Расторжение аренды в Германии арендатором

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах.

Расторжение аренды в Германии арендатором

Ситуация. Арендатор регулярно задерживает оплату квартиры.

Адвокат: Закон регулирует порядок перечисления аренды. Квартира должна быть оплачена до третьего рабочего дня каждого месяца. Если съёмщик постоянно или часто опаздывает, то это – повод для бессрочного расторжения договора. Но предварительно арендатора необходимо предупредить. Лучше всего – отправить ему официальное письменное предупреждение от собственника.

2. Несогласованный ремонт

Ситуация. Арендатор без согласования с собственником жилья перекрашивает стены. Например, в розовый цвет.

Адвокат: Арендатор имеет право оформлять съемное жилье на свой вкус. Например, оклеивать квартиру обоями различного цвета, заменять половое покрытие, окрашивать стены, в том числе, в розовый или ярко-жёлтый цвет.

Словом, делать косметический ремонт. В договоре можно указать, что при выезде съемщик обязуется привести квартиру в первоначальный вид. Допустим, прописать, что стены должны иметь нейтральный оттенок.

А вот проводить серьезные строительные изменения можно только с согласия собственника.

3. Незарегистрированные жильцы

Ситуация. Арендатор без согласования с собственником подселяет в квартиру друзей или родственников.

Адвокат: Без разрешения арендодателя квартирант не имеет права подселять других жильцов в съёмную квартиру. Также он не может сдавать всю квартиру кому-то ещё.

Но арендатор может запросить разрешение у собственника, а в случае отказа расторгнуть договор либо добиваться исполнения своих требований через суд. Если речь идёт о пребывании гостей в квартире, то они могут оставаться максимум 6-8 недель.

Эта регулировка однако не касается родственников. Не требует особого разрешения и нахождение в квартире супруга, родителей и детей.

4. Нецелевое использование

Ситуация. Арендатор сдает квартиру в субаренду туристам посуточно.

Адвокат: Ещё одна возможность субаренды – сдача квартиры или отдельных комнат туристам и временным постояльцам. И в этом случае квартиросъёмщик должен иметь разрешение владельца.

Если собственник даёт добро на посуточную субаренду и это ведёт к тому, что квартира сдается туристам большую часть года, то могут возникнуть проблемы с городским управлением. В Германии в связи с нехваткой жилья существует запрет на использование квартир не для постоянного проживания, а в других целях.

Иными словами, превращать жилую недвижимость в отель запрещено. Если город узнает об этом, он может наложить запрет на субаренду, а в случае невыполнения запрета – высокий штраф.

Расторжение аренды в Германии арендатором

5. Поломка имущества

Ситуация. В квартире происходит протечка воды и портится паркет.

Адвокат: В немецком жилищном законе действует принцип, по которому съемщик обязан платить оговоренную арендную плату, а владелец – содержать квартиру в безупречном состоянии на протяжении всего периода аренды.

В качестве частичного исключения из этого принципа может послужить договоренность, что наниматель обязуется проводить мелкий (стоимостью до €150) либо косметический ремонт.

В случае больших повреждений (поломка трубы, окон, санузла), собственник квартиры должен устранить проблему. Если же сам квартиросъемщик ответственен за неисправность, например, сломал окно или выбил дверь, то оплачивать ремонт должен он сам.

Таким образом, собственник несет ответственность только за те повреждения, которые возникли в результате изнашивания и обычного использования квартиры.  

6. Нарушение спокойствия

Ситуация. Арендатор устраивает шумные вечеринки, конфликтует с соседями по дому.

Адвокат: Нарушение спокойствия в доме и ссоры с соседями могут привести к бессрочному расторжению договора аренды.

Но и в этом случае собственник квартиры обязан предварительно предостеречь жильца и указать ему на несоответствующее договору поведение.

В последующем судебном процессе владелец недвижимости должен будет доказать, что съемщик был предупрежден, и что он ответственен за нарушение спокойствия и конфликты с соседями.

  • Управление недвижимостью в Германии – полезные советы

7. Досрочный выезд

Ситуация. Арендатор досрочно уезжает из квартиры, не заплатив за коммунальные услуги.

Адвокат: Арендатор не должен жить в снимаемой квартире. Его обязанность состоит только в том, чтобы оплачивать вовремя аренду и содержать недвижимость в сохранности.

Если съемщик преждевременно выезжает из квартиры, то, несмотря на это, он обязан и далее платить за аренду и коммунальные услуги.

