимость. Количество показов объекта потенциальным покупателям ограничено тремя в месяц. Они должны проводиться только с 19 до 20 часов и длиться не более 45 минут.

Права собственников тоже защищают. Если жилец отказывается пускать владельца жилья, последний имеет право обратиться в суд. Если арендатор проиграет дело, его обязуют возместить собственнику убытки. Например, выплатить компенсацию за то, что из-за действий жильца объект не удалось своевременно продать.

Это общие правила, которыми руководствуются при аренде жилья в Германии. Однако в каждом случае условия могут быть различными. Они должны быть подробно указаны в договоре аренды. Например, там может быть указано, что собственник имеет право входить в квартиру в любое время дня и ночи.

И в этом случае никакие общие правила не помогут защитить интересы арендатора. Чтобы ваша аренда квартиры в Германии была комфортной и удобной, обращайтесь к нам в агентство Campus Property. Мы поможем вам найти идеальный объект и наладить адекватные отношения с собственником.

Читайте также:  Девятнадцатилетний Программист в Берлине

Оставьте запрос на сайте или свяжитесь с нами по телефону +49 89 307 87 347, +49 179 135 28 43.

Как часто арендодатель может посещать арендатора в Германии

Когда в Германии Арендодатель Вправе Посетить Жильцов

В Германии отношения между арендодателем и арендатором строятся исключительно на основании подписания договора с соблюдением всех требований законодательства. При этом в случае возникновения спорных ситуаций закон принимает сторону арендатора и строго следит, чтобы стороны соблюдали свои обязанности и права.

  • Вот один из вопросов: когда человек, сдающий жилье, может наносить визит арендатору?
  • У арендодателя есть полное право для посещений, но ассоциация арендодателей уточняет, что все визиты должны происходить на основании законных причин, и посещения не должны быть частыми.
  • Арендодатель должен приложить усилия, чтобы все вопросы были решены во время одного визита, дабы не «дергать» арендатора частыми посещениями.

Одна из наиболее популярных причин посещения арендатора – проверка состояния жилья накануне новой аренды или продажи объекта. Хозяин помещения уполномочен также прийти заранее в квартиру, если в ней ведутся ремонтные работы.

Одной из причин посещения арендатора является полученная арендодателем информация, что проживающий в квартире небрежно ведет себя, наносит вред имуществу с материальным ущербом, беспокоит соседей.

Арендодатель может немедленно воспользоваться своим правом посещения, если ему сообщили о незапертой двери с признаками отсутствия людей в помещении, появлении неприятных запахов, следов затопления вне помещения.

Если визит запланированный, то о нем арендодатель должен заранее сообщить, поскольку выбранное им время может не совпасть с графиком арендатора. Обеим сторонам лучше заранее согласовать удобную дату и время посещения.

  1. Еще одним насущным вопросом, который связан с арендой, является расторжение договора.
  2. Для расторжения договора необходимы веские аргументы, приведенные арендодателем. Это:
  3. · невыполнение условий договора;
  4. · несвоевременная оплата аренды;
  5. · задолженности по оплате;
  • · нарушение порядка проживания;
  • · нанесение материального ущерба арендуемому объекту и имуществу.
  • Как правило, такие нарушения выясняются в ходе посещений арендатора или поступления жалоб от соседей.
  • Если речь идет о досрочном расторжении договора по причине необходимости заселить туда ближайшую родню, это придется доказывать, а при несогласии арендатора досрочно выселяться, дело решается в судебном порядке.
  • Foto: shutterstock
  • София Шевченко

Как часто арендодателям разрешено навещать арендаторов?

Разрешено ли арендодателю приходить на квартиру к арендатору в любое время без веской причины? Должен ли арендодатель предупреждать о своем визите? Попытаемся дать ответы на эти и другие вопросы.

«Мой дом – моя крепость»: это высказывание относится не только к владельцам, но и к арендаторам, которые снимают жилье.

Несмотря на то что жилплощадь не всегда принадлежит жильцам, квартира или дом является их территорией, и только жильцы имеют право решать, кто и когда может приходить в гости.