Но у него, конечно же, есть возможность по обоюдному согласию с владельцем квартиры заранее расторгнуть договор.

Расторжение аренды в Германии арендатором

8. Досрочное выселение

Ситуация. Собственник решает, что хочет сам жить в квартире, и за месяц предупреждает арендатора о необходимости досрочного выезда.

Адвокат: Жилищное право Германии в целом предусматривает для собственника возможность расторгнуть договор с целью личного пользования недвижимостью. Причем, не важно, будет ли он жить в ней сам или там остановятся его родственники: дети, внуки, родители.

Квартирой может пользоваться и обслуживающий персонал, если арендодатель проживает в том же доме. При этом владелец недвижимости должен соблюдать предписанные законом сроки расторжения договора аренды и изложить свой обоснованный интерес в расторжении.

Сократить сроки можно только через обоюдную договоренность с квартиросъемщиком.

​9. Повышение арендной платы

Ситуация. Собственник решает, что с нового года стоимость аренды повышается на 20%, и за месяц предупреждает об этом арендатора.

Адвокат: Повышение арендной платы в Германии строго регламентировано законом. В условиях обострившейся ситуации с жильем, правила были ужесточены.

Повышать ставки можно не более, чем на 20% в течение трех лет, а в некоторых регионах – не более, чем на 15%. При этом с последнего повышения должно пройти по меньшей мере 15 месяцев.

Кроме того, повышенные ставки начинают действовать только спустя три месяца после оглашения. В течение этого срока квартиросъемщик должен согласиться с новыми условиями. Если он этого не делает, то добиться своего можно в суде.

При этом аренда не может быть завышена произвольно, ориентиром должна служить средняя стоимость схожего жилья в регионе. Для этого во многих городах проводятся специальные сборы данных по актуальным ценам на съемное жилье.

10. Принудительное выселение

Ситуация. Наниматель перестает платить арендную плату и не хочет выезжать из квартиры.

Адвокат: Самый распространенный и болезненный для владельца квартиры конфликт – временное или полное прекращение оплаты аренды. В этом случае закон предусматривает бессрочное расторжение договора аренды.

Уже при повторном отказе или неоплате суммы, превышающей месячный размер аренды, владелец вправе разорвать отношения с нанимателем. Но расторжением договора проблема, как правило, не решается. Арендатор часто продолжает занимать помещение, отказываясь добровольно уезжать.

Единственный путь в решении этого конфликта – принудительное выселение из квартиры через суд. Это дорогостоящий судебный процесс, и он занимает какое-то время.

Расходы несет владелец квартиры: оплата фирмы, занимающейся переездом, и услуг судебного исполнителя, складирование мебели и замена замка. Получается около €2000-3000.

Расторжение аренды в Германии арендатором

Советует адвокат Люба Майр:

Покупая квартиру для сдачи в аренду в Германии, учитывайте, что немецкое жилищное сильно защищает интересы съемщиков. Закон содержит много регулировок, которые имеют императивный характер, т.е.

применяются в обязательном порядке и не подлежат изменениям посредством договоренностей между собственниками и жильцами.

В особенности, это касается права расторжения арендного договора и прав нанимателя на устранение недостатков жилья.

Договоры об аренде обычно заключаются письменно. Если документ подписывается более чем на один год, то он действует неограниченное время. Для арендодателей существуют уже заготовленные формуляры договоров. Но они не всегда соответствуют актуальной правовой ситуации и содержат ограниченное количество возможностей для индивидуальных регулировок.

Договор об аренде квартиры обычно заключается на неопределенное время. Договоры с коротким сроком действия возможны только в урегулированных законом случаях. Срок расторжения договора для квартиросъемщика установлен законом и составляет три месяца, расторжение не требует обоснования.

Собственник жилья может расторгнуть договор с тем же сроком, однако только при определённых условиях, прописанных законом. По истечении 5 лет действия договора, срок расторжения продлевается до 6 месяцев, спустя 8 лет – до 9 месяцев.

Эти регулировки не могут быть изменены частными договоренностями.

Острая проблема для Германии – нехватка жилья и резкое повышение арендной платы. По этой причине в последнее время ужесточилось жилищное законодательство, в особенности, касающееся стоимости аренды. Во время текущего парламентского созыва планируются дальнейшие изменения в этом направлении.