Это значит, что арендодатель не может просто позвонить своему арендатору и сообщить, что стоит возле двери и хочет немедленно осмотреть свою собственность.

Исключения из правил

По сути только арендатор имеет право решать, кто и когда может его навещать, утверждает представитель Ассоциации защиты жильцов Гамбурга Сильвия Йорг.

Тем не менее существуют ситуации, при которых арендодатели могут приходить к арендаторам без разрешения в любое время. Например, если арендатору поступила жалоба на поломки в квартире, он имеет право осмотреть помещение и, если необходимо, устранить.

Арендодатель также может посетить квартиру, когда речь идет о продаже или модернизации.

– Арендодатель имеет право после 5-10 лет аренды посетить жилье для планирования необходимых ремонтных работ, – говорит Хелена Клингер из Ассоциации владельцев House&Reason Germany в Берлине.

По словам Хелены Клингер, арендодателю также может потребоваться регулярная проверка технического оснащения квартиры.

Право на посещение для снятия показателей счетчиков

Установка или снятие показаний счетчиков также дает право домовладельцу на визит к арендатору. Однако о таком визите он должен уведомить жильцов за 3-7 дней. Если квартиросъемщики не работают, уведомление о визите должно поступить не позднее чем за 24 часа.

Предполагаемое нарушение договора об аренде

Подозрение в нарушении договора об аренде также дает право домовладельцу на незапланированный визит. Сюда можно отнести затхлый запах из квартиры, причиной которого может быть плесень или затопление соседей.

45-минутный визит 

Если арендодатель принял решение о продаже квартиры, он может посещать ее вместе с потенциальными покупателями не более 45 минут в день. Такие визиты должны назначаться лишь в будние дни с 10:00 до 13:00 или с 16:00 до 18:00.

Как часто арендодателям разрешено навещать арендаторов? обновлено: 3 июня, 2021 автором: Мария Крычильская

Как избежать ловушек арендодателей в германии

Договор аренды наряду с трудовым договором и договором купли-продажи является для большей части населения наиболее распространенным видом договора. Однако очень многие арендаторы зачастую очень плохо проинформированы о том, каким правами они на самом деле обладают, и каких действий от них может требовать арендодатель.

Например, часто в договорах найма жилого помещения закреплено, что в случае нарушения арендатором условий договора арендодатель имеет право требовать от него выплаты оговоренного сторонами штрафа. Однако в соответствии с § 555 Гражданского кодекса Германии (Buergerliches Gesetzbuch) соглашение, согласно которому арендодатель имеет право требовать с арендатора штраф, является недействительным.

Также распространенной является ситуация, когда арендодатель категорически запрещает арендодателю содержать каких-либо животных в арендуемой квартире. Однако арендатору следует знать, что запрет не распространяется на мелких животных, которые содержатся в клетках (хомяки, морские свинки, кролики и пр.), а также на птиц и рыбок.

Таким образом, арендодатель не может ссылаться на нарушение Вами условий договора в случае, если у Вас в квартире живет пара канареек, так как разрешение арендодателя в данном случае вообще не является необходимым.

Более того, даже запрет на содержание кошек либо собак может быть признан судом недействительным, если такой запрет дискриминирует арендатора.

Еще одной из точек давления на арендатора является необходимость соблюдения им установленных арендодателем правил проживания в жилом доме. Однако хотим обратить Ваше внимание на тот факт, что требовать соблюдения указанных правил арендодатель может исключительно в том случае, если они являются частью договора аренды.

В случае, если данные правила просто вывешены на доске объявлений в подъезде, Вы имеете право им не подчиняться. Кроме того, даже если правила проживания в жилом доме включены в Ваш договор аренды, не все пункты могут подлежать исполнению.

Так, судебная практика установила, что следующие широко распространенные требования, установленные арендодателем, являются недействительными:

  • • принимать посетителей после 22 часов (Вы имеете право принимать посетителей в любое удобное для Вас время);
  • • принимать душ в определенное время дня или ночи;
  • • играть на музыкальных инструментах максимум час в день либо полный запрет игры на музыкальных инструментах и пр.