Когда вы станете владельцем квартиры в Германии, особенно, инвестиционной, вы наверняка столкнетесь со множеством вопросов, которые вам не приходилось решать ранее. Лучше заранее подготовиться, заручиться правовой поддержкой и получить представление о том, какие права и обязанности вы будете иметь в качестве собственника недвижимости.

Расторжение аренды в Германии арендаторомKanzlei Luba Mayr Bonn – адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, в том числе, русскоязычных клиентов, предпринимателей и частных лиц.

  • Buschstraße 5253113 BonnGermania
  • Telefone: 00 (49) 228 369 23 48
  • Fax: 00 (49) 228 369 23 62
  • Текст подготовила Анастасия Фалей Фото – pixabay.com
  • Условия цитирования материалов Prian.ru

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Особые случаи расторжения договора (Sonderkündigung)

Повышение арендной платы

Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.

Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома

При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.

Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)

В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания.

Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения.

Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.

Невозможность проживания в квартире

  • Если арендатор не может пользоваться или попасть в квартиру в соответствии с договором. Примером может быть случай, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в срок или затянувшиеся ремонтные работы. Кроме расторжения договора арендатор также может потребовать от арендодателя возмещение убытков из-за невозможности пользования жильем. К возмещаемым позициям относятся расходы на проживание, поиск нового жилья, хранение мебели, транспортные расходы и.т.д.
  • Смена замка арендодателем без уведомления арендатора. Исключение составляют случаи, когда такая замена была произведена в вынужденном порядке и арендодатель не смог связаться с арендатором
  • Если из-за строительных недостатков или в результате стихийных бедствий квартира или дом становятся непригодными для жизни. В таких случаях необходимо проинформировать арендодателя о недостатках. Информирование арендодателя не требуется, если заранее ясно, что арендодатель не в состоянии исправить недостаток в короткий срок, например, квартира стала непригодной для проживания после обрушения стены дома
Читайте также:  Как списать с налогов помощь родителям

Проживание негативно влияет на здоровье

Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть.

Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы.

Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.

Некорректное поведение арендодателя

Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:

Также причиной могут быть и личные отношения:

  • оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
  • нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
  • установление скрытых камер или приборов слежения

Расторжение договора арендодателем (Vermieter)

Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца.

В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира.

Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:

  • 3 месяца при аренде до 5-ти лет;
  • 6 месяцев при аренде до 8-ми лет;
  • 9 месяцев при аренде более 8-ми лет.

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы.

Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно.

Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

  • Необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане (Суд признает такое пожелание лишь в случае необходимости присутствовать во второй квартире не менее 8-10 дней в месяц)
  • Переезд в другую квартиру по состоянию здоровья
  • Необходимость места для регулярного посещения детей или внуков
  • Необходимость дополнительной комнаты для детей
  • Изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы
  • Планируются изменения в семье, которые потребуют дополнительную площадь, рождение ребенка или помощь близким родственника, что также включает необходимость привлечения доп. персонала или создание доп. площади для занятия определенными видами деятельности
  • Необходимость отдельного жилья для взрослых детей
  • Необходимость проживания дополнительного персонала, например, Aupair-Mädchen, няня или Pflegepersonal. В данном случае применяется формулировка “berechtigte Interesse des Vermieters”

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике.

Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц.

Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков.

В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся.

Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы.

Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.

Закон и суды на стороне жильцов

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:

  • Возраст жильца
  • Социальные возможности жильца
  • Тяжелые болезни или личные обстоятельства
  • Беременность
  • Предстоящие экзамены

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).

В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.

igor2018-10-17T09:51:38+02:00 Архивы Выберите месяц Июль 2020 Май 2020 Декабрь 2019 Декабрь 2018 Ноябрь 2018 Октябрь 2018 Январь 2018 Декабрь 2017 Ноябрь 2017 Октябрь 2017 Апрель 2017 Март 2017 Февраль 2017 Январь 2017 Декабрь 2016 Июль 2016 Март 2016 Март 2015 Сентябрь 2012 Июль 2012 Январь 2009 Август 2008 Март 2008 Декабрь 2007 Ноябрь 2007 Сентябрь 2007 Июль 2007 Июнь 2007 Май 2007 Март 2007 Февраль 2007 Ноябрь 2006 Октябрь 2006 Сентябрь 2006 Август 2006 Июль 2006 Июнь 2006 Март 2006

О праве на выселение жильцов из арендуемой ими квартиры в германии

Расторжение договора найма квартиры 

Pедакция «Русская Германия» получила письма от читателей с просьбами подробнее остановиться на вопросе выселения жильцов из арендуемой ими квартиры.

Одних интересовала сама возможность расторгнуть соответствующий договор о найме, других – целесообразность покупки жилья с уже обитающими в нём арендаторами, третьих – процедура выселения арендаторов в случае надобности этой квартиры самому собственнику или членам его семьи. В нижеследующей статье мы осветим указанные вопросы. 

Для начала отметим: если новый владелец квартиры покупает квартиру с жильцами, то он вступает в права арендодателя (Vermieter) в рамках заключённого ранее договора аренды (Kauf bricht nicht Miete). Как и другие собственники жилья, он вправе расторгнуть договор аренды и потребовать выселения жильцов (Mieter) лишь в одной из следующих модальностей:

  • Если договор аренды был заключён на определённый срок, то он прекращает своё действие по истечении указанного в договоре срока.
  • Если договор аренды заключён без указания какого-либо срока (unbefristet), то для его расторжения необходимо наличие определённых условий; это могут быть условия, соответствующие срочному (нормальному) расторжению договора аренды, либо условия, определяющие возможность досрочного (немедленного) расторжения договора.

Срочное расторжение договора аренды жилья арендодателем возможно при наличии одного из следующих условий:

  • наниматель (арендатор) в значительной мере нарушил обязательства, обусловленные договором аренды;
  • арендодатель или члены его семьи нуждаются именно в этой квартире;
  • продолжение договора аренды наносит существенный ущерб и препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры, вследствие чего у арендодателя возникают экономические потери (возможность сдачи квартиры в аренду другому нанимателю за более высокую плату не является такой причиной).
  • Досрочное расторжение договора возможно в случаях, когда арендатор:
  • в течение двух месяцев не вносит вовремя всю или значительную часть оговорённой арендной платы;
  • в течение времени, превышающего два срока платежа, не внёс плату за два месяца проживания.

Во всех случаях владелец должен в письменной форме направить арендатору уведомление о расторжении договора с указанием причины и сроков выселения и информацией о возможности подачи протеста. При намерении немедленно расторгнуть договор аренды владелец должен направить соответствующее предупреждение (Abmahnung); без такого предупреждения расторжение считается недействительным.

В случае возникновения трудноразрешимых споров оппоненты, как правило, действуют через своих адвокатов. Адвокаты обмениваются между собой аргументами, защищающими каждую из сторон.

Адвокат арендатора обычно настаивает на продлении срока проживания; адвокат арендодателя для ускорения выселения может предложить финансовую помощь для перевозки и так далее. Переписка между адвокатами каждой из сторон обходится недёшево: стоимость писем колеблется от 150 до 400 евро.

При этом ни одна заинтересованная сторона не должна полностью полагаться на представителей юстиции: следует самому следить и напоминать адвокатам о сроках выполнения обязательств, ответов на письма и тому подобное.

При отсутствии окончательной договорённости между владельцем и арендатором адвокат владельца жилья передаёт дело в низшую судебную инстанцию. Продолжительность судебного разбирательства – от нескольких месяцев до года.

Судопроизводство – дело тоже не дешёвое: аванс на судопроизводство составляет около 500 евро; после вынесения решения адвокат предъявляет итоговый счёт; как правило, приходится доплачивать ещё около 1200 евро (ориентировочный состав расходов приведён по адресу: www.iww.

de/rvgprof/archiv/kostenrecht-so-beenden-sie-ihre-prozesse-kostenguenstig-f22 451).

Если на судебном процессе ответчик не присутствует (например, потому, что считает дело заведомо проигранным), судьи выносят т.н. заочное решение (Versäumnisurteil). Его направляют адвокатам обеих сторон.

Решение суда действительно на протяжении 30 лет, его исполнение осуществляет служба судебных приставов.

Обычно после вынесения судебного решения адвокату арендатора даётся ещё месяц для предоставления дополнительных данных. Если за этот срок никаких данных не представлено, истец имеет право:

  • прописаться или прописать своих родственников в искомой квартире;
  • через адвоката обратиться к исполнителям судебного решения – судебным приставам по гражданским делам.

Стоимость работы служебных приставов зависит от поставленных перед ними задач.

Читайте также:  Перевод денег из Германии в Россию

Например, если арендатор уехал и не отдал ключи хозяину квартиры, судебные приставы должны открыть квартиру, составить протокол наличествующих там вещей, ценностей и так далее.