С арендодателем, устанавливающим свои собственные правила, далеко не всегда соответствующие законодательным нормам, столкнулся и наш клиент Карл (имя было изменено).

В арендуемой квартире Карл проживал более тридцати лет, надлежащим образом выполняя все установленные арендодателем правила, своевременно выплачивая арендную плату и выполняя прочие обязанности по договору.

Квартира нашего клиента принадлежала к так называемому старому фонду, при этом за все тридцать лет арендодатель ни разу не провел капитального ремонта помещения. Однако наш клиент, будучи уже пожилым человеком, был весьма неприхотлив, поэтому скромно обустроил квартиру по своему вкусу и не обременял арендодателя дополнительными просьбами.

Однако время шло, здоровье Карла с каждым годом оставляло желать лучшего, и, к сожалению, присмотра дочери за своим престарелым отцом стало недостаточно, в связи с чем врачи порекомендовали определить нашего клиента в дом престарелых для предоставления ему 24-часового ухода.

Так как проживание в доме престарелых также оплачивалось государством, Карлу необходимо было в срочном порядке расторгнуть договор аренды.

По этой причине он направил своему арендодателю письмо, в котором сообщал, что в связи с необходимостью переезда в дом престарелых он просит расторгнуть договор аренды через один месяц со дня получения указанного письма.

Тут следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании расторгнуть договор аренды за три месяца. Если в договоре аренды установлен более длительный срок, этот пункт договора является недействительным.

Однако указанный срок уведомления не действует в случае заключения договора с фиксированным сроком аренды или субаренды. Также сторонами может быть оговорен более короткий срок уведомления арендодателя об окончании договора аренды.

При этом арендодатель не имеет права сократить законодательно установленный срок, предусмотренный для уведомления арендатора:

  1. • в случае, если договор заключен сроком до пяти лет – три месяца;
  2. • в случае, если договор заключен сроком от 5 до 8 лет – шесть месяцев;
  3. • в случае, если договор заключен более, чем на 8 лет – девять месяцев.
Читайте также:  16 земель германии галопом по германии. рассказ о немецких землях!

Наш клиент Карл, полгал, что у него есть уважительная причина для расторжения договора без соблюдения указанного срока, т.к.

органы социального обеспечения отказались оплачивать стоимость квартиры после перемещения Карла в дом престарелых, а самостоятельного дохода у нашего клиента не было.

В ответ на его письмо арендодатель сообщил ему, что его уведомление о расторжении договора было компанией получено, однако договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев. Наш клиент повторно написал им письмо с просьбой учесть сложившуюся ситуацию.

Причем в указанной квартире на тот момент уже никто не проживал. Однако арендодатель настаивал на соблюдении сроков, сообщив, что в соответствии с § 569 Гражданского кодекса Германии указанная Карлом причина досрочного расторжения договора не является уважительной.

Так как состояние здоровья нашего клиента на тот момент резко ухудшилось, ни Карл, ни его дочь не имели желания продолжать спор с арендодателем и лишь попросили о рассрочке платежа.

Однако через некоторое время Карл получил еще одно уведомление от арендатора, в котором наш клиент был извещен о необходимости провести в квартире ремонтные работы до сдачи ее арендодателю.

В ответ на указанное письмо Карл сообщил, что согласно договору аренды нести расходы за ремонт квартиры он не обязан, после чего в назначенный арендодателем срок дочь нашего клиента вернула представителю арендодателя ключи от квартиры. Но на этом история не закончилась.

Через пару месяцев Карл получил новое письмо от компании-арендодателя, в котором сообщалось, что в связи с тем, что Карлом не были проведены необходимые ремонтные работы, ему необходимо будет компенсировать арендодателю нанесенный несоблюдением условий договора ущерб.