Стоимость такой услуги – от 500 евро. Если им в обязанность вменяется, например, вывоз на склад мебели, оставшейся в квартире, плата соответственно возрастает.

После всех процедур суд выдаёт решение об оплате проигравшей стороной всех судебных расходов. Судебные приставы имеют много возможностей для взыскания долгов: арест банковского счёта, продажа имущества должника с торгов. С 01.01.2013 вступили в силу изменения в соответствующем разделе права (Zwangsvollstreckungsrecht), облегчающие процесс принудительного взыскания долгов.

Расторжение аренды в Германии арендатором

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, то разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для договора с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно только в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Не смотря на то, что договора аренды в Германии как правило бессрочные, это не означает, что они вечные. В тот момент, когда арендатор собирается съехать, он должен письменно предупредить хозяина жилья о своих намерениях – послать Kündigung. И сделать это надо заранее.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя – Kündigungsfrist.

Между получением уведомления о завершении контракта и планируемой датой его завершения должно быть минимум 3 месяца. При этом, разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца.

То есть, фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемого жилья обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10-ое марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, то ближайшей датой съезда можно будет указать 30-ое июня – 3 месяца после марта.

Есть ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда – нет. О, тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве контракта получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение 3-х рабочих дней с начала месяца, то текущий месяц можно считать в зачёт Kündigungsfrist.

При этом, суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если 3-е число месяца – суббота, то подавать Kündigung можно ещё и в понедельник.

А если суббота – второе число, то… всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, то он обязан учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже, то всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать в контракте меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее 3-х месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжения контракте в срок меньший, чем положенные 3 месяца, нужно иметь веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах, к примеру, отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире, к примеру, плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения договора, к примеру, посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там довольно много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё, ведь если контракт разорван досрочно, то и арендованную недвижимость придётся по факту разрыва договора покинуть в течение максимум пары недель.

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды жилья по определённым причинам – Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до 2-х месяцев. Сделать он это может в течение двух месяцев после начала действия новых цен. То есть, если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1-го августа, то до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30-го ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники имеют право завершить контракт в течение месяца.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же есть некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения договора – Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения контракта;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех указанных в договоре арендаторов.

Без этих данных разрыв контракта считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу “Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter”. Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись – Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

«Право имею» в Германии: Как без проблем выехать из арендованной квартиры и получить назад залог – МК Германия

Окончание договора на аренду квартиры: как выехать без проблем и получить назад залог

Добрый день, «МК». Спасибо, что готовы помочь и ответить на мой вопрос. Как и обещала, высылаю его в письменном виде в вашу рубрику «Право имею».

Мы с мужем студенты, и почти пять лет снимали небольшую квартиру. Как я забеременела, и хозяин меня увидел с животом, он спросил, планируем ли мы съезжать.

Я сказала, что да, будет искать квартиру побольше. Тогда мы договорились, что как найдём жилье, можем съехать, сделав косметический ремонт, и оплатив ещё полторы квартплаты, целиком со всеми коммунальными услугами.

Так как мы ничего не сделали письменно, я сейчас нахожусь в трудной ситуации. Хозяин заявил, что мы поцарапали пол, есть следы на холодильнике, в ванной. Также ему не понравилось, что в одной комнате карниз (палочка на которой висит тюль) приклеен к раме.

Может ли он заставить платить нас ещё полтора месяца? Пo закону, насколько я понимаю, именно такой срок расторжения договора? Как нам доказать, что договор был лишь о косметическом ремонте? И как получить кауцион назад? Изначально был договор: или кауцион, или полторы квартплаты. Мы выбрали последнее, так как сумма была ниже. А теперь он может получить и кауцион и квартплату? Или нам пока не платить?  

  • С огромной благодарностью,
  • Анна Р., Пфорцхайм
  • — Уважаемая Анна!

В правовом смысле Вы заключили с хозяином квартиры договор о расторжении договора аренды на указанных Вами условиях. Вам, однако, в случае спора необходимо будет доказать факт заключения такого договора, что при отсутствии письменных доказательств сделать будет непросто.

Вполне возможно, что Вам нужно будет нормальным образом расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с предусмотренным законодательством трёхмесячным сроком. Аренда должна быть оплачена до конца действия договора. Косметический ремонт после пятилетнего срока аренды делать нужно так и так.

Что же касается уплаченного залога (Kaution), то здесь нужно смотреть. Скорее всего, залог в полном объёме или с совсем незначительными удержаниями хозяин должен будет вернуть.

  1. Максим БРИТАНОВ, адвокат.
  2. Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch
  3. Тел.: +49(0)69 26 49 22420

www.lawfactory-frankfurt.de

  • Об этом говорит Германия:
  • В Германии с 1 марта откроются детские сады, садоводческие магазины, педикюрные салоны
  • Врач-интернист в Германии: как лучше сделать карьеру
  • Дискуссии не помогут: поездок на Пасху в этом году в Германии не будет
  • Германия: Увеличение социального пособия на 100 евро на весь период пандемии

Жилищное право Германии

  1. Права арендатора в Германии защищены законом и договор аренды, существующий между арендодателем и арендатором, достаточно сложно расторгнуть.

  2. Для расторжения договора необходимо наличие предпосылок, в частности, не выполнение одной из сторон условий договора.

  3. Если планируется приобретение квартиры для собственных нужд или для нужд близких родственников, то рекомендуется приобретать квартиру без арендаторов.

  4. По закону (BGB § 566) продажа квартиры в Германии не прекращает действие имеющегося договора аренды, новый собственник приобретает все права и обязанности по данному договору. Это означает, что арендатор перечисляет оговоренную договором сумму аренды на счет нового собственника, а собственник несет обязанность содержать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

  1. Со стороны арендодателя расторгнуть договор в Германии невозможно без веских причин. Это возможно только в тех случаях, когда арендатор не выполняет условия договора, например, не оплачивает или не своевременно оплачивает арендную плату, нарушает порядок проживания.

  2. Расторжение договора аренды по тем основаниям, что квартира требуется для личных нужд или нужд ближайших родственников, нужно доказывать. Если арендатор оспаривает данный вопрос, то дело о выселении решается в суде.

С аналогичной ситуации столкнулся наш клиент К., который приобрел сданную в аренду квартиру и хотел использовать ее для своих и нужд своих родственников во время посещения Германии. Арендаторы были не согласны с расторжением договора аренды и оспаривали, что квартира нужна собственнику для личного проживания.

  • Если Вы не имеете разрешения на проживание в Германии, то сложно рассчитывать на выигрыш дела в суде, так как сложно убедить суд в том, что лицу без права постоянного проживания в Германии нужна квартира для личных нужд.
  • В этом случае более целесообразно попытаться решить вопрос о расторжении договора аренды квартиры мирным путем и прибегнуть к услугам адвоката, который проведет переговоры с арендатором по поводу добровольного расторжения договора аренды.
  • Именно таким образом поступил наш клиент, что позволило ему сэкономить время и деньги.
Читайте также:  Немецкие Магазины — Где Покупать в Германии

Произвольное повышение арендной платы в Германии недопустимо по закону (BGB §§ 558a,558b). Любое повышение арендной платы должно быть обосновано либо повышением стоимости коммунальных услуг, либо повышением средней стоимости арендной платы для аналогичных квартир в данном районе.

Повышение арендной платы так же возможно, если после проведения ремонтных работ или установления например встроенной кухни квартира стала более комфортабельной для проживания. Квартиросъёмщик должен дать согласие на повышение стоимости аренды, в противном случае вопрос обоснованности повышения арендной платы решается в суде.

Перед покупкой объекта недвижимости необходимо как минимум проверить, кто является собственником объекта и не заложен ли объект, выставленный на продажу.

Если сделка купли-продажи совершается через маклера, покупатель несет дополнительные расходы, размер вознаграждения маклера составляет обычно 5-10% процентов от суммы сделки. Исключением из этого правила является покупка недвижимости на аукционе в Германии.

По договоренности с продавцом деньги за приобретенную недвижимость для гарантии можно перевести на счет нотариуса. После выполнения всех условий договора и внесения нового собственника в реестр собственников, который ведется в местном суде, нотариус переведет деньги продавцу. Таким образом будет гарантировано, что собственник жилья не продаст его вторично.

Адвокат Андрей Нодь

Защита арендаторов коммерческой недвижимости от последствий пандемии COVID-19 в России и за рубежом

Тяжелые последствия вспышки COVID-19 ощутили на себе экономики по всему миру. Арендаторам и арендодателям в разных странах грозит длительное сокращение деловой активности, удаленная работа, а в некоторых случаях даже полное приостановление деятельности.