Карл был очень расстроен из-за того, что арендодатель, в квартире которого наш клиент проживал тридцать лет, не только не хотел пойти ему на встречу, но и требовал от него выполнения обязательств, не предусмотренных договором. По этой причине Карлом было принято решение обратиться за юридической помощью в нашу адвокатскую канцелярию.

Наш адвокат, выслушав пояснения Карла и его дочери, а также ознакомившись с соответствующим договором аренды, решил направить арендодателю официальное письмо.

В указанном письме адвокат юридически грамотно изложил позицию клиента, сделав акцент на том, что согласно условиям договора аренды, заключенным между нашим клиентом и компанией-арендодателем, в обязанности Карла не входило проведение каких-либо ремонтных работ в арендуемой квартире.

Через некоторое время нашей адвокатской канцелярией был получен ответ, в котором арендодатель соглашался с тем, что ремонтные работы Карлом проводиться не должны, однако он должен вернуть квартиру в таком же состоянии, в котором он ее принял в аренду, а также провести уборочные работы и вывезти соответствующий строительный мусор.

Тщательно изучив приложение к договору, в котором описывалось состояние квартиры, а также подробно обсудив все нюансы с клиентом, наш адвокат сообщил арендодателю, что тридцать лет назад квартира была принята в очень плохом состоянии, требующем ремонта.

По этой причине Карл самостоятельно облицевал ванную комнату плиткой, а на пол во всех остальных комнатах постелил ламинат. Удаление плитки и ламината приведет к тому, что квартира перестанет быть пригодной для сдачи ее в аренду.

Более того, такой демонтаж противоречит принципу добросовестности.

Также адвокат отметил, что до сдачи квартиры представителю арендодателя была должным образом проведена уборка, при этом никакого строительного мусора в квартире не находилось.

Особый акцент адвокат сделал на том, что Карл многие годы добросовестно выполнял свои обязанности по договору и, в частности, своевременно уплачивал арендную плату.

На данный же момент он получал государственную помощь и собственными денежными средствами не располагал, в связи с чем даже при инициации арендодателем судебного процесса Карл будет не в состоянии удовлетворить исковые требования.

По этой причине наш адвокат требовал прекращения каких-либо требований со стороны арендодателя в отношении нашего клиента.

Приняв во внимание аргументацию адвоката, компания-арендодатель сообщила, что отказывается от своих требований в отношении Карла.

На основании указанного примера из практики нашей адвокатской канцелярии мы рекомендуем Вам своевременно обращаться за юридической помощью к опытному адвокату, так как только адвокат сможет не просто применить норму закона, но и подобрать необходимую аргументацию, грамотно сформулировать Вашу точку зрения и отстоять Ваши правовые интересы.

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ

Ваши права

Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.

Распространите знания! Отправьте статью тем, кому она пригодится

Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 674

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать.

Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен.

Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 673 ч. 1, ст. 676, пост. правительства № 47

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 612, ст. 398, ст. 676, ст. 421

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится.

Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель.

Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

См. также:

  • Кто отвечает за пожар в квартире
  • 10 причин никогда не снимать комнаты

Основание. НК РФ ст. 228

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить.

Чтобы доказать платежи, нужны документы.

Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

См. также:

Читайте также:  Глагол greifen основное значение. фразы с его использованием.

Основание. Закон № 5242-1 ст. 5 ч. 1, КоАП РФ ст. 19.15.1

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию.

Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру.

За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить.

Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно.

Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 678

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

  1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
  2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
  3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
  4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 682, ст. 683, ст. 614

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 679

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

Основание. ГК РФ ст. 681

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

См. также:

  • Как сделать ремонт квартиры
  • Как снять квартиру с котом

Основание. ГК РФ ст. 684

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю.

А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Основание. ГК РФ ст. 675

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них.

У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях.

Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 1

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре.

Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц.

Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 2

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

Основание. ГК РФ ст. 381.1

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе.

Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог.

Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать.

Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса.

И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Основание. ГК РФ ст. 15

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает.

Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки.

Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

См. также:

Ссылка на основную публикацию