Реагируя на угрозы пандемии власти государств принимают меры по защите пострадавших от нее арендаторов, которые традиционно считаются более уязвимой стороной договора аренды. По состоянию на 22 апреля 2020 г. число зараженных новым коронавирусом в Германии превысило 145 тысяч человек [1].

С учетом угрозы, которую представляет пандемия COVID-19 для общественного здравоохранения, экономики и благополучия граждан, власти Германии приняли решение о закрытии отелей, ресторанов и кафе, а также спортивных и развлекательных заведений, салонов красоты, парикмахерских и магазинов (за исключением аптек, продуктовых магазинов и магазинов потребительских товаров первой необходимости).

Чтобы защитить от досрочного расторжения договора аренды недвижимости арендаторов, испытывающих финансовые трудности вследствие пандемии и ограничений, направленных на борьбу с ней, 27 марта 2020 г. был принят Закон о смягчении последствий пандемии COVID-19 в гражданском, уголовно-процессуальном законодательстве и законодательстве о банкротстве (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).

Указанный закон предусматривает, в частности, что арендодатель не вправе досрочно расторгнуть договор аренды, если единственным основанием для такого досрочного расторжения является неоплата арендатором арендных платежей в период с 1 апреля 2020 г. до 30 июня 2020 г. при условии, что такую неоплату повлекла пандемия COVID-19. При этом, если защищенный указанным законом арендатор не погасит возникшую задолженность до 30 июня 2022 г., арендодатель все же получит возможность прекратить арендные отношения. В связи со стремительным распространением заболевания во Франции, где количество заболевших по состоянию на 22 апреля превысило отметку в 116 тысяч человек [2], на период с 24 марта 2020 г. по 24 мая 2020 г. введен режим чрезвычайной ситуации в области здравоохранения.

Постановление Совета Министров Франции № 2020-306 (Ordonnance № 2020-306 du 25 mars 2020) предусматривает, что во время объявленной чрезвычайной ситуации в области здравоохранения все установленные договором аренды штрафные санкции, иные меры ответственности, а равно положения о расторжении договора не должны применяться. Действие указанных договорных условий возобновится лишь через месяц после прекращения действия режима чрезвычайной ситуации, которая на сегодняшний день продлена до 24 мая 2020 г. Таким образом, обязанность оплатить арендную плату сохраняется, однако ее выплата приостановлена без каких-либо штрафных санкций.

Однако действующее регулирование позволяет арендодателю прибегнуть к аресту денежных средств на банковском счете арендатора или получить выплату по банковской гарантии, предоставленной арендатором в обеспечение его обязательств по договору аренды. Большинство договоров аренды коммерческой недвижимости в Великобритании предусматривают, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из арендуемого объекта в случае нарушения последним договора, и в частности, в случае просрочки внесения арендных платежей на 14 дней или 21 день. 

Власти Великобритании также приняли меры для защиты интересов арендаторов коммерческой недвижимости, включив соответствующие положения в Закон о коронавирусе 2020 года (Coronavirus Act 2020), который вступил в силу 26 марта 2020 г.

[3] Он предусматривает мораторий на расторжение договора аренды коммерческой недвижимости за неоплату арендных платежей. При этом «арендные платежи» включают в себя любые суммы, подлежащие выплате по договору аренды.

Таким образом, запрет на расторжение распространяется, в том числе, на неоплату страховых платежей, платы за коммунальные услуги и т.д.

Новое регулирование не приостанавливает начисление арендной платы (и других платежей) и никак не ограничивает арендодателя в возможности принудительно взыскать задолженность с арендатора, в том числе, в судебном порядке. Также указанные меры не распространяются на краткосрочную (т.е. не более шести месяцев) аренду. Соответствующие арендодатели по-прежнему вправе расторгнуть договоры аренды со своими арендаторами.

Мораторий применяется с 26 марта до 30 июня 2020 г. или до более поздней даты, которая может быть установлена дополнительно. 7 апреля 2020 г. Кабинет министров Австралии принял Обязательный кодекс поведения в отношении коммерческой аренды для малого и среднего бизнеса [4] во время пандемии COVID-19 (National Cabinet Mandatory Code of Conduct – SME Commercial Leasing Principles During COVID-19) ( «Кодекс»). Кодекс обеспечивает нормативную основу для решения вопроса о разделении финансового бремени пандемии COVID-19 между арендодателями и их арендаторами, относящимися к малому и среднему бизнесу. Для достижения этой цели Кодекс устанавливает обязанность арендодателей согласовывать с арендаторами изменения в существующие договоры аренды, включая снижение арендной платы, в соответствии с набором принципов «добросовестной аренды». Цель Кодекса – сбалансировать финансовые риски между арендодателями и арендаторами, предоставляя арендаторам право на снижение арендной платы пропорционально снижению оборота арендатора в период пандемии COVID-19 и последующего разумного периода восстановления. Общее снижение арендных платежей может быть достигнуто путем применения комбинации уменьшения и отсрочки арендных платежей в соответствии со следующими требованиями:

  • сумма, на которую должны быть уменьшены арендные платежи, должна составлять не менее 50 % от общего снижения текущих арендных платежей, на которое вправе претендовать арендатор;
  • оплата отсроченной арендной платы должна осуществляться в течение всего срока аренды или не менее 24 месяцев, в зависимости от того, какой из сроков окажется большим (если стороны не договорились об ином).

Кодекс разработан таким образом, чтобы арендодатели и арендаторы могли адаптировать свои договоры к конкретным обстоятельствам. Вместе с тем, Кодекс содержит ряд условий для таких соглашений, направленных на достижение надлежащего баланса между интересами обеих сторон, например:

  • выплаты отсроченной части арендных платежей должны исключать чрезмерное финансовое бремя для арендаторов и должны начинаться только после окончания периода пандемии коронавируса или после истечения срока аренды с учетом разумного последующего периода восстановления;
  • арендаторам должна быть предоставлена возможность продлить срок аренды, чтобы иметь дополнительное время для торговли в течение периода восстановления после окончания пандемии COVID-19;
  • уменьшение регулярного арендного платежа должно достигаться преимущественно за счет уменьшения размера арендной платы (а не за счет предоставления арендатору отсрочки на часть такого платежа) в случаях, когда невыполнение этого требования ставит под угрозу способность арендатора выполнять свои текущие обязательства по договору аренды (с учетом возможности арендодателей уменьшать арендную плату);
  • никакие штрафные санкции не могут применяться к отмененным или отсроченным арендным платежам.

В период пандемии COVID-19 арендаторы, на которых распространяется действие Кодекса, будут также защищены от следующих рисков:

  • расторжения договоров аренды за неуплату арендных платежей и выселения;
  • повышения арендной платы;
  • штрафов за прекращение деятельности или сокращение часов работы в период пандемии COVID-19;
  • предъявления требований по банковской гарантии, денежному депозиту и иному обеспечению в связи с неоплатой арендных платежей.

1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон»). Статья 19 Закона содержит специальные правила, касающиеся договоров аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности, которые применяются к аренде как государственной, так и частной недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона, арендаторы получат право отсрочки выплаты арендной платы. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации [5] и предусматривают, что отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г.

, а начисленная задолженность может быть погашена с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. При этом пока действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочивается уплата 100 % арендного платежа, а с даты отмены вышеуказанных режимов до 01 октября 2020 г.

отсрочивается уплата 50 % арендного платежа.

Действие указанного постановления распространяется только на организации и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

В отличие от австралийского Кодекса, Законом не урегулирован вопрос о том, на сколько именно должна быть снижена арендная плата по соответствующему требованию арендатора. В связи с этим невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике. 

Очевидно, что цель указанных мер состоит в том, чтобы найти оптимальное решение проблемы массового закрытия коммерческих помещений для арендаторов в течение периода вспышки COVID-19 и неуплаты арендной платы с их стороны. 

При этом российский законодатель, по-видимому, придерживался подхода, согласно которому именно отсрочка арендной платы, а не ее снижение или приостановление ее выплаты (на которое в некоторых случаях могут рассчитывать арендаторы в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), является наиболее подходящим решением для всех сторон.

Воспринятый законодателем подход позволяет арендодателям рассчитывать на получение впоследствии арендного дохода, причитающегося им в период, когда рынок дестабилизирован пандемией COVID-19. Кроме того, данные меры стимулируют стороны вести переговоры о дальнейших условиях договора аренды, что ранее отказывались делать некоторые участники рынка. 

Подобные меры уже действуют или внедряются во многих зарубежных странах, пострадавших от новой коронавирусной инфекции, что позволяет говорить об их эффективности.

Ссылка на основную публикацию